Phát huy các yếu tố thị trường liên quan đến đất đai

Đất đai là tài sản quan trọng, cơ nghiệp lớn nhất của hầu hết doanh nghiệp (DN) và người dân. Đất đai hiện cũng được đánh giá là lĩnh vực nóng trong thực tiễn tại nhiều địa phương.

Do vậy, có rất nhiều kỳ vọng trong xã hội về việc sửa đổi chế định này trong Hiến pháp năm 1992. Các quy định về đất đai trong Dự thảo sửa đổi Hiến pháp năm 1992 cũng đã nhận được nhiều sự quan tâm đóng góp ý kiến của các ĐBQH, các chuyên gia pháp lý, các nhà khoa học, các tổ chức xã hội và người dân.

Theo ông Phạm Gia Túc, Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cùng với quá trình sửa đổi Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai hiện cũng đang được Quốc hội và các cơ quan có thẩm quyền xem xét sửa đổi với sự tham gia góp ý của đông đảo nhân dân và DN. Một số ý kiến về những vấn đề lớn liên quan tới sửa đổi Luật Đất đai mà VCCI tập hợp được từ quá trình lấy ý kiến đối với Dự thảo Luật Đất đai có thể là nguồn tham khảo có ý nghĩa cho Ban soạn thảo Dự thảo sửa đổi Hiến pháp năm 1992 lần này.

Theo đó các ý kiến cho rằng, một trong những lý do khiến việc quản lý đất đai thời gian qua còn nhiều yếu kém chính là sự tồn tại cơ chế "xin - cho" khá nặng nề cùng với việc sử dụng nhiều quy định, quyết định hành chính đối với đất đai trong khi đất đai hay quyền sử dụng đất vốn là một loại hàng hóa (đặc biệt) và cần được quản lý đúng với tính chất "hàng hóa" theo các biện pháp đặc thù. Một trong những giải pháp quan trọng để khắc phục những bất cập này chính là việc đẩy mạnh và tích cực phát huy các yếu tố thị trường liên quan đến đất đai.

Việc phát huy yếu tố thị trường trong quản lý đất đai có thể được cụ thể hóa bằng nhiều biện pháp hiệu quả trong các văn bản luật và dưới luật. Chẳng hạn áp dụng các biện pháp đấu thầu quyền sử dụng đất (đối với đất công nghiệp, đất dịch vụ…) một cách công khai, minh bạch thay cho cơ chế giao đất hay Nhà nước trực tiếp đứng ra cho thuê đất. Có thể thành lập các tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động một cách chuyên nghiệp.

Các biện pháp định giá đất theo hướng thị trường thông qua việc sử dụng các tổ chức định giá đất độc lập (do các bên thỏa thuận lựa chọn) để xác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Cách thức này có thể giúp đem lại sự công bằng cho người dân, quyền lợi cho DN và đảm bảo nguồn thu ngân sách, giảm sức ép cho bộ máy hành chính các cấp và hạn chế tình trạng khiếu kiện.

Các biện pháp thị trường trong quản lý đất đai như có lộ trình bãi bỏ các quy định về thời hạn sử dụng đất và quy định về hạn điền, tạo điều kiện cho quá trình tích tụ đất đai. Với động lực kinh tế từ thị trường, quá trình tích tụ đất đai sẽ làm tăng hiệu quả sản xuất nông nghiệp, tăng năng suất lao động, tái phân bổ tài nguyên đất rất quý giá vào những người kinh doanh hiệu quả hơn và giúp họ có điều kiện áp dụng các tiến bộ khoa học công nghệ vào sản xuất nông nghiệp, từng bước hiện đại hóa nền nông nghiệp.

Với quan điểm này, đại diện VCCI đề xuất bổ sung cụm từ "phù hợp với các yếu tố thị trường" vào khoản 1 Điều 58 Dự thảo sửa đổi Hiến pháp năm 1992, thành "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý phù hợp với các yếu tố thị trường, theo quy hoạch và pháp luật". Việc bổ sung cụm từ này theo VCCI có ý nghĩa làm quan điểm chỉ đạo cho công tác xây dựng và thực thi pháp luật về đất đai sau này.

Tại Hội thảo về giá đất do Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) tổ chức mới đây tại Hà Nội, Cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất Bùi Ngọc Tuân cho hay, Luật Đất đai 2003 quy định nguyên tắc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Tuy nhiên, thực tế những năm qua, khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị trường, có nơi chỉ bằng 20% giá thị trường. Bên cạnh đó, khung giá đất chỉ quy định theo 3 vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn (từ 1,5 đến 81 triệu đồng/m2). Do đó, khung giá đất không xử lí được chênh lệch về giá tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương, giữa các vùng miền trong cả nước.