Mua nhà cần đặt cọc như thế nào?

Café Luật cho tôi hỏi: tôi muốn mua 1 mảnh đất ở ấp Trung Sơn, Xã Xuân Trường, Xuân Lộc, Đồng Nai diện tích khoảng 250m2 trong đó có 100m2 là đất ở, đất đã có sổ đỏ và sổ hồng. Người bán nói là bao làm giấy tờ chuyển nhượng. Vậy khi sang tên cho tôi thì tôi có phải đóng tiền sử dụng đất không? Nếu có thì đóng bao nhiêu? Người bán bán cho tôi tính theo mét ngang là 15 triệu/m, tôi mua 100 triệu, chiều sâu khoảng 50m. Vậy nếu tôi mua để cất nhà thì tôi có phải đóng tiền sử dụng đất? mức đóng là bao nhiêu?

Tôi định cất nhà đơn sơ thôi vì điều kiện kinh tế không cho phép khoảng 30 triệu trở xuống thôi, vậy tôi có phải cần xin giấy phép xây dựng mới được cất nhà ở không?

Người bán bắt phải đặt cọc trước tối thiểu 70% thì người ta mới gọi Địa chính xuống đo đạc tách thửa. Khi nào làm giấy tờ xong thì trả 30% còn lại. Vậy mức trả như vậy có đúng và phù hợp không? Tôi nghe nói là đặt cọc trước thường chỉ đưa 20%, khi nào hoàn tất hết giấy tờ chuyển nhượng thì mới trả hết số còn lại. Xin Café Luật cho ý kiến. Người bán nói khi tôi đặt cọc tiền thì người ta sẽ làm giấy viết tay cho tôi trước. Cho hỏi nội dung giấy viết tay gồm những gì? Có cần đi công chứng và phải mang theo những giấy tờ gì để được công chứng? Xin cảm ơn rất nhiều

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Khi thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Các loại thuế, phí, lệ phí phải nộp khi chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:

 Thuế thu nhập cá nhân

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Luật về Thuế năm 2014 quy định mức thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2%. Luật này có hiệu lực vào đầu năm 2015

 Lệ phí trước bạ (Thông tư số 34/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư 124/2011/TT-BTC)

Mức đóng lệ phí trước bạ là 0,5% giá tính trước bạ theo quy định của UBND cấp tỉnh.  Lệ phí công chứng (Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP)

Mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng mức phí phải nộp tính trên giá trị quyền sử dụng đất theo ngạch giá.

 Phí, lệ phí hành chính nhà nước khác

Theo quy định của pháp luật, bên chuyển nhượng (tức bên có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản) có nghĩa vụ phải đóng thuế thu nhập cá nhân, bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất có nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ và lệ phí hành chính nhà nước khi thực hiện thủ tục sang tên. Lệ phí công chứng khi thực hiện công chứng hợp đồng do hai bên thỏa thuận thực hiện.

Như vậy, người mua có nghĩa vụ phải đóng lệ phí trước bạ, phí hành chính nhà nước khi sang tên quyền sử dụng đất. Trong trường hợp hai bên thỏa thuận bên bán nộp các loại phí và thuế thì bên bán sẽ nộp.

Về việc đặt cọc thực hiện hợp đồng, Khoản 1 Điều 358 Bộ luật Dân sự quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.” Như vậy, việc đặt cọc thực hiện hợp đồng là đúng theo quy định của pháp luật, do hai bên thỏa thuận về hình thức và mức đặt đọc. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý, việc đặt cọc phải được ghi nhận bằng hợp đồng, có người làm chứng hoặc được công chứng.

Sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn mới xin phép xây dựng, Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định: “1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;”

Như vậy, nếu việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ở vùng nông thôn, không thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì không cần xin giấy phép xây dựng.
 

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.