Băn khoăn vốn pháp định 20 tỉ đồng

Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vừa được Chính phủ ban hành, sẽ có hiệu lực từ ngày 1-11 tới.  Theo đó, quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỉ đồng không còn là câu chuyện nhiều hay ít nữa, mà là những băn khoăn đằng sau nó.

Chỉ áp dụng cho doanh nghiệp làm chủ đầu tư

Theo điều 3 của nghị định trên, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỉ đồng.

Quy định này loại trừ đối tượng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên. Cụ thể, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khi bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư để kinh doanh hoặc do đầu tư kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỉ đồng (không tính tiền sử dụng đất) không nằm trong phạm vi của quy định trên.

Ngoài ra, tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do giải thể, phá sản, chia tách; các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản các tổ chức tín dụng…chuyển nhượng bất động sản đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua chính bất động sản do mình sở hữu…cũng nằm ngoài phạm vi của quy định.

Hơn ai hết, các công ty môi giới, sàn giao dịch sẽ là những người mừng nhất, khi quy định về vốn pháp định tối thiểu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên cũng không áp dụng với họ. Cụ thể, việc thành lập các doanh nghiệp dịch vụ môi giới, dịch vụ sàn giao dịch, dịch vụ tư vấn – quản lý bất động sản cũng không đòi hỏi vốn pháp định tối thiểu 20 tỉ đồng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), khẳng định rằng về cơ bản, với quy định chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản, mức vốn tối thiểu là 20 tỉ đồng là vừa phải, hợp lý hơn so với mức 50 tỉ đồng được đưa ra trong những dự thảo nghị định trước đây.

Nhiều nỗi băn khoăn

Trao đổi với TBKTSG Online, TS. Nguyễn Minh Ngọc, Phó trưởng Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên, trường Đại học Kinh tế Quốc dân, tỏ ý tiếc nuối rằng, nếu 7-8 năm trước có quy định này thì có lẽ thị trường bất động sản đã không bung bét như thời gian qua.

Theo quy định cũ, vốn pháp định của doanh  nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ là 6 tỉ đồng nên tạo ra hiện tượng có quá nhiều doanh nghiệp nhỏ, yếu kém, “tay không bắt giặc” cùng nhảy vào, làm hỗn loạn thị trường. Ông Ngọc cho rằng, quy định trên là rất cần thiết trong bối cảnh thị trường đang trên đà hồi phục, nhất là khi bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện.

Cùng quan điểm với ông Ngọc, TS. Đinh Thế Hiển, một chuyên gia tài chính, thì nhận xét, quy định vốn pháp định tối thiểu như trên, cùng hàng loạt các quy định khác như buộc các doanh nghiệp đầu tư dự án hình thành trong tương lai phải ký cam kết với ngân hàng để bảo lãnh cho người mua…trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có tác dụng thanh lọc các doanh nghiệp bất động sản yếu kém.

Theo đó, một thị trường bất động sản chỉ lành mạnh và bền vững khi doanh nghiệp tạo ra được các sản phẩm thật mà muốn có điều đó, họ cần có một nguồn vốn đủ lớn nhất định.

Tuy nhiên, có một luồng ý kiến trái chiều từ một số lãnh đạo các doanh nghiệp phát triển bất động sản tại TPHCM khi  chia sẻ với TBKTSG Online. Họ cho rằng, số vốn trên sẽ chẳng thấm vào đâu, bởi lẽ, một dự án bất động sản quy mô nhỏ hiện nay tại Hà Nội hay TPHCM cũng có số vốn lên tới vài trăm tỉ đồng. Trong khi đó, theo quy định hiện hành, doanh nghiệp phải có 15-20% vốn đối ứng trên tổng mức đầu tư của dự án trước khi triển khai nên con số 20 tỉ đồng của vốn pháp định lại trở nên nhỏ bé.

Một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc nhận định, quy định trên chỉ mang tính…kỹ thuật, tuyệt nhiên không thể ngăn được các doanh nghiệp yếu kém về tài chính tham gia thị trường. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, còn tỏ ý nghi ngại rằng nếu doanh nghiệp không trung thực khi khai báo vốn pháp định, liệu cơ quan quản lý có biết được hay không. Theo ông Đực, nếu làm không khéo thì quy định này chỉ mang nặng tính hình thức.

Ở góc nhìn tổng quan, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, tỏ ra khá lạc quan và cho rằng con số 20 tỉ đồng trên rất có ý nghĩa trong giai đoạn này. Theo ông Võ, những người làm luật đã tính toán kỹ lưỡng để đưa ra số vốn vừa phải, vừa sức với những doanh nghiệp trẻ muốn khởi nghiệp lĩnh vực bất động sản, đồng thời buộc họ phải có nền tảng tài chính nhất định để tham gia thị trường.

Ông nhận xét rằng không nên hiểu số tiền 20 tỉ đồng này là số vốn đủ để kinh doanh bất động sản, bởi trong lĩnh vực này thì “không biết bao nhiêu tiền cho đủ”. Song, phải ghi nhận là luật đã có bước tiến đáng kể, mang lại hiệu quả quản lý nhất định mà theo cách nói ví von của ông Võ là “có 20 tỉ đồng còn hơn là không có đồng nào”.

Một điểm đáng lưu ý khác theo luật mới, tại khoản 1, điều 80 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và điều 16 của nghị định trên có nội dung, các doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động mà chưa đáp ứng đủ điều kiện về vốn pháp định thì vẫn được tiếp tục hoạt động nhưng phải bổ sung đủ điều kiện theo quy định trong vòng 1 năm, kể từ ngày 1-7-2015 nếu tiếp tục kinh doanh bất động sản.

Trái với quan điểm của một số luật sư khi cho rằng, đây là quy định mang tính hồi tố thì ông Võ nhận định, đây chỉ là quy định điều kiện buộc doanh nghiệp bất động sản phải đảm bảo nếu muốn kinh doanh lĩnh vực này.

Quy định trên đã khiến nhiều doanh nghiệp đầu tư bất động sản quy mô nhỏ “chột dạ”.

Ông P., giám đốc một công ty địa ốc nhỏ ở huyện Nhà Bè, chuyên làm các dự án nhà phố giá rẻ với quy mô trên dưới 20 căn, nói rằng vốn pháp định trước đây khi thành lập doanh nghiệp chỉ hơn 7 tỉ đồng. “Nếu theo quy định này, trong khoảng 1 năm nữa, tôi không biết lấy đâu 13 tỉ để bổ sung thêm,” ông P. trăn trở.

Một chuyên gia bất động sản cho rằng, quy định vốn pháp định tối thiểu 20 tỉ đồng chỉ nên là điều kiện để thành lập mới doanh nghiệp bất động sản sẽ là hợp lý hơn.