Hai vấn đề mấu chốt

Từ ngày 1-10-2013, Thông tư 11/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định chế độ báo cáo tình hình triển khai đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án bất động sản chính thức có hiệu lực.

Một trong những điểm đáng chú ý là chủ đầu tư các dự án bất động sản có trách nhiệm báo cáo tổng hợp thông tin cơ bản của dự án, tình hình triển khai đầu tư xây dựng, tình hình kinh doanh tại dự án cũng như thời điểm kết thúc đầu tư xây dựng. Cụ thể, chủ đầu tư phải báo cáo nội dung dự án theo văn bản chấp thuận đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư hoặc quyết định cho phép đầu tư, kể cả khi dự án có điều chỉnh; báo cáo về tình hình giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, đầu tư xây dựng công trình chính; tình hình huy động vốn, thực hiện nghĩa vụ tài chính và tình hình bán, cho thuê nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê đất...

Có thể thấy một trong những yêu cầu lớn nhất của Thông tư 11 là công khai, minh bạch thông tin về dự án bất động sản, điều mà trước nay dường như bị xem nhẹ. Trên thực tế, khi công bố dự án, trong các hợp đồng góp vốn giữa nhà đầu tư cấp một, nhà đầu tư thứ cấp với chủ đầu tư, thông tin tổng thể, quy hoạch, mức vốn góp, tiến độ góp vốn, tiến độ triển khai, hoàn thành dự án... đều được đề cập. Song, hầu như những cam kết dân sự này không được bảo đảm. Ở một vài dự án, cực chẳng đã, nhiều người đã phải khởi kiện đối với chủ đầu tư. Điều mà người dân, đặc biệt là những người đã đầu tư vào bất động sản, kỳ vọng là thông tư này sẽ góp phần hạn chế tình trạng "treo đầu dê, bán thịt chó" (quảng bá dự án có đẳng cấp nọ kia nhưng thực tế hoàn toàn ngược lại), dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư xây dựng dự án không đồng bộ; ở góc độ quản lý, Thông tư 11 cũng được cho là góp phần hạn chế tình trạng "người người làm dự án (bất động sản), nhà nhà làm dự án" dẫn đến lãng phí đất đai, vốn đầu tư toàn xã hội khi chủ đầu tư buộc phải cân nhắc năng lực thực tế của mình với các cam kết về tiến độ thực hiện... Đặc biệt, đây cũng là cơ sở để người góp vốn và cơ quan chức năng giám sát mức độ hoàn thành cam kết của chủ đầu tư. Tuy nhiên, kỳ vọng là một chuyện, hiệu quả, hiệu lực thực tế đến đâu là chuyện hoàn toàn khác. Ngay trong Thông tư 11, nếu vi phạm về báo cáo, chủ đầu tư chỉ bị Sở Xây dựng địa phương gửi văn bản nhắc nhở (đối với lần thứ nhất) hoặc bị công khai trên website của Bộ Xây dựng, cơ quan chức năng địa phương, đồng thời bị xử phạt hành chính.

Tại thời điểm thị trường đang "cung không đủ cầu", người dân hăm hở lao vào bất động sản, doanh nghiệp ào ạt mở dự án. Hiện tại, dù đã triển khai rất nhiều giải pháp kích cầu, thị trường bất động sản vẫn trầm lắng, hàng loạt dự án chậm tiến độ, thậm chí bị thu hồi. Chỉ có nhà đầu tư thứ cấp - người dân - chịu thiệt. Những điều này cho thấy hai vấn đề mấu chốt vẫn là trách nhiệm của cơ quan chức năng trong thẩm định năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư cũng như cần xử lý thật nặng nếu chủ đầu tư có vi phạm dường như vẫn chưa được giải quyết thấu đáo.