Khó tiếp cận đất đai vì luật bất cập, thiếu thống nhất

Tiếp cận đất đai là vấn đề có ảnh hưởng lớn đến quyền kinh doanh và hiệu quả hoạt động của DN, song đây hiện là lĩnh vực phát sinh nhiều vướng mắc và nhận được nhiều kiến nghị từ phía các nhà đầu tư. Chính vì thế, chấn chỉnh, tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng hệ thống thông tin đất đai là nhiệm vụ quan trọng trong công tác xây dựng chính sách về đất đai và quản lý đất đai hiện nay.

Bất cập với tài sản trên dự án treo

Tại Hội thảo Pháp luật và thực tiễn tiếp cận đất đai của DN tại Việt Nam do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức tại Hà Nội ngày 27/6, bà Nguyễn Thị Thu Trang, Trưởng Ban thuộc Ban Pháp chế, VCCI cho rằng, đất đai là chế định pháp luật cực kỳ đặc thù, Việt Nam đang đi theo hướng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, những vướng mắc, bất cập vì thế cũng phát sinh rất nhiều. Mối quan hệ giữa Luật Đất đai và các luật khác có liên quan đã  được cải thiện trong thời gian qua nhưng chưa như kỳ vọng và còn gây khó khăn cho DN khi tiếp cận đất đai trong qúa trình đầu tư.

Chia sẻ về những bất cập này, đại diện Tập đoàn VNPT cho biết, theo khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013, các “dự án treo” sẽ bị xử lý trên nguyên tắc Nhà nước sẽ thu hồi cả đất đai và tài sản gắn liền đã đầu tư sau khi gia hạn 24 tháng thực hiện đối với các dự án rơi vào tình trạng bị “treo”. Điều này trái với Hiến pháp năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2014 về quy định Nhà nước cam kết bảo hộ tài sản của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện đầu tư. Đồng tình với quan điểm này, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, quy định này trong Luật Đất đai 2013 là vi hiến. “Đối với dự án “treo”, quy định của Luật cho gia hạn 24 tháng, sau 24 tháng vẫn “treo” thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản trên đất. Trong khi đó, Nghị quyết 19 của Ban chấp hành Trung ương Đảng về vấn đề đất đai quy định, đối với dự án treo thì giải pháp là đánh thuế hoặc xử phạt cao, nhưng Luật không đi theo hướng này mà sẽ thu hồi đất và tài sản trên đất. Đất đai có thể thu hồi, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng tài sản nhà đầu tư đã đầu tư thì không thể tịch thu, vì Hiến pháp quy định Nhà nước không quốc hữu hóa tài sản của bất cứ ai mà tài sản đó hình thành hợp pháp. Do đó, cần sửa quy định xử lý dự án treo. Cách tốt nhất là nên quay lại phương án xử phạt của Nghị quyết 19 nêu trên”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

Đại diện Tập đoàn Viettel cho biết, trong quá trình Viettel thực hiện việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng để tạo cơ sở hạ tầng phục vụ nhiệm vụ an ninh quốc phòng kết hợp hoạt động sản xuất kinh doanh của Tập đoàn thì khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Tập đoàn gặp nhiều khó khăn khi cơ quan chuyên môn lĩnh vực đất đai tại địa phương nơi có đất yêu cầu chứng minh nguồn tiền sử dụng đất/tiền chuyển nhượng không có nguồn gốc ngân sách theo Thông tư 92/2007/TT-BTC. Tuy nhiên, Thông tư 92/2007/TT-BTC căn cứ trên Luật Đất đai 2003, đến nay Luật này đã hết hiệu lực, được thay thế bởi Luật Đất đai 2013. Vì thế, Tập đoàn Viettel đề nghị Bộ Tài chính sửa đổi Thông tư 92/2007/TT-BTC về xác nhận nguồn gốc tiền nhận chuyển nhượng/tiền sử dụng đất không có nguồn gốc ngân sách để phù hợp với quy định Luật Đất đai 2013.

Chia sẻ về một số bất cập liên quan đến pháp luật về đất đai, ông Nguyễn Hồng Hải , Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật Dân sự - Kinh tế, Bộ Tư pháp cho biết, Luật Đất đai 2013 chưa quy định cụ thể về cơ chế, hình thức tích tụ đất đai, do đó đã gây khó khăn cho người dân và DN khi thực hiện các mô hình tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp.

Vênh về thủ tục đấu thầu

Ông Nguyễn Hồng Hải cũng cho biết, Luật Đấu thầu 2013 quy định về các trường hợp, trình tự, thủ tục đấu thầu dự án. Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai và Luật Đấu thầu chưa có quy định thống nhất về việc trường hợp đã đấu thầu dự án thì có phải đấu giá quyền sử dụng đất không và trường hợp đã đấu giá quyền sử dụng đất thì có phải đấu thầu dự án hay không. Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 117 và 118 Luật Đất đai 2013 thì việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất mà không có hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, theo Luật Đầu tư thì kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất là căn cứ để lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất. Những điểm chưa thống nhất này gây khó khăn cho DN trong quá trình tiếp cận đất đai, do đó, đề nghị xem xét, điều chỉnh cho phù hợp, thống nhất quy định giữa hai văn bản luật.

Dẫn Điều 70, Luật Đất đai 2013, đại diện Tập đoàn EVN cũng cho biết, theo các quy định hiện hành thì chỉ thực hiện tổ chức cưỡng chế giải phóng mặt bằng (GPMB) đối với các trường hợp bị thu hồi đất nhưng không chấp hành, không đồng ý với phương án bồi thường GPMB của cơ quan có thẩm quyền ban hành. Còn trường hợp bồi thường, hỗ trợ GPMB không liên quan đến thu hồi đất thì sẽ không đủ cơ sở pháp lý để thực hiện công tác cưỡng chế GPMB và tổ chức thi công. Hiện nay đối với các dự án lưới điện nói chung, đặc biệt là các đường dây tải điện trên không có cấp điện áp từ 220kV trở xuống thì Nghị định 14/2014/NĐ-CP ngày 26/2/2104 quy định là khi thiết kế phải đảm bảo khoảng cách an toàn để các hộ dân đủ điều kiện sinh sống và làm việc bình thường dưới hành lang đường điện (trừ đường dây có cấp điện áp 500kV thì phải di chuyển). Như vậy đối với các hộ dân nằm trong hành lang an toàn của đường dây tải điện trên không có cấp điện áp 220kV trở xuống không thuộc diện bị thu hồi đất. Nhưng thực tế khi thực hiện bồi thường GPMB thì đại đa số các hộ dân không chấp nhận phương án bồi thường với lý do giá bồi thường rẻ, không muốn ở trong hành lang vì lo sợ và dẫn đến không bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư tổ chức thi công. Tuy nhiên các cấp chính quyền địa phương lại không có cơ sở pháp lý để tổ chức cưỡng chế để tổ chức thi công dẫn đến rất nhiều dự án đầu tư của EVN bị chậm tiến độ.

Để giải quyết những bất cập trong tiếp cận đất đai, được biết, chỉ thị đầu tiên của Chính phủ trong năm 2018, Chỉ thị số 01/2018/CT-CP cũng là chỉ thị liên quan đến yêu cầu rà soát bất cập, vướng mắc liên quan đến pháp luật về đất đai, điều này cho thấy Chính phủ rất coi trọng vấn đề này. Theo các chuyên gia, việc tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai và pháp luật về đất đai liên quan là điều rất quan trọng, không chỉ vì sự phát triển kinh tế nói chung mà còn vì sự phát triển, tồn vong của DN nói riêng.