Vì sao chây ì thành lập ban quản trị

Theo Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư: Trong thời gian không quá 12 tháng kể từ ngày chung cư được bàn giao, đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên, chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập ban quản trị (BQT).

Nhưng trên thực tế, nhiều khu căn hộ tại TPHCM đưa vào vận hành nhiều năm không chấp hành quy định này.

Nhiều chủ đầu tư “câu giờ”

Chung cư Era Town (quận 7) do CTCP Ðức Khải làm chủ đầu tư, được đưa vào sử dụng năm 2014, nhưng đến nay nhiều block căn hộ trong dự án vẫn chưa có BQT. Anh H., một cư dân cho biết hàng ngàn hộ dân trong dự án rất bức xúc trước sự vô trách nhiệm của chủ đầu tư.

“Sau nhiều lần cư dân khiếu nại lên phường, quận, Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới bắt đầu có động thái phân chia chung cư thành 2 khu A và B để tiến hành thành lập BQT. Đây là chiêu trì hoãn, kéo dài thời gian vì mỗi khu có nhiều block, buộc phải tổ chức nhiều đợt” - anh H nói.

Đề nghị Sở Xây dựng TP phối hợp với các quận, huyện tăng cường công tác kiểm tra, xử lý các hành vi vi phạm xây dựng và vi phạm công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại địa phương. Yêu cầu đến năm 2018, tất cả chung cư trên địa bàn TP phải thành lập BQT chung cư. Bà NGUYỄN THỊ QUYẾT TÂM, Chủ tịch HĐND TP

Tương tự, tại chung cư Topaz City (phường 4, quận 8), CTCP Kinh doanh nhà Vạn Thái cũng chưa thành lập BQT theo quy định. Điều đáng nói, khi cư dân khiếu nại đã nhận được lý giải của chính quyền rằng do 2 block B1 và B2 của chung cư có chung khối đế, block B1 đưa vào sử dụng trước, trong khi block B2 mới đưa dân vào ở từ tháng 11-2017, nên phải chờ đủ 12 tháng mới có thể can thiệp.
Một trường hợp khác là chung cư cao cấp Giai Việt (số 854 -856 Tạ Quang Bửu, quận 8) do CTCP Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư. Chung cư này được bàn giao từ tháng 10-2016.

Theo phản ánh của cư dân, chung cư mới đưa vào sử dụng không bao lâu, nhưng nhiều hạng mục công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, đồng thời có những hạng mục chưa hoàn thành theo cam kết. Không những vậy, chủ đầu tư Quốc Cường Gia Lai còn chây ì trong việc tổ chức hội nghị nhà chung để bầu BQT.

“Chung cư mới đưa vào sử dụng nhưng xuống cấp nghiêm trọng khiến người dân vô cùng bức xúc và lo lắng. Chúng tôi muốn chủ đầu tư phải nghiêm túc tổ chức hội nghị nhà chung cư, bầu BQT và bàn giao quỹ bảo trì, không thể chây ì, lảng tránh mãi” - một cư dân bức xúc.

Trì hoãn để chiếm dụng phí bảo trì?

Trao đổi với ĐTTC, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng Phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TPHCM, cho biết thời gian qua cơ quan này đã đề nghị các quận/huyện báo cáo những công trình nào chưa thành lập BQT theo quy định, phân loại các tranh chấp, vướng mắc, trong đó có vướng mắc thành lập BQT, nhưng đến nay chưa nhận được báo cáo đầy đủ.

Vì vậy, Sở Xây dựng chưa nắm đầy đủ số liệu có bao nhiêu chung cư chưa thành lập BQT. Trong khi đó, theo chỉ đạo của TP, từ nay đến cuối năm, tất cả chung cư thuộc diện phải thành lập BQT theo quy định phải thành lập xong.
 

Theo ông Hải, công tác thành lập BQT tại các chung cư chậm trễ có nhiều nguyên nhân. Chẳng hạn, theo quy định tại Thông tư 02, hội nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng.

Đối với hội nghị của tòa nhà chung cư phải có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự; trường hợp triệu tập hội nghị lần đầu không đủ 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự, phải triệu tập hội nghị lần thứ hai khi có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Tuy nhiên, thường số lượng triệu tập không đủ, nên hội nghị không thể diễn ra, nên thời gian thành lập BQT bị kéo dài.

Bên cạnh đó, việc chậm thành lập BQT ở các dự án còn do vướng tranh chấp sở hữu chung - riêng, nơi để xe, kinh phí bảo trì. Những tranh chấp này xuất phát từ nguyên nhân luật và các quy định chồng chéo.

Đơn cử, Luật Nhà ở quy định nơi để xe là sở hữu chung, nhưng Nghị định 71 hướng dẫn lại quy định nơi để xe chủ đầu tư có thể quyết sở hữu chung hoặc sở hữu riêng. Sự không thống nhất trong các quy định đã khiến các tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư không có lối thoát. 

Hiện tại 105/935 chung cư cao tầng ở TPHCM đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Các tranh chấp chủ yếu do chủ đầu tư chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu BQT, chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư, tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...), tranh chấp còn do chất lượng xây dựng chung cư, chất lượng thiết bị…

Vì thế, việc sớm thành lập BQT rất quan trọng. Bởi các thành viên trong BQT do cư dân lựa chọn, khác với Ban quản lý lâm thời do chủ đầu tư lựa chọn.

Nguyên nhân chậm trễ thành lập BQT, theo nhiều chuyên gia vì chủ đầu tư muốn chiếm dụng 2% quỹ bảo trì. Có những chung cư, khoản kinh phí này hàng chục tỷ đồng trở lên. Bên cạnh đó do chính quyền địa phương chưa quyết liệt trong việc giám sát và đôn đốc chủ đầu tư thực hiện tổ chức hội nghị chung cư, bầu BQT theo đúng quy định.

Theo quy định của Nghị định 99, trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn, BQT có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất Bộ Công an và các ngành liên quan điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm những chủ đầu tư có hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư, như cố tình không bàn giao hoặc chậm bàn giao, hay chỉ bàn giao một phần phí bảo trì chung cư cho BQT.