Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Cuộc cách mạng của mua nhà trên giấy!

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ đầu tư khi thực hiện dự án buộc phải có ngân hàng đứng sau bảo lãnh. Khi dự án không đạt yêu cầu thì ngân hàng có nghĩa vụ hoàn trả tiền cho người mua nhà.

Sau vụ việc bà Châu Thị Thu Nga Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư xây dựng nhà đất (Housing Group), bị bắt giữ vì bị cáo buộc là có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản tại Dự án Khu chung cư B5 - Cầu Diễn cùng nhiều vụ việc khác tương tự trước đó đã dấy lên cảnh bảo về việc huy động vốn tiền tỷ từ khách hàng rồiđầu tư sang các lĩnh vực khác.

Bên lề Hội nghị tổng kết của Bộ Xây Dựng sáng 16/1,Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản đã có những chia sẻ về vấn đề nóng này.

* Từ việc bà Châu Thị Thu Nga cho thấy việc mua nhà còn nhiều rủi ro. Luật Kinh doanh bất động sản vừa mới được ban hành liệu có hạn chế được rủi ro cho người mua nhà? Vấn đề huy động vốn của doanh nghiệp khi thực hiện dự án thì sao, thưa ông?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Về vấn đề huy động vốn hay còn gọi là bán nhà hình thành trong tương lai đã được áp dụng từ rất nhiều nước trên thế giới cũng như ở Việt Nam. Hình thức này cũng có những mặt ưu điểm hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn triển khai dự án vì những dự án có nhu cầu vốn rất lớn, nếu doanh nghiệp huy động được vốn từ những người mua nhà thì doanh nghiệp có thể vừa có vốn lại vừa xác định được nhu cầu trước của người mua.

Người mua cũng có điều kiện để tiết kiệm, bởi vì không phải trả ngay một lần mà trả nhiều lần trong quá trình thực hiện dự án. Tuy nhiên hình thức huy động vốn của khách hàng cũng có những rủi ro. Ngoài việc rủi ro do lừa đảo, thì còn có những rủi ro khác bởi vì huy động vốn trong thời gian dài nên nhiều doanh nghiệp cũng khó có thể dự đoán trước được những biến đổi của thị trường.

Tôi lấy ví dụ như giá vật liệu tăng, lạm phát… tất cả những tác động của thị trường, của nền kinh tế tác động lên, ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành dự án để bàn giao sản phẩm nhà ở đúng hạn, đúng giá cả đã cam kết với khách hàng trước đó vài năm.

Hình thức huy động vốn trực tiếp của khách hàng hay bán nhà hình thành tương lai có những rủi ro mà chúng ra không lường trước được.… để khắc phục được rủi ro, tránh bị lừa đảo thì Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở quy định, khi chủ đầu tư muốn bán nhà ở hình thành trong tương lại phải đáp ứng điều kiện:

Đối với nhà ở liền kề phải hoàn thành hạ tầng theo tiến độ cam kết. Đối với chung cư, nhà ở hỗn hợp chủ đầu tư phải hoàn thành xong phần móng mới được huy động vốn, trước đó chủ đầu tư phải báo cáo với cơ quan quản lý nhà nước nhà ở của địa phương về kế hoạch bán. Sau 15 ngày cơ quan này sẽ trả lời chủ đầu tư đã đủ điều kiện để bán chưa.

Quan trọng nữa là khi chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh trách nhiệm chủ đầu tư đối với khách hàng. Để trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành, thì người bảo lãnh phải có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền đã nộp cho chủ đầu tư. Như vậy, ngưởi mua nhà sẽ không phải chịu rủi ro.

* Một lý do khiến nhiều khách hàng bị lừa đảo ở nhiều dự án là do chủ đầu tư không công bố thông tin trung thực, minh bạch. Để tránh rủi ro với những dự án lừa đảo người mua nhà cần làm gì, thưa ông?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng đã buộc chủ đầu tư phải thông tin cho người mua về các dự án một cách minh bạch. Nhưng trên thực tế rõ ràng người mua cũng chưa tìm hiểu kỹ về những quy định này. Chính bản thân các doanh nghiệp cũng chưa thực hiện nghiêm túc nên xảy ra các rủi ro.

Việc mua bán nhà ở là giao dịch dân sự, nên trước khi mua bán người dân phải tìm hiểu thật kỹ xem các doanh nghiệp đủ điều kiện bán nhà trên giấy chưa. Các điều kiện thì như tôi đã nói, cần có ngân hàng bảo lãnh, phải có văn bản trả lời của các cơ quan quản lý nhà nước xác nhận về việc đã đủ điều kiện để bán nhà trên giấy.

* Ông vừa nói đến việc bán nhà trên giấy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã cho phép thế chấp nhà hình thành trong tương lại, làm vậy có tăng tính rủi ro không?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Luật cho phép thế chấp và Ngân hàng sẽ tham gia kiểm soát. Khi mà thế chấp nhà hình thành trong tương lai, ngân hàng sẽ căn cứ vào tình trạng pháp lý của dự án, năng lực tín nhiệm tín dụng của các nhà đầu tư cũng sẽ giảm bớt rủi ro.

Luật kinh doanh bất động sản 2014 được Quốc hội thông qua đã quy định doanh nghiệp được phép bán nhà ở trong tương lai nhưng có những quy định chặt chẽ hơn, đảm bảo rủi ro thấp nhất.

* Ông đánh giá thế nào về thực trạng các dự án nhà đang thực hiện. Liệu những vụ việc như Housing Group có phổ biến hay không?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Chúng tôi cũng chưa thấy địa phương nào báo cáo cụ thể các con số, nhưng qua theo dõi thì chúng tôi cho đây là vấn đề thiểu số, chứ không phải phổ biến.

Xin cám ơn ông!