Những mã cổ phiếu bất động sản tiềm ẩn rủi ro

Trong số những mã cổ phiếu (CP) bất động sản hàng đầu trên thị trường hiện nay, không ít mã ẩn chứa nhiều điều khó hiểu, tiềm ẩn rủi ro lớn.

Sự hồi phục của thị trường bất động sản đã góp phần tạo nên sự chuyển biến tích cực cho nhiều mã CP ở lĩnh vực này trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, không phải tất cả đều theo quy luật của thị trường.

Hiện tượng bất thường

Theo thống kê, hiện có khoảng 60 công ty bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoáng nhưng chỉ có hơn chục doanh nghiệp được cho là nắm vị thế đầu ngành với những câu chuyện kinh doanh được nhà đâu tư quan tâm.

Tuy nhiên, trong số những doanh nghiệp hàng đầu này vẫn có không ít doanh nghiệp dù hoạt động bề nổi khá rầm rộ nhưng thực tế bên trong đang ẩn chứa nhiều điều khó hiểu, bất ổn.

Đơn cử là trường hợp Công ty cổ phần Căn nhà Mơ ước (DRH). Sau hàng loạt những thay đổi trong cơ cầu cổ đông và hội đồng quản trị (HĐQT), doanh nghiệp này ghi nhận được sự chuyển biến tương đối lớn, điển hình là sự lột xác của mã CP DRH.

Theo thống kê, từ mức giá chưa đến 5.400 đồng/CP thời điểm tháng 8/2015, đến nay DRH đã tăng lên trên mức 75.000 đồng/CP, thậm chí có thời điểm DRH tăng lên 82.000 đồng/CP.

Điều đáng nói là mặc dù DRH tăng như tên bắn nhưng kết quả kinh doanh của doanh nghiệp này lại không ghi nhận được những kết quả tương ứng. Chẳng hạn, kế hoạch kinh doanh năm 2016 được xây xây dựng với mục tiêu tăng trưởng đột biến so với 2015 và giai đoạn trước đó nhưng DRH không đưa ra cơ sở cho kế hoạch tăng trưởng này.

Theo BVSC, nếu xét trên tiến độ các dự án của DRH, chưa thấy có dự án nào sẽ được ghi nhận trong năm 2016. Phần lớn các dự án hiện tại được nhận chuyển nhượng vào đầu năm 2016 hoặc mới hoàn tất đền bù. Do đó, khả năng hoàn thành kế hoạch dựa trên hoạt động kinh doanh chính chưa có cơ sở, mà chủ yếu sẽ đến từ hoạt động đầu tư tài chính.

Mới đây, DRH nhận chuyện nhượng 2,3 triệu CP của Công ty cổ phần Khoáng sản Bình Dương (KSB) với giá bình quân 42.000 đồng/CP. Với mức giá hiện tại của KSB là hơn 80.000 đồng/CP thì khoản đầu tư này đã mang lại cho DRH mức lợi nhuận lên đến 100%.

Điều đáng nói là việc KSB tăng nóng cũng nằm ngoài khả năng dự đoán của giới đầu tư, bởi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp này cũng không có gì đột biến. Từ hiện tượng khác thường này, giới đầu tư đã đặt ra câu hỏi, liệu rằng DRH và KSB đang bị làm giá?

Hiện tại, dù DRH đang thu lợi đáng kể từ hoạt động đầu tư tài chính nhưng liệu rằng doanh nghiệp này sẽ tránh được “vết xe đổ” của phong trào đầu tư tài chính khiến cho nhiều tập đoàn nhà nước lâm vào cảnh thua lỗ như những năm trước đây.

Trong những năm gần đây, hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Tư vấn Thương mại - Dịch vụ - Địa ốc Hoàng Quân (HQC) có những thay đổi khi tập trung mạnh mẽ vào phát triển dự án NOXH ở TP.HCM, các tỉnh vùng ven như Cần Thơ, Nha Trang, Tây Ninh. Danh mục dự án mà HQC được phép triển khai cũng theo đó mở rộng khá nhanh.

