Việt Nam cần sớm ban hành Luật Chung cư

Thời gian gần đây, trên thị trường, liên tiếp xảy ra những vụ tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư các dự án chung cư. Những vụ việc lùm xùm này làm giảm sức hấp dẫn của chung cư, khiến thị trường đã trầm lắng lại càng trầm lắng hơn.

Tranh chấp chung cư, khách hàng chịu thiệt

Những bức xúc của khách hàng về khoản thu phí quản lý chung cư quá cao, hay chất lượng của công trình quá kém, tranh chấp phần đất chung - riêng của các dự án... thời gian qua đã thổi bùng lên mâu thuẫn tại nhiều dự án chung cư.

Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường địa ốc đóng băng, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và khách hàng diễn ra ngày càng nhiều. Điển hình là hiện tượng khách hàng tố cáo chủ đầu tư vi phạm tiến độ xây dựng, lừa dối khách hàng, đòi rút vốn. Trong khi đó, chủ đầu tư đã sử dụng hết vốn góp của khách hàng vào những mục đích khó giải trình hoặc vào dự án khác nên không có nguồn tiền để hoàn trả khách hàng, cũng như không có khả năng tiếp tục thực hiện dự án.

Theo luật sư Trần Vũ Hải, Đoàn Luật sư Hà Nội, có 13 loại tranh chấp điển hình về chung cư, chưa kể hàng loạt vấn đề liên quan khác. Phương thức phổ biến để giải quyết những tranh chấp này là tự giải quyết; nhờ chính quyền; thông qua trọng tài; thông qua tòa án.

“Thực tế cho thấy, tự giải quyết thường không dứt điểm được các vấn đề tranh chấp; nhờ chính quyền đôi khi lại làm tình hình phức tạp thêm; thông qua trọng tài thì đến nay chưa ghi nhận được trường hợp nào; thông qua tòa án thì tốn nhiều thời gian, công sức, chi phí và hiệu quả không cao. Khả năng giải quyết trong nhiều trường hợp gần như là vô vọng, phía chịu thiệt hại là khách hàng”, luật sư Hải nói.

Cần tạo hành lang pháp lý cho chung cư

Hệ thống pháp luật hiện hành có nhiều văn bản có thể điều chỉnh quan hệ giao dịch liên quan đến chung cư như Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Hợp tác xã, Luật Trọng tài và những văn bản hướng dẫn luật này.

Tuy nhiên, những văn bản này chưa đủ để giải quyết vấn đề chung cư, một vấn đề rất đặc thù mà Việt Nam chưa có kinh nghiệm giải quyết, đặc biệt liên quan đến những chung cư mang tính thương mại. Vì vậy, việc sớm ban hành Luật Chung cư đang là yêu cầu cấp bách với các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.

Theo kiến nghị của luật sư Hải, vấn đề đầu tiên cần được quy định trong Luật Chung cư là quy định những điều kiện để khởi công một dự án chung cư và quy định cấm chủ đầu tư không được khởi công nếu không đủ điều kiện. Chủ đầu tư vi phạm quy định này sẽ bị xử phạt nặng, thậm chí phải bị tước bỏ quyền thực hiện dự án.

Thứ hai, quy định góp vốn, mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải thông qua ngân hàng. Mỗi chủ đầu tư phải mở một tài khoản duy nhất tại một ngân hàng cho mỗi dự án chung cư, để nhận các khoản góp vốn, thanh toán mua từ khách hàng. Việc giám sát sử dụng tài khoản này được trao cho ngân hàng theo nguyên tắc chủ đầu tư phải lên kế hoạch trước việc sử dụng và ngân hàng chỉ cho phép giải ngân theo kế hoạch này.

Thứ ba, chung cư đi vào vận hành chính thức phải được kiểm định về chất lượng, điều kiện hạ tầng, và đủ điều kiện cấp ngay giấy chủ quyền cho khách hàng. Chủ đầu tư không được thu bất cứ phí quản lý và phí bảo trì nào nếu chung cư chưa đi vào vận hành chính thức. Thời hạn bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm đối với một số hạ tầng nhất định.

”Trong thời gian tới, nếu chưa có điều kiện để ban hành Luật Chung cư, Bộ Xây dựng cần tập hợp các văn bản liên quan đến chung cư để ban hành cẩm nang chung cư, và đề nghị Chính phủ sửa đổi một số quy định về chung cư theo hướng như trên mà không trái các quy định pháp luật hiện hành”, luật sư Hải đề xuất thêm.
 

“Không nên giao chủ đầu tư chịu trách nhiệm quản lý chung cư”
TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Vấn đề quản lý chung cư không đơn giản, cần thống nhất quan điểm. Trong lúc chờ đợi sự thay đổi của Luật Nhà ở hoặc sự ra đời của Luật Chung cư thì trước mắt cần có quy định cụ thể của từng địa phương, đặc biệt là Hà Nội.

Tôi cho rằng, không nên giao chủ đầu tư chịu trách nhiệm quản lý chung cư như hiện nay, mà các quận, huyện phải chịu trách nhiệm về quản lý chung cư. Thành phố cần có chỉ thị về vấn đề này và cần có các mẫu hợp đồng, sổ tay chung cư để người dân dễ hiểu.

Bên cạnh đó, phải quy định rõ, khi 1/2 chung cư được bán hoặc được sử dụng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm cùng chính quyền tổ chức hội nghị chung cư để bầu ban quản lý chung cư với trách nhiệm được quy định rõ ràng, đề phòng việc lạm dụng quyền hạn, không thực hiện đúng trách nhiệm.

Ngoài ra, cần tổ chức đấu thầu để chọn đơn vị quản lý. Cũng cần có quy định chi tiết để chung cư lúc nào cũng có người quản lý, kể cả giai đoạn chưa có hội nghị chung cư.

DiaOcOnline.vn - Theo Đầu Tư Chứng Khoán