Mua nhà đã đặt cọc và thanh toán tiền đợt 1 nhưng 3 năm bên bán chưa làm xong thủ tục hợp thức hóa

Kính gửi luật sư

Tháng 01 năm 2010 tôi có mua 1 căn nhà với giá 910 triệu của bà A và có làm hợp đồng đặt cọc 50 triệu.Theo hợp đồng mua bán thì toàn bộ số tiền sẽ thanh toán làm 2 đợt: Sau 10 ngày sẽ làm thủ tục thanh toán trả tiền đợt 1 là 400 triệu,  đợt 2 sẽ thanh toán hết sau khi bà A hoàn chinh hồ sơ đất đai tại phòng công chứng và sang tên cho tôi, bà A  sẽ chịu mọi chi phí đóng và trước bạ. Nhưng thực tế bà A ủy quyền cho ông B làm thủ tục hợp thức hóa nhà trên. Khi làm hợp đồng đặt cọc và giao nhận tiền đợt 1 thì ông B nhận tiền và hứa 8 tháng sau hồ sơ sẽ hoàn tất và có văn phòng luật sư làm chứng và nhà không nằm trong khu giải tỏa, kê biên, tranh chấp... Nhưng cho đến nay tôi vẫn chưa sở hữu được căn nhà. Tôi có hỏi ông B về vấn đề này thì ông cứ trả lời đang kiếu nại để xin sổ hồng và có đưa biên nhận của phòng tài nguyên môi trường. Cứ mỗi biên nhận của phòng tài nguyên môi trường trả lời đều không đúng vì khu đất này xin làm sổ nằm sau thời điểm  quyhoạch treo và đường dự phóng nên không làm sổ hồng được. Tôi có đến làm việc với ông B và làm thêm bản cam kết: nếu trong thời gian 3 tháng mà  chưa làm được sổ hồng thì ông B sẽ hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận và tôi sẽ trả nhà. Ông B đã đồng ý ký  nhận. Nhưng tới nay ông vẫn trả lời như trước.

Vậy vấn đề này tôi sẽ giải quyết như thế nào?

Nếu có khiếu nại tôi sẽ khiếu nại ở đâu? Ở cấp nào?

Tôi có thể nhận tiền và trả nhà được không?

Rất mong câu trả lời của các luật sư.

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Kính gửi: Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty Luật Giải Phóng xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Cafe Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:


Qua phần trình bày của bạn, chúng tôi không nắm rõ được là căn nhà bạn mua đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất hay chưa, vậy nên chúng tôi chia thành hai trường hợp như sau:

- Trường hợp thứ nhất: căn nhà bạn mua chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán của bạn không có hiệu lực pháp luật. Vì căn cứ theo khoản 1 điều 91 của Luật Nhà ở và khoản 1 điều 106 của Luật Đất đai thì chỉ được chuyển nhượng nhà ở và quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà nói trên không đủ điều kiện để có hiệu lực và hậu quả của hợp đồng vô hiệu là hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, tức là bạn trả lại  nhà cho người bán và người bán trả lại tiền cho bạn.

- Trường hợp thứ hai: căn nhà bạn mua đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, bên bán đã vi phạm hợp đồng mua bán nên bạn có thể khởi kiện ra Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản để Tòa giải quyết. Lưu ý trước khi nộp đơn khởi kiện ra Tòa các bên cần hòa giải tại cơ sở trước theo như quy định tại điều 159 của Nghị Định 181/2004/NĐ-CP nghị định về thi hành luật đất đai:

“Điều 159. Hoà giải tranh chấp đất đai

1. Các bên tranh chấp đất đai phải chủ động gặp gỡ để tự hoà giải, nếu không thoả thuận được thì thông qua hoà giải ở cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai.

2. Trường hợp các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hoà giải. Việc hoà giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hoà giải thành hoặc hoà giải không thành của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

Biên bản hoà giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

3. Đối với trường hợp hoà giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, chủ sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn gửi biên bản hoà giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”
 

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn hoặc qua Tổng đài tư vấn 19006665

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.

DiaOcOnline.vn