Vì sao nhà ở xã hội "dội chợ"?

Nhà ở xã hội (NƠXH) một thời kỳ được nhiều người có thu nhập thấp mong mỏi để mua được. Hiện tại, nhiều dự án mở bán nhưng ít người mặn mà mua. Nguyên nhân được nhiều chuyên gia chỉ ra là: vị trí không thuận lợi, hạ tầng xã hội thiếu, giá cả cao hơn một số dự án nhà ở thương mại giá rẻ và khó chuyển nhượng nếu chưa đủ thời gian ở.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến hết quý II/2018, 100 dự án chương trình phát triển NƠXH dành cho công nhân khu công nghiệp với quy mô khoảng 41.000 căn hộ, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng hơn 2 triệu m2 đã hoàn thành.

Ước tính đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, để đáp ứng nhu cầu này cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ.

Thanh khoản thấp

Tính riêng trên địa bàn Hà Nội, đến thời điểm tháng 9/2018 có khoảng 34 dự án nhà ở xã hội. Trong đó, 9 dự án đang thực hiện bán nhà, cho thuê, 25 dự án đang triển khai, dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2018 – 2020.

Trước đây, NƠXH thông báo mở bán đến đâu hết đến đó, thậm chí nhiều người còn phải xếp hàng hàng năm trời mới mua được. Nay ngược lại, những đợt mở bán rất đìu hiu, thậm chí nhiều dự án còn thông báo đến lần thứ 4-5 vẫn không lấp đầy số căn đã hoàn thiện.

Đơn cử như NƠXH do liên danh công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng Xuân Mai – công ty Cổ phần Vinaconex 21 làm chủ đầu tư thông báo mở bán đến lần thứ 5. Theo đó, trong cả 4 đợt mở bán mới có 261/432 căn hộ được ký hợp đồng; số căn hộ mở bán đợt 5 là 171 căn.

Một dự án khác mở bán cũng ở tình cảnh tương tự là NƠXH tại Đông Hội (Đông Anh, Hà Nội) do công ty TNHH Thăng Long làm chủ đầu tư. Tổng số căn bán từ đợt 1 đến đợt 3 là 126/405 căn; số căn hộ còn lại 279 căn; số căn hộ cho thuê còn nguyên 99 căn.

Có những dự án bán đi bán lại nhiều năm mà vẫn còn tồn đọng hơn 50%, đó là dự án NƠXH Phú Lãm (Hà Đông, Hà Nội) do công ty Hải Phát làm chủ đầu tư, mới bán được 421/1.150 căn.

Giám đốc một doanh nghiệp xây dựng NƠXH cho biết một số quy định đối với người mua NƠXH khá chặt chẽ khiến người có nhu cầu không mua được. Theo các tiêu chí như tiêu chí khó khăn về nhà ở, tiêu chí đối tượng, tiêu chí ưu tiên khác, tiêu chí do UBND thành phố quy định… thì những người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị được số điểm rất thấp, đồng nghĩa với việc họ không đủ tiêu chí được mua nhà.

Một lý do khác khiến NƠXH không được nhiều người mặn mà mua là trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua NƠXH, người mua nhà chỉ được bán lại cho Nhà nước chứ không được bán ra thị trường.

Với quy định chặt chẽ đối với đối tượng mua NƠXH, nhiều gia đình muốn mua NƠXH rất khó khăn để tiếp cận. Hoặc tiếp cận được rồi nhưng trong trường hợp nếu cần tiền thì cũng không biết xoay sở ra sao.

Giá còn cao

Mới đây, tại phiên chất vấn các thành viên của Chính phủ trong kỳ họp thứ 6, Quốc hội khoá XIV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã thông tin NƠXH trong đó có nhà ở dành cho công nhân trong các khu công nghiệp và các hộ nghèo trong đô thị luôn được Nhà nước quan tâm. Đồng thời khẳng định đây là trọng tâm trong chính sách phát triển nhà ở quốc gia.

"Theo chiến lược nhà ở quốc gia, so với yêu cầu về nhà ở cho công nhân và NƠXH mới đạt 3,8 triệu m2 trên 10 triệu m2. Như vậy, thực tế, cung cầu mất cân đối, nguồn cung NƠXH trong đó nhà cho công nhân các khu công nghiệp đang thiếu gay gắt", ông Hà nói.

Tuy nhiên, thực tế diễn ra lại khác, người lao động vẫn thiếu nhà ở, nhưng hàng ngàn căn hộ NƠXH vẫn tồn kho, giá ngày một cao.

Trước đây, NƠXH được bán dưới 11 triệu đồng/m2, điển hình như KĐT Đặng Xá, Gia Lâm của Viglacera được lấp đầy chỉ trong vòng 2-3 năm. Một số dự án gần trung tâm giá dưới 13 triệu đồng/m2. Nhưng nay, tại nhiều dự án, giá đã hơn 16 triệu đồng/m2.

Cụ thể, dự án NƠXH Phúc Đồng (Long Biên, Hà Nội) đã bao gồm VAT và chưa có phí bảo trì có giá bán khoảng 16 triệu đồng/ m2. Dự án NƠXH tại Đông Hội (Đông Anh, Hà Nội) giá bán chưa bao gồm chi phí bảo trì khoảng 15 triệu đồng/m2.

Mới đây, Liên danh Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội và Tổng công ty Viglacera – CTCP tổ chức khởi công Dự án đầu tư xây dựng NƠXH tại ô đất CT3, CT4 thuộc Khu đô thị mới Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội.

Giá bán dự kiến 13 triệu đồng/m2 với hạ tầng xã hội đồng bộ. Dự án này kỳ vọng sẽ đáp ứng chỗ ở cho hàng ngàn gia đình công nhân tại KCN Bắc Thăng Long và người thu nhập thấp ở đô thị.

Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trước đây NƠXH được khống chế giá dưới 15 triệu đồng/m2 để phù hợp việc người dân vay gói 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện nay giá NƠXH do chủ đầu tư tính.

Giá nhà được cấu thành bởi nhiều yếu tố như vị trí, môi trường, hạ tầng xung quanh, thiết kế, vật liệu xây dựng… Do đó, giá NƠXH cũng căn cứ vào những yếu tố trên.

"Chủ đầu tư làm NƠXH thì hạ tầng cũng phải tính vào giá bán, mặc dù giá bán nhiều người cho rằng cao, nhưng chủ đầu tư làm NƠXH chỉ được phép đặt lợi nhuận là 10%", vị đại diện này chia sẻ.