Hậu thuẫn của cổ phiếu bất động sản

Chứng khoán đã có một quãng thời gian tăng trưởng trong êm ả khi VN-Index vượt qua mốc 690 điểm và tịnh tiến về phía 720 điểm - mốc cao nhất trong vòng tám năm qua. Tuy nhiên khi lên đến vùng này, cổ phiếu vốn hóa lớn bắt đầu hụt hơi và giẫm chân tại chỗ.

Kể từ sau Tết Âm lịch, VNM, BVH, GAS, MSN... hầu như không tăng giá. SAB tăng khoảng 10% nhưng rất nhanh lại mất 5%. BHN sau khi chuyển sàn niêm yết từ UpCom sang Hose cũng chỉ quanh quẩn ở mức giá dưới 100.000 đồng. Những nhà đầu tư đã từng chứng kiến giây phút BHN “đăng quang” ở mức 200.000 đồng/cổ phiếu hẳn không thể ngờ mã này lại rớt 50% thị giá một cách chóng vánh đến vậy.

Thị trường đã có không ít ngày nhìn về hướng cổ phiếu ngân hàng với hy vọng nhóm này có thể đưa VN-Index vượt qua các ngưỡng cản khó chịu và thực tế BID, CTG, VCB đã có những nỗ lực không nhỏ khi VCB leo dần qua 39.000 đồng/cổ phiếu; BID hơn 17.000 đồng và CTG hơn 18.500 đồng. Cả ba ngân hàng sẽ họp đại hội đồng cổ đông thường niên 2017 trong tháng 4 tới. VCB dự kiến xin ý kiến cổ đông việc tăng vốn điều lệ. Do chưa được phép bán cổ phần cho Quỹ Đầu tư GIC của Singapore, việc tăng vốn điều lệ của VCB ngày càng trở nên cấp bách nhằm đảm bảo tỷ lệ an toàn vốn theo quy định mới.

Trong khi đó, giới đầu tư hầu như chắc chắn đại hội đồng cổ đông năm nay của BID sẽ đề cập vấn đề nhân sự cao cấp mà cụ thể ở đây là vị trí chủ tịch hội đồng quản trị. Ngoài ra việc tìm kiếm đối tác chiến lược nước ngoài của BID cũng là câu hỏi cổ đông mong có lời giải đáp.

Nhìn trên mặt bằng chung, cổ phiếu ngân hàng đang phân hóa hai cực rõ rệt khi gần đây các cổ phiếu STB và EIB bắt kịp tốc độ tăng giá của các ngân hàng hàng đầu. EIB đã quay lại gần mức 11.000 đồng sau khi rớt xuống dưới 9.000 đồng. Thị giá STB tăng 50% từ 7.500 đồng lên 11.500 đồng khi một số nhóm nhà đầu tư cả tổ chức và cá nhân cho thấy sự quan tâm được trở thành cổ đông ngân hàng. Cổ phiếu ngân hàng nhìn sâu vào bên trong giờ đây không còn là sân chơi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, mà là của các “ông lớn” tổ chức, đặc biệt là các tập đoàn bất động sản.

Bất động sản đang nằm ở đâu nhiều nhất nếu không phải ở ngân hàng dưới dạng tài sản thế chấp? Một số nhà phát triển bất động sản đã nhìn ra điều đó. Hợp tác với ngân hàng giải quyết tài sản thế chấp là cơ hội để kinh doanh.

Vì sao? Vì chưa bao giờ kể từ sau cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008, sự liên kết giữa các nhà phát triển bất động sản và ngân hàng lại khăng khít như hiện nay. Đó không chỉ là chuyện doanh nghiệp bất động sản cần vay vốn ngân hàng, hoặc ngân hàng tài trợ cho khách hàng mua căn hộ, nhà phố liền kề, biệt thự hay cả căn hộ giá rẻ ở các đô thị lớn. Đó là những chuyển động mang tính quy mô và có sự liên kết nhằm vực dậy thị trường bất động sản. Đang tồn tại hai luồng ý kiến đối nghịch. Luồng thứ nhất cho rằng thị trường căn hộ cao cấp đang bão hòa; trung tâm thương mại, văn phòng cũng sắp rơi vào tình trạng cung vượt xa cầu. Nhu cầu hiện tập trung vào phân khúc nhà giá thấp nhưng lợi nhuận từ phân khúc này hạn chế nên các chủ đầu tư không mặn mà. Như vậy chậm nhất là cuối năm nay, đầu năm sau sẽ lại có một thời kỳ trầm lắng của bất động sản.

Dòng ý kiến thứ hai cho rằng bất chấp nguồn cung có khả năng tăng nhanh hơn cầu ở một mức độ nào đó, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đà phục hồi tuy không thiếu thời điểm mấp mô. Sở dĩ như thế là do nợ xấu của ngân hàng đã và đang được tháo gỡ. Khi cục máu đông nợ xấu tan đi, được hưởng lợi tất nhiên là cả nền kinh tế trong đó có bất động sản.

Bất động sản đang nằm ở đâu nhiều nhất nếu không phải ở ngân hàng dưới dạng tài sản thế chấp? Một số nhà phát triển bất động sản đã nhìn ra điều đó. Hợp tác với ngân hàng giải quyết tài sản thế chấp là cơ hội để tìm những dự án, những tài sản có giá hợp lý, khai thác chúng để chuyển nhượng cho nước ngoài hoặc trong nước.

Rủi ro ở đây là gì? Nhiều tài sản của ngân hàng có chất lượng thấp và không sinh lời. Cái ấy đã rõ. Nhưng đáng báo động hơn là hiện trạng không ít tài sản bất động sản được định giá cao hơn giá trị thực, tức khoản nợ ngân hàng cao hơn giá trị tài sản thế chấp. Giờ sẽ không ai muốn xử lý loại tài sản đó vì việc xử lý chúng sẽ làm lòi ra khoản nợ xấu hoặc người vay phải bù thêm tài sản thế chấp. Các doanh nghiệp bất động sản buộc phải thận trọng ở khúc này nếu không muốn “sập bẫy” ngân hàng.

Mặt khác một tỷ lệ không nhỏ tài sản bất động sản ở ngân hàng chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý, việc chuyển nhượng do đó, sẽ mất thời gian. Cơ hội ít khi lặp lại nếu thủ tục pháp lý cản trở việc chuyển nhượng để lấy được tài sản ra và khai thác.

Sự chuyển động ở ngân hàng chính là tiền đề để giới đầu tư trông chờ tiếp vào con sóng cổ phiếu bất động sản trên sàn chứng khoán. Các cổ phiếu bất động sản thị giá thấp (thường dưới mệnh giá) đang hồi sinh. Sẽ không bao lâu nữa sẽ đến lượt cổ phiếu bất động sản tầm trung từ 15.000-30.000 đồng/cổ phiếu. Đây thực sự là nhóm bất động sản lành mạnh. Sức lan tỏa có thể đến sàn Hà Nội, nơi nhiều cổ phiếu bất động sản, xây dựng đang có PE khoảng 4-5 lần.