Đất không có giấy tờ cũng được cấp "sổ đỏ" và bồi thường

Sau hơn một năm thai nghén, ngày 25.5, Nghị định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN), thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (NĐ 84/2007/NĐ-CP) đã được Chính phủ ban hành.

"Hầu như tất cả những vấn đề mà người dân, nhà đầu tư, cơ quan quản lý về đất đai đặt ra, thắc mắc sau gần 3 năm thi hành Luật Đất đai đã được giải quyết trong nghị định này", Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Mai Ái Trực đã nói như vậy khi trả lời phỏng vấn của Báo Thanh Niên hôm qua. Ông cho biết:

Vấn đề lớn nhất được nghị định (NĐ) này giải quyết, đó là việc cấp GCN và bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất đối với trường hợp đất không có giấy tờ. Tinh thần chung là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp sẽ được cấp sổ đỏ. Để tránh tình trạng mỗi địa phương hiểu và xử lý việc này một kiểu như hiện nay, NĐ đã làm rõ khái niệm thế nào là sử dụng ổn định và thế nào là đất lấn chiếm.

Đất sử dụng ổn định là đất được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ khi bắt đầu sử dụng đến khi cấp GCN hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi, bồi thường, hỗ trợ về đất, bất kể nó đã được chuyển qua bao nhiêu chủ sử dụng. Đây cũng là lần đầu tiên có quy định rõ các loại giấy tờ được lấy làm căn cứ xác định thời điểm sử dụng đất ổn định. Chẳng hạn, biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất... cũng được coi là căn cứ.

NĐ đã đưa ra quy định đất bị coi là lấn chiếm và không được cấp GCN nếu vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công khai; lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc; lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng; lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

* Thưa ông, NĐ có quy định 5 hành vi vi phạm của người sử dụng đất khiến đất đó không được cấp giấy, trong đó có việc vi phạm quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai. Thế trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền không chịu công khai quy hoạch và người dân vi phạm thì tính sao?

- Phải hết sức lưu ý từ công khai trong quy định này. Quy hoạch mà không công khai thì người dân làm sao biết mà thực hiện. Trong trường hợp này không thể vin vào quy hoạch để bắt lỗi người dân. Không ít trường hợp các hộ dân khiếu kiện gay gắt chỉ vì khi xem xét điều kiện cấp GCN hoặc bồi thường, giải phóng mặt bằng, cơ quan có thẩm quyền đã dựa vào các bản quy hoạch mà chưa bao giờ được công khai. Vì vậy, nếu người dân đã sử dụng đất trong khu quy hoạch đã được phê duyệt nhưng chưa công khai thì vẫn được xem xét cấp giấy và bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

* Hiện nay đối với loại đất được giao trái thẩm quyền mỗi địa phương xử một kiểu, nơi thì cho hợp thức, nơi lại thu hồi, NĐ này đặt vấn đề xử lý như thế nào, thưa Bộ trưởng?

- Đây là một trong những vấn đề phổ biến của tất cả các địa phương và lần này NĐ đưa ra cách giải quyết thống nhất. Đất giao trái thẩm quyền trước 1.7.2004 nhưng người đang sử dụng đất có giấy tờ chứng minh là đã nộp tiền để được sử dụng đất thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất (diện tích thực tế đang sử dụng) nếu sử dụng ổn định trước 15.10.1993; từ 15.10.1993 đến 1.7.2004 sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất diện tích thực tế đang sử dụng đối với đất nông nghiệp và diện tích trong hạn mức đối với đất phi nông nghiệp.

* Thưa ông, trong thực tế có chuyện bất hợp lý là đất không có giấy tờ vẫn có thể được cấp GCN (kèm một số điều kiện) nhưng cũng đất ấy nếu bị Nhà nước thu hồi sẽ không được bồi thường, hỗ trợ?

- Đúng, bản thân tôi đã nhận được rất nhiều thắc mắc về vấn đề này. Quan điểm xử lý lần này là đất có cùng tình trạng pháp lý như nhau thì xử lý như nhau, không phân biệt đã được cấp giấy hay chưa. Đất ở sử dụng trước 15.10.1993 không có giấy tờ (nhưng không thuộc 1 trong 5 vi phạm khiến không được cấp giấy) khi thu hồi sẽ được bồi thường như đất có giấy tờ, diện tích tối đa không vượt quá hạn mức giao đất ở; phần vượt hạn mức được bồi thường theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư. Đất ở sử dụng sau 15.10.1993 thì giá bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp (đối với phần trong hạn mức), phần vượt hạn mức được bồi thường như đất nông nghiệp.

* Xin cảm ơn ông.

Nghị định cũng có quy định thay thế Điều 184 của NĐ 181. Theo đó, để có chế tài thúc đẩy tiến độ cấp GCN và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất đã làm hồ sơ cấp giấy, NĐ quy định, người chưa có GCN sau thời điểm 1.1.2008 thì không được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đã nộp hồ sơ xin cấp GCN trước ngày 1.11.2007 mà chưa được cơ quan thẩm quyền cấp GCN.

Bộ trưởng Mai Ái Trực

Tuyết Nhung
(Theo Thanh Niên)