Giá đất trong luật đang không theo kịp giá thị trường

Hiện nay, giá đất trong bảng giá đất ở các địa phương được quy định chỉ tương đương khoảng 30-50% giá đất phổ biến trên thị trường. Do vậy, tại các địa phương đã xảy ra tình trạng bảng giá đất thấp và không phù hợp với tình hình thực tế của nhiều địa phương.

Đây là nhận định của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) liên quan đến việc quy định bảng giá đất trong Luật Đất đai 2013.

Giá đất trong luật thấp hơn nhiều so với thực tế

Theo ông Châu, tài chính đất đai là vấn đề rất lớn và quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó có vấn đề xác định giá đất. Nguồn thu từ đất chiếm khoảng trên dưới 10% ngân sách địa phương là nguồn thu rất quan trọng của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Mặc dù vậy, hiện nay trong quá trình thực thi pháp luật đất đai có hiện tượng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai còn bị thất thu trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở.

Đặc biệt, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách nhà nước. Hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập…

Đối với các đô thị lớn, điển hình là TP.HCM - nơi có tốc độ và tỷ trọng đô thị hóa rất cao, thành phố đang thực hiện quy hoạch, kế hoạch chuyển đổi khoảng 1/3 diện tích đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ. Nếu thực hiện xong việc chuyển đổi này, nguồn thu từ đất sẽ là một nguồn thu ngân sách nhà nước rất lớn phục vụ đầu tư phát triển và thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai còn bị thất thu - Ảnh: Phan Diệu

Tuy nhiên, trên thực tế thì Luật Đất đai 2013 vẫn còn tồn tại những mặt hạn chế cần khắc phục. Cụ thể là các quy định và cơ chế xác định giá đất, thẩm định giá đất khi vận hành thực tế chưa thực sự đảm bảo nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

“Hiện nay, giá đất quy định trong bảng giá đất của các địa phương chỉ tương đương 30-50% giá đất thị trường. Do vậy, tại các địa phương đã xảy ra tình trạng bảng giá đất thấp. Nguyên nhân chủ yếu là do khung giá đất thấp và do Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Quy định này không phù hợp với tình hình thực tế của nhiều địa phương.

Chẳng hạn, quy định giá đất tối đa tại TP.HCM (đô thị đặc biệt) là 162 triệu đồng/m2. TP.HCM đã xác định bảng giá đất 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) mức cao nhất, tính theo công thức: 162 triệu đồng/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2.

Thậm chí, kể cả khi TP.HCM thay đổi hệ số điều chỉnh giá đất từ 1,2 lên 2,1 vào đầu năm 2018 thì giá đất tại các con phố này cũng chỉ là: 210,6 triệu đồng x 2,1 = 442,26 triệu đồng/m2, thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường hơn 1 tỉ đồng/m2 tại khu vực này”, ông Châu nhận định.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44 của Chính phủ quy định công tác xác định, thẩm định "giá đất cụ thể" được phân chia cho hai đầu mối là Sở Tài nguyên - Môi trường lập kế hoạch và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất; còn Sở Tài chính làm thường trực hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất. Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định "giá đất cụ thể" để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế "xin - cho".

Cần cho các tỉnh tự quyết định giá đất

Từ thực trạng trên, Chủ tịch HoREA đã kiến nghị các giải pháp nhằm đảm bảo việc định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước, bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi và quyền lợi chính đáng của chủ đầu tư dự án có sử dụng đất.

Thứ nhất, ông kiến nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai để giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành "bảng giá đất và giá đất cụ thể". Việc này nhằm đảm bảo giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Thứ hai là về lâu dài, Chính phủ nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm "tiền sử dụng đất" mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho.

Thứ ba là cho phép doanh nghiệp (người sử dụng đất) được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình. Việc này nhằm cung cấp thêm thông tin cho Hội đồng xem xét, quyết định.