Để thị trường BĐS như hiện nay: Ai là người có lỗi?

Ồ ạt đầu tư vào bất động sản dẫn đến cung cầu mất cân đối, nợ xấu, hàng tốn kho tăng làm cho thị trường đang gặp nhiều khó khăn, thách thức.

Thị trường bất động sản đang lộ ra nhiều bất cập kể từ năm 2011, sau nhiều năm thu hút được đông đảo nhà đầu tư tham gia từ trong nước, ngoài nước, từ trong ngành đến ngoài ngành,…bởi bất động sản là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, siêu lợi nhuận.

Thế nhưng, từ khi kinh tế gặp khó khăn thị trường bắt đầu lộ diện nhiều bất cập từ thiếu vốn đầu tư, dự án được đầu tư không bài bản, chộp giựt, cơ sở pháp lý dự án không đầy đủ,…dẫn đến nhiều rủi ro trong giao dịch, thậm chí cả lừa đảo.

Tại hội thảo “Thị trường BĐS: Giải pháp – Cơ hội tiếp cận nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng”, nhiều chuyên gia trong ngành đõ bóc tách nhiều nguyên nhân, cũng như đưa ra các giải pháp nhằm khắc phục.

Theo T.S Vũ Đình Ánh, có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, trong đó dựa trên phân tích số liệu từ Tổng cục thống kê cho thấy sự mất cân đối cung cầu bất động là một trong những nguyên nhân chính.

Mất cân đối cung cầu

Qui mô vốn đầu tư vào BĐS tăng liên tục trong những năm gần đây. Đến năm 2011 đã có gần 43.500 tỷ đồng đầu tư vào xây dựng - tăng 3,5 lần so với năm 2005 - và cũng chừng đó đầu tư vào kinh doanh BĐS - tăng tới 9,8 lần so với năm 2005 - trong khi tổng vốn đầu tư toàn xã hội chỉ tăng tương ứng gần 2,6 lần khiến cho tỷ trọng vốn đầu tư vào ngành BĐS trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội đã tăng từ 4,9% năm 2005 lên 9,9% năm 2011.

Vốn đầu tư nhà nước cho ngành xây dựng năm 2011 là 18000 tỷ, tăng 3 lần so với 2005, vào kinh doanh BĐS là 8.400 tỷ tăng hơn 5 lần so với 2005. Bên cạnh đó BĐS cũng thu hút mạnh vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Tính chung ngành BĐS đã thu hút được 9% số dự án FDI và hơn 29% số vốn đăng ký FDI vào Việt Nam.

Ngoài ra, số doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực bất động sản cũng tăng mạnh trong những năm qua. Tính đến năm 2011 có trên 43 ngàn DN hoạt động trong lĩnh vực xây dựng (gấp hơn 3 lần so với năm 2005), 5500 DN kinh doanh BĐS tăng hơn 4 lần so với 2005…

Cũng theo ông Ánh, cơ cấu sản phẩm ngành xây dựng có sự dịch chuyển rõ ràng sang ưu tiên phát triển nhà. Theo đó, năm 2010 đã cung ra thị trường gần 86 triệu m2 nhà ở.

Trong khi đó, qua phân tích về nguồn cầu bất động sản mặc dù tăng cao, hàng năm tỷ lệ dân số đô thị đã tăng từ 27,1% năm 2005 lên 31,75% năm 2011 với gần 28 triệu người sống tại đô thị. Tuy nhiên, với mức thu nhập bình quân 26 triệu đồng một năm vào năm 2010, ngưỡng tạm đủ ăn và tiêu dùng cá nhân chứ không thể có tích luỹ để mua nhà và BĐS với mức giá phổ biến trên 10 triệu đồng mỗi m2 mặc dù theo GSO thì người dân Việt Nam vẫn có tích luỹ do mức thu nhập bình quân vẫn lớn hơn mức chi tiêu bình quân.

Ông Ánh đưa ra giả thiết: “Giả sử bất động sản mấy năm gần đây nhắm đến đối tượng có mức thu nhập cao nhất là 70 triệu đồng/năm, thì họ cũng phải mất 20 năm không tiêu dùng gì mởi đủ để mua căn nhà bình thường từ 1,5 – 2 tỷ đồng.”

Rõ ràng sự gia tăng quá nhanh đi đôi với mất cân đối về cơ cấu nguồn cung, cả cung thực tế và cung tiềm năng BĐS, đặc biệt đặt trong mối tương quan bất đối xứng với cầu có khả năng thanh toán đối với BĐS, cả cầu thực tế và cầu tiềm năng, khiến cho thị trường BĐS hoặc mang đậm nét đầu cơ, tạo ra bong bóng BĐS hoặc dư cung khiến cho tồn kho BĐS tăng vọt trong khi nhu cầu thật về BĐS còn rất cao lại chưa được đáp ứng.

Lỗi thuộc về ai?

BĐS dở dang ngừng triển khai vài tháng tới vài năm,… Biểu hiện rõ nét nhất là “tồn kho” BĐS không ngừng gia tăng với khối tài sản trị giá hàng chục ngàn tỷ đồng nằm bất động mà chưa được đánh giá đầy đủ và ước lượng đúng qui mô cũng như tầm mức thiệt hại cho nền kinh tế xã hội mà nó đang và sẽ gây ra.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến những hậu quả và hệ lụy trên. Tuy nhiên, tại hội thảo nhiều chuyên gia trong ngành không biết lỗi do ai?!

Ông Phạm Huy Thông, Phó TGĐ ngân hàng Vietinbank cho rằng: “Để thị trường bất động sản như hiện nay không phải bây giờ là đổ lỗi cho riêng ai. Lỗi ở đây là lỗi của doanh nghiệp, lỗi của ngân hàng và cả hệ thống ngân hàng. Nhận thức được điều này để chúng ta có giải pháp để khắc phục.” Đây cũng là quan điểm mà T.S Vũ Đình Ánh nêu.

Giải pháp nào?

Để ổn định thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia nhận định cần phải có nhiều giải pháp đồng bộ. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS vấn đề hiện nay là phải giải quyết được hàng tồn kho.

Theo đánh giá từ T.S Vũ Đình Ánh, hiện nay theo thống kê của một số đơn vị tư vấn BĐS nước ngoài, số căn hộ tồn kho tại HN có thể lên đến 40.000 căn, còn tại Tp.HCM khoảng 20.000 căn. Nếu tính giá bình thường 1 tỷ đồng/căn thì hiện nay có khoảng 2,86 tỷ USD đang “nằm chết” trong BĐS.

Bên cạnh đó, Cục này đề xuất cần gián tiếp hạ giá bán thông qua miễn thuế VAT. "Tôi đề xuất miễn 10% thuế VAT cho người mua nhà để giám giá bán xuống", ông Hà nói.

Còn theo chuyên gia Phan Thành Mai, cần đẩy mạnh các quỹ hỗ trợ nguồn cầu vào thí điểm, đồng thời đưa Quỹ tiết kiệm nhà ở vào thực tế. Ngoài ra, để khơi thông vốn cho bất động sản, có thể huy động dài hạn từ các công cụ trái phiếu, chứng khoán...