Văn phòng cho thuê ngoại thành: Đèo heo hút gió

Savills Việt Nam cho biết, khách thuê ưa thích các tòa nhà văn phòng trong khu vực trung tâm hơn ngoại thành. Tổng lượng tiêu thụ tại khu vực trung tâm cao hơn ngoại thành đến 360%.

"Tin vui" từ hạng A

Nói về giá thuê văn phòng hạng A, Chris Brown, Tổng giám đốc Cushman&Wakefield Việt Nam, từng chia sẻ, so với thời kỳ đỉnh điểm năm 2008, giá chào thuê hiện tại của văn phòng hạng A tại TP.HCM đã giảm mạnh ở mức 46%.

Gọi là giảm nhưng nếu so với mức giá "trên trời" hiện nay của mỗi m2 văn phòng hạng B ở thủ đô Yangoon, Myanmar - 83 USD/m2/tháng, rõ ràng, Yangoon là hình ảnh của TP.HCM thời "bong bóng bất động sản".

Điều này phải chăng đồng nghĩa với việc, mức giá 31 USD/m2/tháng của văn phòng hạng A tại TP.HCM là mức giá thực và hợp lý? Nhìn sang Thái Lan, ngay như thủ đô Bangkok, giá thuê văn phòng hạng A cũng chỉ ở mức 27 USD/m2/tháng. Cùng với Kuala Lumpur (Malaysia), Singapore, Hồng Kông..., thị trường văn phòng ở TP.HCM đang thuận lợi cho khách thuê.

Phía Công ty DTZ cũng cho rằng, trong nửa đầu năm 2013, công suất cho thuê tòa nhà văn phòng hạng A tăng từ 82,37% trong quý II/2013 so với 82,28% của quý trước.

Còn Savills thì đưa ra con số, tổng lượng tiêu thụ văn phòng 6 tháng đầu năm tại TP.HCM là hơn 58.000m2, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước, trong đó có sự gia tăng đột biến từ hạng A với 128%.

Song, công suất thuê ở khu vực trung tâm đạt 89%, tăng 2 điểm phần trăm so với quý I/2013 và cao hơn khu vực ngoại thành 5 điểm phần trăm. Tuy nhiên, do nguồn cung lớn ở khu vực trung tâm, các tòa nhà văn phòng phải giảm giá thuê để cải thiện tình hình hoạt động. Song, giá thuê văn phòng hạng A ổn định, thậm chí, theo CBRE Việt Nam, giá đã tăng nhẹ 0,5%.

Cũng theo CBRE, trong 6 tháng đầu năm, họ đã thực hiện thành công 85 hợp đồng cho thuê văn phòng tại TP.HCM, tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Các ngân hàng nội địa đang là nhóm khách thuê lớn mới nổi đáng chú ý trong các tòa nhà tiêu biểu tại khu vực trung tâm.

Các tòa nhà mới hoạt động tốt trong khi đó, các dự án bị hoãn lại không có nhiều tiến triển. Điển hình như tòa nhà mới là President Place (93 Nguyễn Du, quận 1), 75% diện tích đã được cho thuê, 25% còn lại đang trong giai đoạn ký hợp đồng.

100% khách thuê của tòa nhà này là các thương hiệu quốc tế với 66% trong số đó là các công ty chuyên ngành kỹ thuật như: Canon, Diageo Vietnam Ltd, Microsoft Vietnam LLC..., hoặc tòa nhà Lim Tower (quận 1, đưa vào sử dụng quý II/2013) đã đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 60%.

Nhìn chung, diện tích trống của văn phòng hạng A tại TP.HCM đã giảm từ 40% của quý I//2011 xuống còn dưới 20% của quý II/2013. Giá giảm so với trước cộng với các điều khoản thuê linh hoạt và có thêm nhiều lựa chọn từ nguồn cung mới nên đây là cơ hội để khách thuê chuyển từ các tòa nhà hạng cao hơn hoặc khu vực trung tâm để thuận tiện trong việc di chuyển cũng như giao dịch. Chính điều này gây sức ép không nhỏ cho các tòa nhà ở các quận ngoại thành.



