Vì sao M&A bất động sản diễn ra sôi động?

Các nhà phát triển dự án trong nước có tiềm lực mạnh, uy tín đang là một “tay chơi mới” trên thị trường khi thực hiện hàng loạt các vụ thâu tóm dự án “đóng băng”.

Hoạt động đầu tư tài chính vào các dự án bất động sản diễn ra trong năm 2014 khá sôi động. Không chỉ ở các dự án bất động sản nhà ở thu hút được sự quan tâm của giới đầu tư, mà những thương vụ đầu tư tài chính vào các dự án BĐS thương mại đang đem lại dòng tiền ổn định cũng diễn ra khá sôi động.

Đáng chú ý là các hoạt động mua bán, hợp tác và chuyển nhượng các dự án BĐS nhà ở tại cả Tp.HCM và Hà Nội. Các nhà phát triển dự án trong nước có tiềm lực mạnh, uy tín đang là một “tay chơi mới” trên thị trường khi thực hiện hàng loạt các vụ thâu tóm dự án “đóng băng”.

“Ông lớn” chơi ván mới

Có thể điểm qua những thương vụ điển hình như Vinggoup mua 99% BĐS Hồng Ngân trị giá; Tổng Công ty Xây dựng Thanh Hóa mua lại Skypark Residence 285 tỷ; FLC Group mua lại dự án 36 Phạm Hùng 198 tỷ và dự án The Lavender (quận Hà Đông) 41 tầng, Him Lam mua lại dự án khu dân cư Đông Nam từ Hoàng Anh Gia Lai trị giá 1.050 tỷ; Hải Phát cũng đang thâu tóm khu đất 5000m2 mặt đường Nguyễn Xiển, với dự án tháp đôi 27 tầng, quy mô 450 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 1000 tỷ; Novaland đã hợp tác và mua lại nhiều dự án tại TP. HCM như Lexington Residence (quận 2), Icon 56 (quận 4) và Galaxy 9 (quận 4), The Sun Avenue (quận 2), River Gate (quận 4), The Prince Residence,…

Bên cạnh các “ông lớn” trong nước khấy động thị trường thì các nhà phát triển dự án nước ngoài cũng không ngoài cuộc. Tuy nhiên, điều dễ nhận thấy đó là các thương vụ diễn ra phổ biến ở BĐS thương mại.

Điển hình như Creed Group của Nhật cũng đã thâu tóm hàng loạt dự án của Năm Bảy Bảy, trong đó sở hữu phần lớn dự án City Gate Tower, hợp tác 50% 2 dự án khác là NBB Garden III và NBB Garden II,…Lotte mua lại mặt bằng bán lẻ tại Diamond Plaza từ Posco, Daibiru (Nhật) sàn văn phòng Corner Stone từ VIB trị giá 60,1 triệu USD, Berli Jucker (Thái Lan) mua lại Metro Cash & Carry Việt Nam 877 triệu USD, Tung Shing mua lại khách sạn Movenpick Sài Gòn,…Một số Tập đoàn lớn trong nước cũng tăng cường M&A trong lĩnh vực này nhằm mở rộng hoạt động kinh doanh như Vingroup thâu tóm Ocean Mark, BRG đầu tư tài chính vào khách sạn Thắng Lợi,…

Theo CBRE thống kê từ 2011 đến nay trung bình thị trường BĐS diễn ra khoảng 15 thương vụ M&A thành công. Mới đây ông Phan Xuân Cần, chủ tịch Công ty Sohovietnam, tiết lộ đã có 23 dự án BĐS qua Sohovietnam tư vấn với tổng giá trị khoảng 3.800 tỷ đồng, và tổng mức đầu tư các dự án khoảng từ 12.000 -15.000 tỷ đồng.

Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2014 dòng vốn FDI vào bất động sản tăng gấp 3 lần so với ngoái, đạt 2,54 tỷ USD, BĐS đứng ở vị trí thứ 2 với 35 dự án được đăng ký mới. Điều này cho thấy sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS đang ngày càng lớn hơn, phần lớn qua hoạt động M&A.

