Giải bài toán chỉ tiêu quy hoạch cho các dự án cải tạo chung cư cũ

Tuân thủ đúng các chỉ tiêu quy hoạch, mật độ xây dựng, nhưng vẫn cân đối được hiệu quả kinh tế, lợi ích cho doanh nghiệp - Đây chính là bài toán khó có lời giải đối với các dự án cải tạo chung cư cũ hiện nay tại Hà Nội. Cũng chính vì loay hoay giải mâu thuẫn này mà đến nay hàng loạt các dự án vẫn chưa tiến triển được.

Vòng luẩn quẩn

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng vấn đề quy hoạch - kiến trúc khi thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ rất quan trọng nhưng cũng cực kỳ khó.

Để đạt được mục tiêu góp phần chỉnh trang đô thị thì mỗi dự án cải tạo, xây dựng các khu chung cư cũ phải được đặt trong quy hoạch tổng thể đô thị Hà Nội nói chung và từng dự án phải theo quy hoạch được duyệt của toàn khu chứ không thể xử lý đơn lẻ từng công trình, từng dự án.

Tuy nhiên thực tế tại Hà Nội hiện nay, việc xử lý quy hoạch vẫn dừng ở từng khu, chứ chưa có bức tranh tổng thể.

Mâu thuẫn phát sinh khi mà đa số các chung cư cũ đều nằm ở khu vực nội thành, thậm chí là ở vị trí đắc địa, phải hạn chế dân cư theo quy hoạch.

Để bảo đảm cân đối thu chi của dự án, người dân tái định cư tại chỗ tăng thêm diện tích, các chủ đầu tư đều phải thực hiện mục tiêu nâng cao hiệu quả sử dụng đất để bù chi phí đầu tư, có nghĩa là phải cho họ vượt các chỉ tiêu về quy hoạch, mật độ sử dụng đất, chỉ khi nhìn thấy lợi nhuận các doanh nghiệp mới tham gia.

Trong khi đó quy hoạch cũng như chủ trương của TP phải là giảm tải ở các khu vực gần trung tâm - hai thái cực này không gặp nhau đã tạo nên vòng luẩn quẩn khiến cho các dự án cải tạo chung cư cũ ngay từ đầu đã không suôn sẻ được.

“Giải” thế nào

Thực tế tại Hà Nội hiện nay đang đặt ra vấn đề, nếu cứ cứng nhắc các chỉ tiêu quy hoạch, không cho thay đổi thì các dự án cải tạo chung cư cũ vẫn sẽ giậm chân tại chỗ, các khu nhà tiếp tục xuống cấp hàng ngày, ảnh hưởng tiêu cực tới cuộc sống, tính mạng của người dân.

Ngược lại, nếu chính quyền và các nhà quản lý cho linh động các chỉ tiêu quy hoạch, mật độ xây dựng thì huy động được các nhà đầu tư, đẩy nhanh được tiến độ các dự án này.

Để giải mâu thuẫn này, TP cũng đã có chủ trương cho các nhà đầu tư kết hợp thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ với việc sẽ giao cho các dự án khác thuận lợi hơn, thông qua đó bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư. Tuy nhiên trên thực tế, các nhà đầu tư cũng không mặn mà lắm với giải pháp này.

Đề cập tới vấn đề này, ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà ở (Sở Xây dựng) cho rằng đối với các dự án cải tạo xây dựng lại toàn khu cần tôn trọng các chỉ tiêu định hướng về quy hoạch nhưng xem xét trên cơ sở toàn quận.

Có thể chấp thuận cho chủ đầu tư áp dụng chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất ở mức cao nhất có thể. Nhưng để bảo đảm yêu cầu về việc khống chế dân cư nên quy định tối đa số mét vuông sàn xây dựng dành cho nhà ở, các diện tích còn lại dùng cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ.

Phân tích về các giải pháp cho các dự án cải tạo chung cư cũ, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng bản thân các khu chung cư cũ cũng đã bị quá tải rất nhiều. Kể cả khi cho linh động chỉ tiêu quy hoạch xây lên 20 tầng nhưng đường sá, điện, cấp thoát nước... hạ tầng xung quanh cũng không tải nổi.

Nhưng không cho doanh nghiệp nâng tầng lên thì họ lại không có khả năng thu hồi vốn, và như vậy thì các dự án cải tạo chung cư cũ lại ách tắc.

Ông Nam đưa ra kinh nghiệm ở một số nước khác, họ áp dụng chính sách khuyến khích di dời dân đi hẳn khỏi các nhà chung cư cũ. Ở nơi ở mới diện tích sẽ lớn hơn, điều kiện sống cũng tốt hơn. “Chúng ta nên tính đến cách làm này và phải làm sao để thay đổi quan niệm của người dân về nơi ở” - ông Nam gợi ý.

Cần “mới” trong quy hoạch

Các khu chung cư cũ trước đây như Trung Tự, Kim Liên, Thành Công... được xây dựng với chức năng đơn giản chỉ để ở, các dịch vụ gần như không có gì mấy ngoài một vài nhà trẻ, một hai cửa hàng bách hóa lương thực.

Qua thời gian sử dụng, để đáp ứng nhu cầu hàng ngày, các chợ cóc phát sinh, hàng quán cũng xuất hiện và ngày càng bung trên cả những khoảnh đất lưu không.

Tình trạng cơi nới diễn ra phổ biến trong các khu nhà này, bộc lộ một bộ mặt nhếch nhác của chung cư cũ. Hơn nữa, theo TS Phạm Sĩ Liêm - Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, việc quy hoạch theo cách cũ như vậy chính là một trong những nguyên nhân tạo ra căng thẳng về giao thông đô thị.

Theo ông, việc cải tạo chung cư cũ cần đặt trong bối cảnh rộng lớn, nó đòi hỏi một tư duy mới chứ không thể thấy nhếch nhác rồi phá đi xây lại.

“Chúng ta phải xây dựng các khu mới có chức năng hỗn hợp, có chỗ ở, trường học, khu giải trí...”, ông khẳng định. Ông Liêm cho rằng, có thể chấp nhận cho xây với mật độ cao hơn.

Mức độ cao như thế nào thì còn phụ thuộc vào việc cải tạo cả khu vực tốt, nếu tương xứng thì không vấn đề gì đáng ngại.

Vấn đề là đặt khu chung cư đó vào chỗ nào, xây cao bao nhiêu thì phải xem xét cụ thể nhưng phải cao tầng thì mới có thể cải tạo được.

“Chấp nhận cao tầng nhưng không có nghĩa là chi chít. Một toà nhà lên tới 20 tầng thì đất xung quanh nó phải rộng chứ không thể nhà nọ sát nhà kia...” - ông Liêm nêu cụ thể.

Theo Báo Xây Dựng