Áp lực từ mọi phía

Thời gian gần đây, khi dạo quanh các cung đường chính ở quận 7 sẽ bắt gặp nhiều bảng quảng cáo cho thuê văn phòng, điển hình như khu phố Nam Sài Gòn.

Chỉ tính riêng khu vực xung quanh Trung tâm hội chợ và triển lãm Sài Gòn (SECC) và Crescent Mall, đã có ít nhất 6 tòa nhà văn phòng đang cho thuê; có thể kể đến như: Petroland Tower, Gosto Building, Vinamilk Tower, Dai Minh Convention Tower...

Trong đó, có những tòa nhà như Petroland Tower áp dụng cả hình thức bán lẫn cho thuê diện tích văn phòng. Riêng tòa nhà Gosto Building đang chào giá cho thuê ở mức 12 USD/m2/tháng (đã bao gồm thuế), đây là mức thấp hơn giá thuê bình quân của văn phòng hạng C trên địa bàn TP.HCM với 15,7 USD/m2/tháng.

Không chỉ chịu áp lực từ khu vực trung tâm, các tòa nhà văn phòng ở khu vực ngoại thành cũng đang gặp phải sự cạnh tranh quyết liệt từ các tòa nhà riêng lẻ, cũng như các mặt bằng nhà phố, vừa có thể làm nơi giao dịch mua bán, vừa có thể sử dụng làm văn phòng.

Hiện, khu vực thuộc khu dân cư Him Lam, đoạn Nguyễn Thị Thập nối dài qua khu Trung Sơn (quận 8) đang ồ ạt mọc lên các biệt thự phố treo bảng cho thuê.

Theo tìm hiểu thực tế của chúng tôi, nếu khách thuê một tầng trệt khoảng 140m2 tại biệt thự phố, mặt tiền Nguyễn Thị Thập, giá thuê ở mức 1.200USD/tháng (tương ứng với 8,6 USD/m2/tháng) với thời hạn mỗi hợp đồng là 3 năm.

Cách đó không xa, nằm cạnh đường nối của cầu bắc qua khu Trung Sơn (quận 8), một tòa nhà 5 tầng (bao gồm 1 tầng hầm, 3 tầng thương mại và 1 tầng thượng, với diện tích 300m2/tầng) đang cho thuê toàn bộ cao ốc với giá khởi điểm 8.000 USD/tháng (ký hợp đồng từ 5 - 10 năm).

Theo chủ đầu tư cao ốc này, đây là mức giá khá "mềm" cho khách thuê hiện nay vì bản thân họ cũng muốn tìm khách hàng để hoàn vốn cho khoản đầu tư. Trong khi đó, ngay khu Trung Sơn sầm uất cũng có không ít biệt thự liên kế, nhà phố đang cho thuê làm nhà ở lẫn văn phòng.

Cụ thể, biệt thự liên kế có diện tích 100m2 (1 trệt, 3 lầu) nhưng giá thuê khá "nhỉnh", dưới 17 triệu đồng/tháng. Chính do sự cạnh tranh khá gay gắt nên thay vì cho thuê theo sàn, diện tích lớn, gần đây, các tòa nhà hạng B, C ở khu vực ngoại thành đã bắt đầu tách thêm diện tích nhỏ để cho thuê.

Tuy nhiên, tình hình cũng không mấy cải thiện tích cực vì đối tượng thuê văn phòng ở các khu vực này thường là những doanh nghiệp nhỏ và vừa trong nước hoặc những công ty có ý định mở văn phòng giao dịch thương mại. Do đó, họ sẽ ưu tiên chọn lựa các mặt bằng riêng lẻ để tiện "một công đôi chuyện".