Kỳ 3: "Yếu tố làm giá bất động sản đang nổi trội"

Khá điềm tĩnh trước thông tin giá bất động sản (BĐS) nhiều nơi tăng cao, đặc biệt tại khu vực Hà Nội, ông Vũ Đình Ánh - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu khoa học về thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, hiện vẫn còn quá sớm để khẳng định đó là dấu hiệu của một cơn sốt BĐS mới.

Chưa thể gọi đó là sốt

* Thưa ông, giá BĐS tại một số khu vực ở Hà Nội đang nóng lên. Ông có nhận xét như thế nào về ý kiến cho rằng, thị trường này đang có những dấu hiệu bắt đầu một cơn sốt mới?

Tôi vẫn chưa thấy dấu hiệu nào cho thấy sự xuất hiện của một cơn sốt BĐS trong thời điểm này. Từ trước đến nay thị trường BĐS vẫn nóng hay lạnh phần lớn ở khu vực mua để kinh doanh hơn là mua để sử dụng.

Đúng là từ Tết đến nay, BĐS một số khu vực có ấm lên một chút. Sự ấm lên này xuất phát từ một số nguyên nhân. Đó là việc ngân hàng đã nới lỏng việc cho vay, người ta lại có thể vay tiền mua nhà. Rồi giá vàng quá cao, nếu đầu tư cũng không có lãi. Còn chứng khoán thì lên xuống thất thường, chỉ hợp với việc “lướt sóng”, mà lướt sóng thì không phải ai cũng làm được.

Vì vậy, một nguồn tiền lẽ ra được đổ vào những thị trường trên lại quay về BĐS. Ngoài ra, còn vì các nhà đầu tư đã giảm sức ép của thanh toán nợ, nên nhiều người quyết định giữ giá, thậm chí tăng giá.

Tuy nhiên, thị trường BĐS ở ta có đặc điểm rất đặc biệt. Ấy là nhiều khi tưởng nó nóng thật đấy, có nhiều người hỏi thật đấy, nhưng chưa hẳn nó đã có giao dịch thật. Trong trường hợp này, tôi thấy thị trường BĐS nóng có yếu tố làm giá nhiều hơn, chứ chưa thể gọi là sốt được.

Tương lai phân khúc nhà giá rẻ chưa rõ ràng

* Khác với mấy năm trước, thị trường tập trung vào những căn hộ cao cấp, có giá lên đến vài tỷ đồng. Còn hiện nay, những căn hộ có giá trung bình, loại trên dưới một tỷ đang được nhiều người tìm mua. Chính vì thế, phân khúc này đang bị các nhà đầu tư làm giá?

Tôi thấy phân khúc nhà trên dưới một tỷ này rất hay và nó có tính thanh khoản rất cao. Với loại căn hộ cao cấp, đối tượng có tiền, người ta đã mua rồi.

Còn trong bối cảnh hiện nay, căn hộ cao cấp có xu hướng giảm giá. Tuy nhiên, những căn hộ loại trên dưới 1 tỷ, là đối tượng của khoảng 15 – 20% dân cư Hà Nội.

Ngoài ra, nó còn là đối tượng lựa chọn của những gia đình ngoại tỉnh có thu nhập khá, đang có ý định mua nhà định cư ở thành phố.

Xét về mặt nhu cầu, tôi thấy nhu cầu của loại căn hộ này rất cao, chỉ đứng sau nhà ở xã hội. Tuy nhiên, chính vì nhu cầu cao nên loại căn hộ này đã bị đẩy giá lên cao trong thời gian vừa qua.

* Ông thừa nhận việc căn hộ bị đẩy giá nên quá cao là do sự đầu cơ. Tuy nhiên, nó còn xuất phát từ một nguyên nhân khác nữa chưa thể khắc phục, ấy là yếu tố kém minh bạch của thị trường?

Tôi cho rằng, việc kinh doanh không phải là xấu. Nhưng vấn đề cuối cùng là nó phải đến tay người có nhu cầu sử dụng. Tuy nhiên, thị trường của ta toàn là mua đi bán lại, như thế không thể gọi là thị trường phát triển, nhất là với thị trường BĐS, vốn không phải là tài nguyên vô tận.

* Thời gian gần đây, dư luận rất quan tâm với việc xuất hiện của loại hình nhà ở xã hội, một hình thức nhà ở đã được Nhà nước trợ giá. Vậy, loại nhà ở thuộc nhu cầu của phần đông người dân này liệu có kéo thị trường BĐS sốt trở lại - một cơn sốt ở một phân khúc mới của thị trường?

Nước ta có 70% dân số sống ở khu vực nông thôn vì vậy tiềm năng của nhà ở là rất cao. Tuy nhiên, tính thanh khoản của nhà ở xã hội lại rất thấp. Vì thế nó cần sự trợ giá của Nhà nước.

