Áp phí chuyển đổi đất 100%, chặn đường dự án nhà giá thấp?

Nhiều doanh nghiệp địa ốc cho rằng, mức phí chuyển đổi đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp theo Dự thảo Quyết định của UBND TP. HCM sẽ làm khó doanh nghiệp và khiến người thu nhập thấp khó có cơ hội tìm được chỗ an cư.

Sở Tài chính TP. HCM đang xây dựng dự thảo quyết định của UBND TP. HCM quy định về mức nộp tiền khi chuyển từ đất chuyên trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.

Theo đó, đất nông nghiệp được chuyển sang bất động sản sẽ được tính bằng 100% giá đất theo bảng giá tại thời điểm quyết định nhân (x) với diện tích đất chuyển đổi và nếu chuyển sang đất công nghiệp sẽ tính bằng 50% giá đất.

Đề xuất tại dự thảo được Sở Tài chính căn cứ theo Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13/4/2015 của Chính phủ: “Tùy theo điều kiện cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định mức nộp cụ thể, nhưng không thấp hơn 50% số tiền được xác định theo diện tích đất chuyên trồng lúa nước...”.

Dự thảo này đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều của các chuyên gia bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án nhà ở giá thấp.

Trên thực tế, hiện căn hộ bình dân trên địa bàn TP. HCM có giá khoảng 15 - 16 triệu đồng/m2, cao hơn khá nhiều so với mức thu nhập của người thu nhập thấp và trung bình. Theo Báo cáo Đề án phát triển thị trường bất động sản TP. HCM giai đoạn 2016 - 2020, người thu nhập trung bình (khoảng 650 USD/tháng) phải tiết kiệm 17 năm mới có đủ tiền mua căn hộ loại bình dân (diện tích 70 m2, giá khoảng 700 USD/m2).

Còn theo báo cáo mới đây của Ngân hàng Thế giới, Việt Nam có 40% dân số có thu nhập không đủ để mua nhà, ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM, thì mức thu nhập 10 triệu đồng/tháng rất khó để mua nhà.

Trong khi đó, đất trồng lúa chuyển sang bất động sản chủ yếu là ở khu vực ngoại ô, phù hợp để làm căn hộ giá thấp và giá trung bình. Nếu tiền thuế đất tăng lên, thì chi phí sẽ “bổ” vào giá thành, nên càng khiến người thu nhập thấp khó có chỗ an cư hơn.

Từ lâu, TP. HCM vẫn áp dụng mức tính 100% tiền sử dụng đất khi chuyển đổi nhân (x) với hệ số K là 1,6 đối với các doanh nghiệp bất động sản. Đối với hộ gia đình cá nhân, thì hệ số K được áp mức từ 1,1 - 1,2. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều khu đất ở vùng ngoại ô được người dân “phân lô, bán nền”, cạnh tranh trực tiếp với các dự án nhà giá thấp của doanh nghiệp địa ốc, bởi hệ số chuyển đổi của cá nhân thấp hơn, lại không mất tiền làm hạ tầng, không mất chi phí đường điện, nước…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HOREA) đề xuất, mức phí chuyển đổi chỉ nên tính bằng 50% giá đất theo bảng giá ban hành, đồng thời doanh nghiệp được khấu trừ khoản tiền này vào tiền sử dụng đất của dự án.

Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, nên để mức giá chuyển đổi 50% nhân (x) hệ số K là hợp lý. Có vậy, các doanh nghiệp làm nhà giá thấp mới có cơ hội cung ứng sản phẩm ra thị trường nhiều hơn và giá bán tốt hơn.

Cũng theo ông Nghĩa, sở dĩ Lê Thành “chịu” được mức giá chuyển đổi bằng 100% vì doanh nghiệp đã có đất sạch cách đây cả chục năm, còn nếu phải đi mua giá trị sử dụng đất theo dạng thỏa thuận đền bù như hiện nay để làm dự án thì không thể làm nổi.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành cho biết: “Chuyển đổi từ đất ruộng sang bất động sản chủ yếu là vùng xa, vùng ngoại ô, nên mức thu 100% là quá cao, doanh nghiệp đã phải mua đất một lần, đóng thuế là mua tiếp lần nữa, trong khi tiền phải đóng một lần thì quá nặng, dự án khó triển khai. Vì thế, nên phân bổ mức thu trong quá trình thực hiện dự án để bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp”.

Theo các công ty nghiên cứu thị trường, tại TP. HCM, dự kiến từ năm 2016 - 2017 có hàng chục ngàn căn hộ trung và cao cấp được tung ra thị trường, trong khi 70% nhu cầu lại thuộc về căn hộ bình dân, giá thấp. Do đó, việc áp phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cao sẽ khiến các doanh nghiệp có muốn cũng khó làm được nhà giá thấp, khi tất cả chi phí đều phải “bổ” vào giá thành.