Vì sao tiêu thụ căn hộ vẫn khó khăn?

Theo kết quả khảo sát mới nhất của ngành chức năng, từ cuối năm 2011 đến nay, giá nhà đất tại thị trường Hà Nội đã giảm mạnh, khoảng 20-30%. Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến cáo người dân nên mua những dự án đã hoặc sắp hoàn thành để hạn chế rủi ro.

Ngược dòng thời gian, ở tháng cuối quý I-2011, khi Nghị quyết 11/CP chưa đủ sức "ngấm" đến thị trường bất động sản (BĐS), giá căn hộ tại Hà Nội nhìn chung là ổn định, thậm chí vẫn tăng nhẹ. Đến quý II-2011, khi tổng nguồn cung toàn thị trường đã tăng gần 16.000 căn hộ so với đầu năm và bằng hơn 3/4 so với nguồn cung cả năm 2011 thì việc tiêu thụ trên thị trường này đã thực sự gây sức ép với các chủ đầu tư. Vào thời điểm này đã có một số lượng lớn các dự án căn hộ được các chủ đầu tư tích cực quảng bá và đưa ra các "chiêu" khuyến mãi giảm giá hấp dẫn cho khách hàng bằng nhiều hình thức, như mua nhà có quà tặng, giảm giá khi trả tiền trước…Tuy nhiên, với cách này, việc tiêu thụ cũng không "chạy". Và chưa kịp định thần lại để tìm những phương thức nhằm bán hàng hiệu quả hơn thì việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện chủ trương hạ tỷ trọng dư nợ cho vay với BĐS của các tổ chức tín dụng không được phép quá 22% (từ ngày 30-6-2011) và xuống 16% (kéo dài đến hết ngày 31-12-2011) đã khiến các chủ đầu tư lao đao. Theo đó, giá căn hộ cũng đồng loạt giảm ở các phân khúc và kéo dài đến thời điểm này.

Các chuyên gia cho rằng, năm 2012 số căn hộ được bán sẽ chỉ đạt 1/3 trong tổng số căn hộ hiện có, với lý do là khó khăn về vốn kéo dài của các chủ đầu tư nên việc bàn giao nhà không đúng tiến độ và khả năng hấp thụ của thị trường đối với phân khúc căn hộ kém... Bởi, trong giai đoạn 2010-2011, trung bình mỗi năm bán được khoảng 13.000 căn hộ trên thị trường. Trong khi đó, tổng cung trong năm 2012 dự kiến khoảng 38.500 căn hộ, lượng tồn năm 2011 là 16.500 căn và 22.000 căn còn lại là nguồn cung mới trong năm nay. Trước thực tế này, nhiều người có khả năng đầu tư lại chỉ đứng ngoài dõi theo và hy vọng thị trường BĐS sẽ "chạm đáy". Qua khảo sát, nhiều lô đất biệt thự, liền kề tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Ðông đang rao bán 20-25 triệu đồng/m2, giảm tới 10 triệu đồng/m2 so với giữa năm 2011. Tương tự, tại dự án Bắc An Khánh, biệt thự 210m2 đang được rao bán giá gốc 8,5 tỷ đồng, tiền chênh 2,8 tỷ đồng, trong khi đó trước đây tiền chênh tới hơn 5-6 tỷ đồng... Hiện nay, các chủ đầu tư đang hướng đến khách hàng là những người có nhu cầu thực, tập trung vào các căn hộ có diện tích 40-70m2 với giá trên dưới 1 tỷ đồng...

Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường BĐS trầm lắng, việc tiêu thụ căn hộ vẫn khó khăn là thể hiện một phần trong "vòng xoáy" quy luật của thị trường, khi sản phẩm chưa đáp ứng được nhu cầu thật sự của đa số người tiêu dùng. Theo phản ánh của các DN xây dựng, thị trường BĐS trầm lắng đã tác động mạnh đến hoạt động kinh doanh, khiến lợi nhuận của hầu hết các DN năm qua đều giảm mạnh. Bên cạnh nguyên nhân khách quan như do thị trường khó khăn kéo dài, các dự án gần như không bán được hàng hoặc bán hàng rất chậm, thì nguyên nhân do chi phí lãi vay ngân hàng quá cao đã đẩy DN rơi vào tình cảnh thua lỗ.

Chủ một DN BĐS của Hà Nội cũng thừa nhận, tùy vào quy mô, hầu hết các DN BĐS đều đang là các con nợ của ngân hàng, DN ít cũng vài trăm triệu đồng, nhiều thì đến cả nghìn tỷ đồng. Về nguyên nhân đẩy giá nhà cao, một số lãnh đạo DN BĐS khi được hỏi cũng thừa nhận, các chi phí không tên khi "chạy" dự án cũng là một trong những yếu tố làm tăng giá nhà. Bởi, suất vốn đầu tư tạo nên một mét vuông căn hộ chung cư đều cơ bản dựa trên 3 yếu tố: giá đất, giá thành xây dựng và chi phí đầu tư cho các tiện ích sử dụng chung của tòa nhà. Trong đó giá đất phụ thuộc nhiều vào khâu GPMB, chi phí cho các thủ tục hành chính, các loại thuế sử dụng đất, chiếm 15-20% chi phí của suất đầu tư. Tuy nhiên, trở ngại lớn nhất là các thủ tục hành chính, vì nếu triển khai nhanh giá thành giảm, ngược lại kéo dài lâu phải gánh lãi suất cũng như chi phí quản lý giá thành sẽ đội lên. Thông thường để có được một dự án BĐS thành hình hài, thời gian từ lúc lập dự án đến lúc ra được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 là cả một quãng thời gian dài, nhanh cũng 2-3 năm, thậm chí có dự án kéo dài 5-7 năm, các chi phí DN bỏ ra để theo đuổi dự án khó đo đếm được, đó là chưa nói đến nhiều khoản chi phí rất khó cân đối tài chính, vì không biết tính vào đâu...

Thời gian tới, việc giảm giá ở những dự án căn hộ cao cấp có thể còn tiếp diễn. Các nhà đầu tư buộc phải bán lỗ do niềm tin vào thị trường giảm và không thấy lợi nhuận từ kênh đầu tư này, nên chuyển qua kênh đầu tư khác hấp dẫn hơn. Giá BĐS nói chung có thể giảm tiếp đến một mức mà người tiêu dùng chấp nhận được và có đủ khả năng chi trả, khi đó thị trường sẽ được sôi động trở lại.

DiaOcOnline.vn - Theo Hà Nội Mới