Sửa Luật Đất đai: Cần cấm cán bộ đầu tư bất động sản?

Theo TS Doãn Hồng Nhung, Luật Đất đai sửa đổi cần quy định cấm cán bộ có chức vụ đầu tư kinh doanh BĐS trong khu vực mình quản lý.

Về việc sửa đổi Luật Đất đai, TS Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật của Đại học Quốc gia Hà Nội, cho rằng cần chú trọng đến lợi ích nó mang lại. Đó là hạn chế những xung đột, mâu thuẫn liên quan đến đất đai đang rất nóng ở các tỉnh, thành hiện nay.

Phải hài hòa lợi ích

TS Doãn Hồng Nhung đề nghị Luật Đất đai sửa đổi lần này cần chú trọng đến kết hợp hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp, xã hội và Nhà nước. Bởi vì khi thỏa đáng lợi ích thì xung đột, mẫu thuẫn sẽ giảm. Thực tế, có rất nhiều quan điểm, nhiều lợi ích của người dân không được bảo đảm. Dường như hiện nay những đòi hỏi chính đáng của người dân chưa được đáp ứng. Muốn đảm bảo quyền lợi cho người dân, phải bắt đầu từ quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất.

TS Nhung mong muốn Luật Đất đai sửa đổi lần này không dùng thuật ngữ “thu hồi đất” nữa mà dùng thuật ngữ ở từng mức độ khác nhau. Chẳng hạn, gọi là “nhận đất từ nhân dân”, “nhận đất từ cộng đồng dân cư”... Vì “đất thuộc sở hữu của toàn dân, không nên nói là thu hồi đất. Dùng thuật ngữ thu hồi đất sẽ khiến người dân rơi vào vị thế khác, trong khi họ đang ở vị thế chủ sở hữu. Nhà nước chỉ là đại diện quyền của dân để đứng ra lấy đất. Cho nên phải dùng thuật ngữ khiêm tốn và trân trọng nhân dân hơn, đó nên là “nhận đất từ nhân dân” – TS Nhung nhấn mạnh.

Trong Luật Đất đai sửa đổi lần này, điều mọi người mong chờ nhất, theo TS Nhung, là đảm bảo lợi ích của người dân liên quan đến việc đền bù giải tỏa mặt bằng, về sự công bằng trong giá đền bù. “Chúng ta phải trả lại quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất. Cần phải loại bỏ hình thức bảo lãnh, vì đất thuộc quyền sở hữu không có bảo lãnh”.

TS Nhung còn cho biết, cần thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Xây dựng khi quy định trách nhiệm khi thu hồi đất. Chẳng hạn, tại Luật Đất đai 2003 quy định thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng là trách nhiệm của Nhà nước, còn trong Luật Xây dựng 2003 lại quy định bồi thường giải phóng mặt bằng là trách nhiệm của Nhà đầu tư.

Cho nên, cần thống nhất quy định này để các cơ quan có liên quan phải phối hợp với nhau để việc thu hồi đất của người dân, nơi có đất thực hiện dự án... phải thuận lợi, tránh để xảy ra tranh chấp.

Đặc biệt, theo TS Nhung, để tránh xảy ra tranh chấp, tham nhũng liên quan đến đất đai, Luật Đất đai sửa đổi lần này cần sự đột phá từ việc Nhà nước phải dám ra quyết định nghiêm cấm các cán bộ có chức vụ đầu tư kinh doanh bất động sản trong khu vực mình quản lý. “Vì hầu như tham nhũng liên quan đến đất đai là từ  các cơ quan quản lý Nhà nước có trách nhiệm trong quản lý đất đai”.

TS Nhung dẫn kinh nghiệm: “Cha ông ta có kinh nghiệm quý báu là quy định quan nhậm chức ở địa phương không được phép đầu tư hay kinh doanh hoặc cưới vợ là nàng hầu, nơi mà mình nhậm chức. Trong thời đại mới, chúng ta có thể vận dụng kinh nghiệm này”.

