Bảng giá 'đất vàng' TP.HCM chỉ 162 triệu, thực tế 1 tỷ đồng/m2

Theo bảng giá đất của TPHCM thì mỗi m2 đất đường Đồng Khởi (quận 1, TPHCM) có giá “bèo” chỉ khoảng 162 triệu đồng. Trong khi đó, trên thị trường thì mỗi m2 ở con đường này trị giá lên đến hàng tỷ đồng.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, đơn vị này đã gửi văn bản lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên Môi trường về việc đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2013 về giá đất.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Luật Đất đai 2013 vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế. Cụ thể, các quy định và cơ chế xác định giá đất, thẩm định giá đất trên đây khi vận hành thực tế đã cho thấy chưa thực sự đảm bảo nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

Hiện nay, giá đất trong bảng giá đất ở các địa phương được quy định thấp hơn so với giá đất phổ biến trên thị trường và chỉ tương đương khoảng 30-50% giá đất thị trường. Kết quả công tác thẩm định "giá đất cụ thể" chưa đảm bảo được nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

Tại các địa phương đã xảy ra tình trạng "Bảng giá đất" thấp. Nguyên nhân chủ yếu là do "Khung giá đất" thấp và do Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định “UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất" nhưng lại không được quy định mức giá đất thấp hơn so với mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất, nên không phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

HoREA lấy ví dụ, tại TPHCM khi ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 51/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố thì mức nộp tiền sử dụng đất năm 2015 (áp dụng theo Luật Đất đai 2013) của nhiều vị trí nhà tương tự trong hẻm “sâu" cao hơn các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất năm 2014 (áp dụng theo Luật Đất đai 2003).

Theo cách tính năm 2014, các vị trí nhà trong hẻm (vị trí 1) có hệ số vị trí cao nhất chỉ là 0,5, hệ số vị trí thấp nhất (vị trí 4) chỉ là 0,2; đồng thời còn được tính tương ứng với phân cấp hẻm (hẻm cấp 1, hẻm cấp 2, cấp hẻm còn lại).


Trong khi đó, cách tính năm 2015 (Quyết định 51/2014/QĐ-UBND) thì chỉ có phân ra 3 loại vị trí hẻm. Cụ thể, vị trí 2 (tương đương vị trí 1 trong Quyết định 60) có hệ số vị trí 0,7 so với nhà mặt tiền đường. Vị trí 3 (tương đương vị trí 2 trong Quyết định 60) có hệ số vị trí 0,8 so với vị trí 2. Vị trí 4 (bao gồm cả vị trí 3 và vị trí 4 trong Quyết định 60) có hệ số vị trí 0,8 so với vị trí 3.

Như vậy, theo cách tính của năm 2015 thì nhiều vị trí nhà trong hẻm, nhất là các hẻm sâu (hẻm của hẻm của hẻm) phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn năm 2014. Trong khi đó, đa số những ngôi nhà lại nằm trong hẻm và nhà trong hẻm sâu thì thường là nhà của những hộ dân có mức sống trung bình và khó khăn

Tiếp tục lấy ví dụ về mức giá đất cao nhất trong bảng giá đất của địa phương thì HoREA cho rằng, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, trong đó, quy định giá đất tối đa tại TPHCM (đô thị đặc biệt) là 162 triệu đồng/m2.

Bảng giá đất của TPHCM đã xác định 3 tuyến đường gồm: Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) áp dụng mức giá cao nhất, tính theo công thức: 162 triệu đồng/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2. Mặc dù vậy, mức giá này vẫn rất thấp so với giá thị trường khoảng hơn 1 tỷ đồng/1 m2.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, ngày 15/3/2018, UBND thành phố đã ban hành Quyết định 09/2018/QĐ-UBND về hệ số điều chỉnh giá đất, đã quy định hệ số 1,1 lần áp dụng cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức. Quy định hệ số 1,3 cho khu vực 5, hệ số 1,5 cho khu vực 4, hệ số 1,7 cho khu vực 3, hệ số 1,9 cho khu vực 2 và hệ số 2,1 cho khu vực 1 áp dụng trong trường hợp xác định đơn giá thuê đất hàng năm, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê.

“Khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất này thì đơn giá cho thuê đất hàng năm hoặc xác định giá khởi điểm đấu giá đất để cho thuê vẫn thấp so với giá thị trường. Như đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, nếu áp dụng hệ số điều chỉnh 2,1 thì giá đất cũng chỉ là 210,6 triệu đồng x 2,1 = 442,26 triệu đồng/m2. Đây là mức giá vẫn còn quá thấp so với giá thị trường”, ông Châu nói.


Theo HoREA, tài chính đất đai là vấn đề rất lớn, rất quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó có vấn đề xác định giá đất. Nguồn thu từ đất chiếm khoảng trên dưới 10% ngân sách địa phương là nguồn thu rất quan trọng của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Nhưng hiện nay, trong quá trình thực thi pháp luật đất đai, có hiện tượng nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai còn bị thất thu trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở.

Ông Lê Hoàng Châu nhận định, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách nhà nước. Hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập.