Bài toán quỹ đất của doanh nghiệp trước bối cảnh đất nền tăng giá?

Có lẽ câu chuyện về quỹ đất của doanh nghiệp (DN) được quan tâm nhiều hơn bao giờ hết trước bối cảnh giá đất nền tăng cao thời gian gần đây. Từ thực tế trên, DN bất động sản đã chuẩn bị quỹ đất như thế nào để làm dự án trong thời gian tới? Giá bán sản phẩm liệu có tăng trước chi phí đầu vào tăng?

Theo các DN, hầu hết quỹ đất đã được chuẩn bị trước để phát triển các dự án trong vòng 2 đến 5 năm tới. Tuy nhiên, một số DN cũng thừa nhận, với giá đất tăng cao trong vòng 2-3 năm vừa qua đã khiến cho việc tìm kiếm, tiếp cận quỹ đất không còn dễ dàng như trước.
Có một thực tế đang diễn ra trên thị trường bất động sản đó là: Hoạt động mở rộng quỹ đất của DN bất động sản vẫn âm thầm diễn ra, tuy nhiên xét về quy mô, mức độ có phần giảm so với những năm về trước, sự cạnh tranh quỹ đất cũng diễn ra gay gắt hơn. Với cơn khát quỹ đất trung tâm, nhiều DN đẩy mạnh hoạt động tìm kiếm quỹ đất ra vùng ven hoặc các tỉnh thành lân cận nhằm mở rộng địa bàn phát triển dự án.

Nói về chiến lược phát triển quỹ đất, theo đại diện Công ty Phát Đạt, định hướng đến năm 2020, DN này sẽ tập trung các quỹ đất sạch, vị trí trung tâm với quy mô vừa và nhỏ khoảng 10.000 m2 từ việc mua bán sáp nhập và thực hiện các dự án PPP để triển khai và kinh doanh dự án.

Đại diện này cho hay, ngoài danh mục quỹ đất đã triển khai các dự án tại các khu vực như Q.5, Q.7, Q.9 (TP.HCM) thì sắp tới DN sẽ triển khai dự án trên các quỹ đất đã có tại Bàu Cả - Quảng Ngãi với quy mô 7,7ha, Phước Kiểng – Nhà Bè 0,1 ha, Phú Quốc 138,8 ha.

Ngoài ra, DN cũng có quỹ đất hoán đổi từ các dự án BT bao gồm cả quỹ đất ở khu trung tâm và lân cận TP; các quỹ đất sạch nhận chuyển nhượng có hiệu quả kinh doanh cao. Được biết, với quỹ đất đã chuẩn bị, trong vòng 2 năm tới, Phát Đạt sẽ tập trung phát triển các dự án ở phân khúc trung – cao cấp; các dự án PPP của chính phủ theo hướng xã hội hóa nhằm phục vụ cộng đồng. Đồng thời, tập trung phát triển các dự án bất động sản cho thuê để đến năm 2020 bằng nguồn tiền hiện có của công ty.

Tương tự, đại diện Hưng Thịnh Corp cho hay, nguồn hàng đơn vị này có sẵn cho chiến lược kinh doanh trong 10 năm tới với quỹ đất lên đến khoảng 1.000ha lạc tại những vị trí tiềm năng phát triển bất động sản. Riêng TP.HCM, quỹ đất của tập đoàn khoảng 200 ha. Đây cũng là đơn vị bất động sản có quỹ đất mở rộng ở hầu hết các khu vưc quận, huyện TP.HCM với khoảng cách di chuyển vào trung tâm 7-10km. M&A và hợp tác đầu tư sẽ là chiến lược mà DN này tiếp tục thực hiện trong thời gian tới.

Một đơn vị khác là Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) cũng được giới đầu tư chú ý với việc thâu tóm quỹ đất sạch. Nếu như cuối năm 2016, quỹ đất sạch của SCR là 120 ha thì tới đầu năm 2018, SCR thông báo quỹ đất đã lên tới hơn 1.000 ha.

Đại diện Phú Đông Group cũng cho hay, Phú Đông đã chuẩn bị quỹ đất đủ để phát triển dự án trong vòng 5 năm tới. Đơn vị này tập trung vào phân khúc bất động sản cho khách hàng trẻ có giá từ 1 - 2 tỷ đồng, do đó sẽ tìm các khu đất cách trung tâm TP từ 10-15km để xây chung cư.
Có lẽ trước bối cảnh tìm quỹ đất không còn dễ dàng thì phương án được nhiều DN lựa chọn nhất là thực hiện dự án BT; xây dựng hạ tầng cho địa phương để chính quyền trả cho DN quỹ đất tương ứng làm dự án BĐS.

