Tách thửa và xây nhà trên phần đất bị mở đường

Câu hỏi:

Tôi có mua chung với một người khác một miếng đất có diện tích thực tế là 75,21m2 (7,06mX11,7m); diện tích trên sổ đỏ được phép sử dụng chỉ còn là 57,06m2 (7,06m x 8m) và diện tích còn lại là 25,35m2.

Phần tôi mua có diện tích ngang 3,5m dài 11,7m. Diện tích còn lại 25,35m2 bị cắt do phía trước khu đất dự kiến sẽ vô đường thêm 1,5m (trước mặt là hẻm cụt hiện hữu đang là 3m), phía sau bị cắt thêm 2m làm ranh an toàn do giáp với đất thổ mộ ở phía sau (như hình vẽ).

Đường lớn 10m.

Nay tôi muốn xây nhà, xin hỏi:

1. Điều kiện gì về diện tích để được tách thửa? (Vì khi mua tôi không nắm rõ nên bị người bán hứa hẹn là sẽ tách thửa được). Nếu tôi muốn hợp thức hóa phần diện tích bị cắt làm ranh an toàn thì có được không? Người bán nói khi nào chủ đất thổ mộ bốc mộ đi và có quyết định chuyển đất thổ mộ sang đất thổ cư thì phần đất này của tôi mới được xóa bỏ ranh an toàn.

2. Có bắt buộc cả hai chúng tôi phải xây nhà cùng lúc không? Nếu một người xây trước thì có được không?

3. Do chưa bị mở đường phía trước nhà nên ở phần diện tích bị mở đường này tôi dự tính sẽ xây làm nhà xe có mái che và chỉ xây trệt. Từ lầu một trở đi chúng tôi vẫn xây đúng theo quy hoạch thì có được phép không? Phần ban công được xây ra là bao nhiêu so với hẻm?

4. Phần diện tích phía sau nhà dài 2m (ranh an toàn) vẫn thuộc phần đất của chúng tôi dù trên sổ đỏ không có thì tôi có được phép xây dựng không và nếu được thì xây như thế nào? Tôi dự tính xây nhà tắm hoặc phòng ngủ cho người già ở tầng trệt thôi, còn từ lầu một trở đi tôi vẫn xây đúng theo diện tích thì có được phép không? Tôi có được trổ ban công ra không và chiều dài là bao nhiêu? Trần Ngọc Diệp (đường Phan Văn Trị, P.10, Gò Vấp, TP.HCM)

Tư vấn của Luật sư Trịnh Văn Hiệp:

1. Nếu lô đất nói trên đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung cho cả bạn và bạn của bạn, khi bạn muốn tách thửa, theo quy định tại Điều 145 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, thì giữa bạn với bạn của bạn phải lập văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.

Hồ sơ tách thửa gồm có:

- Đơn xin tách thửa + văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

Điều 145 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP không có quy định cụ thể về diện tích đất được tách thửa, do vậy đối với trường hợp của bạn, theo quy định của pháp luật thì bạn được tách thửa.

Đối với phần diện tích bị cắt làm ranh an toàn thì theo như bạn trình bày, hiện nay theo quy định của pháp luật về đất đai, Nhà nước không công nhận quyền sử dụng phần diện tích đó cho bạn được.

2. Trường hợp bạn đã hoàn thành xong thủ tục tách thửa và đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo điểm b khoản 2.2 Điều 6 của Quy định về kiến trúc trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn TP.HCM được ban hành kèm theo Quyết định số: 135/QĐ-UBND ngày 8-12-2007 của UBND TP.HCM: Đối với lô đất có vị trí trong hẻm có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2 có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) từ 3m trở lên được xây dựng mới tối đa 3 tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng).

Đối với trường hợp của bạn, chiếu theo quy định trên, bạn có quyền lập hồ sơ xin UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng nhà mà không cần bắt buộc cả hai người phải xây nhà cùng một lúc.

3. Khi xây dựng nhà, bạn phải xây đúng theo giấy phép xây dựng do Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, và phải xây đúng ranh lộ giới. Bạn không được phép xây dựng nhà trên phần lộ giới đường. Theo Điều 12 của Quy định về kiến trúc trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn TP.HCM được ban hành kèm theo Quyết định số: 135/QĐ-UBND ngày 8-12-2007 của UBND TP.HCM quy định lộ giới đường từ 6m đến dưới 12m thì bạn được xây dựng ban công đưa ra 0,9m.

4. Phần diện tích phía sau nhà dài 2m (ranh an toàn) khi bạn chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất thì bạn không được phép xây dựng nhà trên phần đất này và bạn cũng không được quyền trổ ban công ra.

Bạn đọc có những thắc mắc cần được hỗ trợ, tư vấn trong lĩnh vực nhà đất. Vui lòng gửi thư về địa chỉ Email: cafeluat@cenodi.com.vn

Xin chân thành cảm ơn!

Theo Địa Ốc TTO