Đền bù cả giá trị hữu hình và vô hình

Vấn đề nóng dư luận hiện nay là giá bồi thường khi thu hồi đất chưa tương xứng với giá trị đất, tài sản trên đất và những giá trị vô hình khác của người dân. TS Nhung cho rằng, nói rằng giá đền bù “sát với giá thị trường” khi đền bù giải phóng mặt bằng thì căn cứ giá lấy ở đâu cho sát? Bởi có 4 con đường hình thành giá đất ở Việt Nam. Đó là: Khung giá Nhà nước, thỏa thuận, đấu giá, tư vấn giá đất.

Vấn đề đặt ra là chọn giá đất như thế nào để không xảy ra xung đột khi đền bù thu hồi đất. Theo TS Nhung, cả 4 con đường này đều phải tính đến giá trị hữu hình và vô hình có trong đất. Trong khi đó, giá Nhà nước quy định mới tính đến giá hữu hình trên đất đó, không tính được khoảng thời gian mà người dân phải di chuyển chỗ ở và hệ quả di chuyển đó sẽ thiệt hại gì và cần bao nhiêu thời gian để ổn định lại cuộc sống, rồi mất bao lâu nữa họ mới thu lại lợi ích mà đáng ra nếu không phải di chuyển thì họ không bị thiệt hại này.

Vì thế, TS Nhung đề nghị: Nhà nước phải bồi thường bằng tiền 30%, còn đền bằng tư liệu sản xuất 30%, còn 30% trả cho người dân bằng trái phiếu, 10% còn lại để đào tạo nghề, tạo cơ hội việc làm khác cho người dân. Vì những nông dân 40 đến 50 tuổi phải có tư liệu để mưu sinh.

Cách trả tiền “một cục” và trả một lần như hiện nay, theo TS Nhung đó là một bi kịch cho người nông dân. Vì khi cầm trong tay số tiền lớn chưa chắc họ có thể sử dụng hiệu quả và ổn định cuộc sống cho mình.

Phải trả lời rõ: Có chia lại đất không?

Về thời hạn sử dụng đất, đặc biệt là đất nông nghiệp, TS Doãn Hồng Nhung cho rằng, thực hiện Luật Đất đai hiện hành, có những người không có khả năng sử dụng đất nữa thì vẫn có đất, kể cả người đã chết vẫn có đất, còn người mới ra đời sau khi chia đất, giờ vẫn chưa được chia đất.

Vấn đề xã hội này cần phải giải quyết thông qua Luật Đất đai sửa đổi lần này. “Đến nay, tôi chưa thấy bóng dáng quy định nào trong Luật về việc có chia lại đất hay không, đối tượng nào được chia lại đất”.

Cần một bứt phá nữa, theo TS Nhung, Luật Đất đai sửa đổi lần này cần “hạn chế địa quyền”. Để bảo đảm an ninh quốc phòng, bảo đảm lợi ích quốc gia thì có những loại đất không có quyền tư hữu. Đó là đất ven biển, đất ao hồ tự nhiên, đất dành cho giao thông, đất đường thủy, đất có suối khoáng thiên nhiên, các vùng danh thắng, rừng thiêng.... Đặc biệt, có những vùng đất cần phải bảo vệ, không cho phép người nước ngoài được đầu tư vào, là nhằm bảo vệ an ninh quốc gia và ngăn ngừa sự thống trị kinh tế của nước ngoài, rồi cả vấn đề về bản sắc dân tộc. Cần hạn chế lập nên làng ngoại kiều, những làng này sẽ ảnh hưởng đến an ninh lâu dài của đất nước.

Cùng với đó, kiểm soát đất nông nghiệp còn là vấn đề kiểm soát an ninh lương thực cho Việt Nam. Chúng ta khuyến khích đầu tư hội nhập quốc tế, đoàn kết quốc gia nhưng phải đặt lợi ích của chính người nông dân nước ta lên trước.