Tính lại tiền sử dụng đất: Lợi trong, thiệt ngoài

Trước những vướng mắc về cách tính và thu nộp tiền sử dụng đất - yếu tố cản trở việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ cho phép sửa đổi ngay Nghị định số 120/2010/NĐ-CP (Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất).

Theo dự thảo tờ trình Chính phủ, Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi bổ sung giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo hai mốc thời gian.

Thu theo “trong, ngoài hạn mức”

Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ từ ngày 1/1/2005 đến trước ngày 1/3/2011 sẽ nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp nộp hồ sơ từ sau ngày 1/3/2011, giá đất thu tiền sử dụng đất được tính theo Bảng giá đất đối với diện tích đất trong hạn mức; Đối với đất vượt ngoài hạn mức sử dụng, giá đất để tính thu tiền sử dụng đất sẽ được xác định bằng giá đất theo bảng giá đất nhân với hệ số sử dụng giá đất.

Bộ tài chính khẳng định, cần có hạn mức sử dụng đất để phù hợp với quy định về hạn mức giao đất ở quy định tại Luật Đất đai 2003. Mặt khác, hạn mức sử dụng đất giúp đảm bảo công bằng cho những trường hợp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đại điện Bộ tài chính cho rằng, đất do dân đang sử dụng, không có giấy tờ thường gồm rất nhiều loại đất có nguồn gốc phức tạp. Do đó, Nhà nước chỉ ưu đãi thu tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở theo bảng giá đất trên tinh thần hỗ trợ cho người dân có đất xây dựng nhà ở, diện tích đất vượt hạn mức phải chịu nghĩa vụ phải cao hơn.

Tuy nhiên, về vấn đề này, Đại diện Sở Tài chính TP HCM nêu vướng mắc rất lớn hiện nay là tại thông tư 93 hướng dẫn thu tiền sử dụng đất, Bộ Tài chính quy định chỉ tính hạn mức đất ở đối với một thửa đất hoặc một căn nhà. Điều này là không phù hợp. Đơn cử, TP HCM quy định diện tích trong hạn mức đối với một hộ là 160m². Thế nhưng, trường hợp người dân có một căn nhà 50m² và thửa đất 80m² nhưng chỉ được tính diện tích căn nhà hoặc thửa đất, dù tổng số diện tích của căn nhà và thửa đất vẫn nằm trong hạn mức của TP cho phép. Do vậy, Bộ Tài chính nên xem xét hướng dẫn cho phù hợp để đảm bảo quyền lợi của người dân.

Luẩn quẩn

Theo các chuyên gia, Dự thảo của Bộ tài chính về tính tiền sử dụng đất có thể sẽ góp phần tháo gỡ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, nhưng chỉ với người có diện tích đất trong hạn mức.

Còn đất ngoài hạn mức, việc Nhà nước chỉ ưu đãi thu tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở theo bảng giá đất trên tinh thần hỗ trợ cho người dân có đất xây dựng nhà ở, diện tích đất vượt hạn mức phải chịu nghĩa vụ phải cao hơn, như vậy, so với trước, mức thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ngoài hạn mức giao đất ở cũng sẽ khó có thể thấp hơn so với hiện nay.

Điều này dẫn đến tình trạng một số hộ gia đình, cá nhân, thậm chí cả DN với các dự án lớn không đủ khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, nhất là trong giai đoạn nền kinh tế suy thoái như hiện nay. Và như vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại sẽ rơi vào tình trạng chậm chạp, không đạt được tiến độ đề ra.

Về khía cạnh thu hồi đất, theo quy định, bảng giá đất được áp dụng để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nhưng trên thực tế, trong số hàng trăm dự án trên địa bàn các TP lớn, không mấy dự án có thể áp giá quy định trong bảng giá đất để tính bồi thường cho người dân. Thay vào đó, đối với mỗi dự án đều phải lập một phương án bồi thường riêng. Giá đất để tính bồi thường thường là giá tiếp cận giá thị trường. Số tiền bồi thường thực tế lớn gấp nhiều lần so với bảng giá đất. Và như vậy, cách tính giá đất mới theo dự thảo của Bộ Tài chính cũng chưa thể giải quyết được nhức nhối trong vấn đề “nóng” lâu nay là thu hồi đất.

Xem ra, khi Luật Đất đai chưa được sửa đổi, khó có một giải pháp tối ưu để khắc phục một số tồn tại về tính tiền sử dụng đất hiện nay.