Về phía tôi, tôi thấy nhà ở xã hội rất hay. Tuy nhiên, việc đầu tiên chúng ta phải làm là xác định được đối tượng. Đối tượng này có bao nhiêu, như thế nào… Đi xác định những vấn đề này, nghe có vẻ xã hội nhưng thật ra đó là việc xác định thị trường.

Nếu xác định được vấn đề này, thì sẽ xác định được lộ trình xây dựng, cung cấp. Nếu không làm được điều này có khi ta làm nhà ở xã hội cho toàn những người có thu nhập cao.

Bởi thực tế, trước kia chúng ta cũng đã có nhà cho người thu nhập thấp, nhưng sau này chẳng thấy ông thu nhập thấp nào mua được nhà mà toàn thấy những ông thu nhập cao.

Vì vậy, với phân khúc nhà giá rẻ (nhà ở xã hội), giờ không thể nói thế nào được. Bởi, phía sau nó còn có cả câu chuyện quản lý, rồi phân phối nó như thế nào. Theo tôi, tương lai khu vực này (khu vực nhà giá rẻ), là không rõ ràng.

BĐS bị đẩy giá lên quá cao

* Có một thực tế là nhà ở xã hội đang bị đẩy ra rất xa trung tâm. Đó dường như là một sự đánh đố với những đối tượng thuộc diện mua nhà đang làm ăn sinh sống trong khu vực nội thành?

Thực tế, nhà ở xã hội đang bị đẩy ra xa trung tâm. Người ta không thể cắt cho nhà ở xã hội một khu đất vàng, có giá trị kinh tế cao, có thể bán được hàng trăm tỷ đồng. Vì thế, người ta phải đẩy ra một khu đất khác, ít giá trị kinh tế hơn.

Mặt khác, khi xây nhà cho người thu nhập thấp, chúng ta vẫn tư duy xây nhà cho người thu nhập cao, nghĩa là họ sẽ đi làm bằng ôtô. Thử hỏi những đối tượng chính sách nghèo khó, thiếu thốn đủ thứ họ có ra tận đấy mua nhà không?

Dĩ nhiên, cuối cùng họ có thể vẫn sẽ bán được nhà, nhưng vấn đề cốt yếu là giải quyết vấn đề nhà ở cho những đối tượng chính sách thì chúng ta đã không làm được.

Mục tiêu chính sách thì rất tốt, nhưng đối tượng đáng được hưởng thì họ đâu có được.

* Sau một thời gian BĐS lên quá cao, nó đã bị đóng băng. Hiện nay giá BĐS đã giảm xuống khá nhiều, dù thế, nó vẫn được coi là cao hơn rất nhiều so với thu nhập của người dân. Vì thế, với sự xuất hiện của loại hình nhà ở xã hội, chúng ta có quyền hy vọng nó sẽ kéo thị trường BĐS xuống gần với giá trị thật hơn?

Tôi nghĩ, thị trường BĐS ở ta, trừ phân khúc cao cấp thì nhu cầu của xã hội về nhà ở rất lớn. Điều đó đã tạo áp lực với phân khúc nhà trung bình trên dưới 1 tỷ, khiến chúng bị đẩy giá lên cao.

Một khi nhà ở xã hội xuất hiện đồng loạt, nghĩa là người ta có nhiều sự lựa chọn hơn, thì có thể tâm lý tiêu dùng sẽ bị thay đổi. Những người trước kia có thể mua nhà trên dưới 1 tỷ, giờ họ có thể suy nghĩ lại đầu tư vào nhà ở xã hội. Tuy nhiên, một khi cung cầu thay đổi thì giá cả của nó cũng có thể thay đổi theo, vì thế, không thể hy vọng giá của nó sẽ giảm.

* Kịch bản của nhà ở xã hội thì đã rõ. Tuy nhiên, nếu có một nhận xét về thị trường BĐS Việt Nam năm 2009, ông sẽ nói gì?

Tôi nghĩ, việc đưa ra nhận định cụ thể bây giờ là rất khó vì các dấu hiệu của nó không rõ ràng, nhiều khi người ta bấu víu vào những dấu hiệu không chính xác để đưa ra nhận định.

Tôi đơn cử việc người ta đưa ra nhận định kinh tế nước ta đang phục hồi, nhưng đó là thời kỳ ta đẩy mạnh xuất khẩu vàng. Giờ thì lấy vàng đâu mà xuất nữa. Hay như câu chuyện chứng khoán đang tăng, nhưng cái mốc 300 điểm cũng chả nói nên vấn đề gì với nền kinh tế cả.

Còn thị trường BĐS, người ta nói tan băng hay đang sốt cũng rất khó khẳng định, vì còn rất nhiều câu huyện đằng sau, thật khó mà nhận định. Tôi vẫn đang chờ đến hết tháng 5 xem kinh tế Việt Nam thế nào. Khi ấy mới có thể đưa ra nhận định được.

* Xin cảm ơn ông!

Kỳ 2: Giá bất động sản thăng giảm theo... tin đồn

Kỳ 1: Bất động sản tan băng hay bị "thổi" giá?

DiaOcOnline.vn - Theo Vietnamnet