Tuy nhiên, tính minh bạch tài chính và vấn đề quản trị của HQC được đánh giá là có nhiều điểm rủi ro. Chẳng hạn, HQC liên tục đưa vào các dự án được chấp thuận để đối ứng với các đợt tăng vốn lớn mà không có việc phân kỳ đầu tư phù hợp.

Trong năm 2015, HQC đã phát hành 63 triệu CP cho cổ đông và tiếp tục lên kế hoạch phát hành 173 triệu CP trong năm 2016. Điểm lưu ý là dòng tiền hoạt động liên tục âm trong những năm gần đây với mức âm gần như tương ứng với số vốn huy động thêm.

Nguồn tiền huy động được HQC nhanh chóng tạm ứng cho đơn vị liên doanh, liên kết, đơn vị thi công và phải thu khác với quy mô lớn lên đến 500-700 tỷ đồng chỉ trong vòng từ một đến hai quý. Trong khi, lượng tiền và tương đương tiền chỉ 50 tỷ đồng, rất thấp so với quy mô tổng tài sản 6.000 tỷ đồng (tính đến cuối năm 2015).

Do đó, theo đánh giá của giới đầu tư, HQC có nhiều rủi ro mà nhà đầu tư cần lưu ý. Mặc dù, kết quả kinh doanh năm 2016 được xây dựng với doanh thu ở mức cao nhưng cũng tương tự DRH, cơ sở ghi nhận lại không thuyết phục khi các dự án đều trong giai đoạn đầu xây dựng.

Những tín hiệu lạc quan?

Thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn phục hồi trong khoảng 3 năm trở lại đây (2013-2015) và mang lại nhiều thay đổi cho hầu hết doanh nghiệp cũng như là cơ hội cho các nhà đầu tư vào CP bất động sản.

Theo phân tích của Công ty cổ phần Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), bước sang 2016 và những năm tới, câu chuyện thị trường bất động sản dự báo cạnh tranh sẽ gay gắt hơn nên chỉ những công ty có chiến lược rõ ràng, tài chính lành mạnh hoặc đang tái cấu trúc thật mạnh mẽ sẽ được hưởng lợi nhiều hơn từ thị trường.

Thực tế, thị trường bất động sản trong quý I và quý II ghi nhận nhiều thông tin và diễn biến đa dạng so với cùng kỳ năm 2014 và 2015. Nhiều dự án được triển khai của các tên tuổi lớn như Vingroup, Novaland, Phú Mỹ Hưng bên cạnh các đơn vị phát triển khác như Đất Xanh, An Gia, Hưng Thịnh, Sacomreal, Phát Đạt.

Phần lớn dự án mở bán có vị trí đắc địa nên thu hút khá tốt sự quan tâm của khách hang. Sản phẩm đa dạng hơn, với một số loại hình sản phẩm mới như office-tel, condontel, shophouse, nhà phố thương mại.

Bên cạnh sản phẩm mới, chủ đầu tư cũng xây dựng những phương án tài chính táo bạo, cụ thể là hình thức cam kết lợi nhuận từ cho thuê cố định từ 8-10% trong 1 khoảng thời gian nhất định (2-5 năm); thanh toán 15-30% cho đến khi nhận nhà hoặc cam kết cho thuê cùng với chính sách ân hạn trong 2 năm.

Những yếu tố này đã và đang giúp thị trường ghi nhận kết quả lạc quan so với dự đoán ban đầu. Cụ thể, theo kết quả thống kê của CBRE và Savills, trong quý I-2016, số lượng căn hộ tiêu thụ ở thị trường TP.HCM vẫn khá lạc quan so với những quan ngại của giới đầu tư vào đầu năm.

Theo ước tính của CBRE, số căn tiêu thụ trong quý I-2016 là 9.090 căn (tăng 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Đối với Savills, kết quả thống kê là 6,300 căn tiêu thụ (tăng 49% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng giảm 18% so với quý trước). Thị trường bất động sản trong quý I vẫn duy trì được sự hấp dẫn với nhiều dự án cho khách hàng lựa chọn.

Mặc dù thị trường bất động sản đã xuất hiện những tín hiệu khả quan, song thực tế cho thấy, rủi ro vẫn còn tiềm ẩn đối với người mua nhà, đặc biệt là những nhà đầu tư chứng khoán.