Đơn cư như, Trần Anh Group đang nhắm đến việc xây dựng 2 dự án đường giao thông cho tỉnh Long An để đổi lại việc địa phương này sẽ trả cho công ty những lô đất tại vị trí thích hợp để làm dự án bất động sản. Công ty CP Đầu tư xây dựng Trung Nam đã đăng ký xây dựng dự án giải quyết ngập do triều cường tại khu vực TP.HCM với giá trị 10.000 tỷ đồng. Đổi lại, TP.HCM sẽ chi trả cho công ty này 84% tiền mặt và 16% giá trị là đất để phát triển dự án bất động sản tại Q.7 và Q.9.

Bên cạnh đấy, Hung Thinh Corp từng phát đi thông báo muốn bỏ tiền xây dựng dự án hầm chui công viên Hoàng Văn Thụ, Q.Tân Bình nối vào sân bay Tân Sơn Nhất theo hình thức BT. Hay, Tập đoàn Him Lam xin xây dựng tuyến đường và cầu xuyên tâm Q.7 vào Q.1 cũng với hình thức BT. Công ty CP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII), Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Cát Linh, Công ty Đại Quang Minh… đều đã và đang xúc tiến dự án BT để thu về các diện tích đất làm "của để dành".

Theo các DN, săn tìm quỹ đất dành để phát triển dự án bất động sản giờ đây là vấn đề quan trọng nhất với DN ngành địa ốc, bởi hiện có quá nhiều DN ngành này được thành lập. Chính điều này cũng sẽ tạo một cuộc cạnh tranh lớn trong việc săn quỹ đất để làm vốn phát triển dự án lâu dài của các DN.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, hiện quỹ đất sạch trong nội thành khan hiếm. Quá trình tạo lập, giải phóng mặt bằng khó khăn, cộng thêm tiền sử dụng đất cao, khiến cho nhiều dự án đang tạo lập phải bỏ dở, chôn vốn của DN trong thời gian dài. Việc hợp tác giữa các DN là cần thiết trước bối cảnh như này.

Liệu giá bán bất động sản có tăng?

Trước câu chuyện về giá đất leo thang, sự cạnh tranh giữa các DN tăng lên thì theo các chuyên gia và DN đó cũng là "bài toán đau đầu" đối với DN phát triển dự án trong thời gian tới.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng: Khi đất đai tăng giá thì việc chuẩn bị quỹ đất của DN sẽ gặp khó khăn vì chi phí đầu vào tăng và cạnh tranh cũng gay gắt hơn. Tuy nhiên, để phát triển và đầu tư bất động sản chuyên nghiệp trước bối cảnh giá đất leo thang thì các DN cần phải thận trọng trong công tác khai thác quỹ đất phù hợp để đầu tư và chuẩn bị cho chặng đường dài.

"Khi giá đất tăng thì giá bán sản phẩm bất động sản chắc chắn bị ảnh hưởng. Theo đó, thời gian tới, giá bán các dự án sẽ điều chỉnh theo hướng tăng", ông Phúc khẳng định.

Ông Nguyễn Vĩnh Tâm, Phó Tổng giám đốc Công ty Nhà Mơi cho hay, đối với những DN đã chuẩn bị được quỹ đất cách đó 5-10 năm thì không đáng lo ngại nhưng các DN mới, chưa dồi dào quỹ đất thì việc tìm kiếm quỹ đất trong bối cảnh đất tăng giá là bài toán khá đau đầu.
Đặc biệt, trước tình thế giá đất ở những khu vực xa xôi của TP.HCM hiện cũng không còn rẻ thì DN phải tính toán khá kỹ vấn đề giá bán sản phẩm ra thị trường. Theo ông Tâm, thời gian tới thị trường căn hộ sẽ thiết lập mặt bằng giá mới trước bối cảnh chi phí đầu vào cao.
Đồng quan điểm, ông Huỳnh Ngọc Châu, Phó Tổng Giám đốc L&L Group cũng khẳng định: Giá bán bất động sản trong thời gian tới chắc chắn sẽ tăng ở mức 10-15% so với mặt bằng chung hiện tại. Đặc biệt, các dự án trung cấp – bình dân sẽ thiết lập mặt bằng giá mới vì ngoài lý do chi phí quỹ đất tăng thì còn bởi phân khúc này đang dần khan hiếm trên thị trường trong khi nhu cầu còn rất lớn nên giá sẽ bị đẩy lên.