Việc giao dịch chuyển nhượng thành công ở nhiều dự án trong thời gian gần đây sẽ là bước đệm tạo đà cho chu kỳ mới của thị trường BĐS. Và đó cũng là một “sân chơi” mới cho các “ông lớn” đủ tiềm lực tài chính, kinh nghiệm và uy tín để thể hiện mình.

Vì sao hoạt động M&A lại diễn ra mạnh?

Có rất nhiều lý do để các “ông lớn” bất động sản đẩy mạnh thâu tóm dự án. Trong đó, thanh khoản thị trường và tiềm năng của BĐS Việt Nam trong tương lai vẫn là yếu tố quyết định. Sự phục hồi của thị trường đang có những kết quả khả quan sau một loạt động thái từ Chính phủ. Gia dịch nhà ở tại Hà Nội theo Bộ Xây dựng đạt 11.450 giao dịch thành công trong 2014, tăng gấp 2 lần năm ngoái, và con số này tại Tp.HCM khoảng 10.000 căn, tăng 30% so với năm ngoái.

Cơ sở hạ tầng đang dần được hoàn thiện cũng như giao thông kết nối giữa các khu vực đô thị và các thành phố trọng điểm cũng góp phần giúp thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn hơn.

Bên cạnh đó, nhiều yếu tố chính sách khác mới được Quốc hội và Chính phủ thông qua cũng có tác động đến quyết định việc mua lại các dự án BĐS.

Ông Phan Xuân Cần cho rằng, khung giá đất tăng gấp đôi, đặc biệt phía Bắc đền bù theo đơn giá nhà nước. Trong đó, ngoài đơn giá nhà nước, dân đầu tư thường gọi là “tiền nổi” thì còn một chi phí khác là chi phí thỏa thuận, nhưng nếu hiện nay “tiền nổi” tăng gấp đôi (chưa kể tiền thỏa thuận) thì chi phí đầu vào chi dự án sẽ bị đội lên. Điều này có thể dẫn đến nhiều nhà đầu tư chọn phương án mua lại dự án thay vì phát triển dự án mới. Tuy nhiên, điều này có thể sẽ diễn ra trong tương lai bởi hiện nay việc mua lại dự án vẫn đang được định giá ở chi phí GPMB theo đơn giá cũ.

Những chính sách mới cũng đang đem đến kỳ vọng rất lớn cho các nhà đầu tư nước ngoài khi TPP được ký kết, FDI tiếp tục tăng, Luật Đất đai mới cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất cho việc đầu tư vào các dự án nhà ở để bán.

Trả lời tại cuộc họp báo mới đây về thị trường BĐS năm 2014, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng từ 2013 các nhà đầu tư nước ngoài đã quan tâm đến bất động sản Việt Nam rồi, và đến năm 2014 thì hàng loạt các thương vụ đã được “chốt”. Các nhà đầu tư phần lớn đến từ Nhật, Hàn Quốc và Singapore có thể do Việt Nam khác các nước khác ở tiềm năng tăng trưởng và quy mô tăng dân số.

“Đối với các nhà phát triển bất động sản nước ngoài, thì họ rất khó để làm dự án từ đầu nên thông thường họ tìm kiếm các dự án đã hình thành, có doanh thu, tiết kiệm chi phí. Tôi cho rằng sau 10 năm hình thành và phát triển, đây là thời điểm thích hợp nhất để mua lại dự án xét trong cả chu kỳ thị trường và yếu tố vĩ mô.” Richard nói.

Cũng theo nhận định của nhiều chuyên gia, năm 2015 sẽ là năm hoạt động M&A bất động sản tiếp tục diễn ra sôi động. Theo nhận định của Richard các dự án khu trung tâm sẽ được “săn” nhiều trong 2015 nhưng về giá chuyển nhượng chắc chắn sẽ không hề rẻ. Các nhà phát triển dự án trong nước có nhiều kinh nghiệm cũng sẽ tiếp tục mua các dự án.