Trong nỗi lo “bong bóng”

 “Bong bóng” bất động sản chưa thể quay lại, ít nhất trong vài năm tới. Song, ở thời điểm hiện tại, dấu hiệu manh nha của những nguyên nhân gây ra “bong bóng” bất động sản đang khiến nhiều người lo ngại.

Một cơn “sốt” ảo

Cuối tuần rồi, phóng viên (trong vai một khách hàng cần tìm mua đất nền) nhận điện thoại từ một nhân viên môi giới tên H. của Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ mời tham quan đất nền ở khu đô thị Victoria City, Đồng Nai do Công ty Đinh Thuận làm chủ đầu tư. Dự án này nằm ở đoạn giao nhau giữa quốc lộ 1A và tỉnh lộ 25B, được giới thiệu là nằm trong khu vực dịch vụ phụ cận sân bay quốc tế Long Thành, hạ tầng đã hoàn chỉnh và đã có sổ đỏ cho từng nền.

Theo dõi dự án này kể từ khi có cơn “sốt” đất nền sân bay Long Thành gần một năm nay, phóng viên ghi nhận quá trình tăng giá cho một lô đất rộng khoảng 100 mét vuông ở vị trí nằm sát quốc lộ 51 như sau: quí 4-2014: 580 triệu đồng, quí 1 + quí 2-2015: 740 triệu đồng, quí 3-2015 (dự kiến): hơn 900 triệu đồng. Lý do khiến nhiều người vẫn chạy xô về đây mua đất, trong khi chỉ với 500 triệu đồng, họ có thể mua được một lô đất nền có diện tích tương tự, ở một vị trí tốt tại TPHCM, là vì “nghe nói” sắp có dự án sân bay, mua đất ở đây chắc chắn có lời.

Điều đáng nói là, thông tin tại đây khá mơ hồ. Từ cuối năm ngoái, các nhân viên môi giới đã “dọa” sắp hết những nền đất đẹp giáp quốc lộ và đến nay thì điệp khúc này vẫn tiếp tục với lời nhắn nhủ “chỉ còn vài nền đẹp nữa thôi, mua ngay kẻo hết”.

TS. Nguyễn Minh Ngọc, Phó trưởng Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên của Đại học Kinh tế Quốc dân: Dường như, sau bao đợt khủng hoảng, giới kinh doanh và đầu tư bất động sản vẫn chưa thấm được nhiều bài học khi vẫn còn đó sự đầu tư manh mún và “tâm lý đám đông”.

Theo tìm hiểu của phóng viên, xung quanh vị trí dự án sân bay Long Thành đang tồn tại trên sơ đồ quy hoạch, nhiều chủ đầu tư đang ráo riết xây dựng cơ sở hạ tầng trên những quỹ đất có sẵn để bán đất nền.

Câu chuyện nhỏ trên phần nào đã gợi nhớ về hiện tượng đầu cơ, kích giá và tâm lý mua bán theo tin đồn, tâm lý đám đông, vốn là một trong những nguyên nhân thổi giá bất động sản và gây ra khủng hoảng thị trường trước đây.

Vẫn lệch pha cung - cầu

“Một trong những vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là phải khắc phục được sự lệch pha cung-cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý sao cho tất cả các sản phẩm bất động sản chủ yếu phải phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của đại đa số người mua”.

Đây là nhận định được đưa ra từ Bộ Xây dựng, cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực bất động sản, trong một thông báo cho báo chí mới đây.

Tuy nhiên, nhìn vào thực tế thị trường hiện nay, nhà ở cho người có thu nhập thấp, chủ yếu là chung cư có giá bán dưới 15 triệu đồng/mét vuông đang rất khan hiếm vì gần như đã được bán sạch, chỉ còn lại một số ít được rao bán trên thị trường thứ cấp. Tại TPHCM, những dự án phân khúc này được công bố trong thời gian qua chỉ có số lượng khiêm tốn, từ 500-1.000 căn/dự án.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp, với giá bán khoảng 30-40 triệu đồng/ mét vuông, có tới vài chục ngàn căn đang được hoàn thành và sẽ đưa ra thị trường trong thời gian không xa. Cụ thể, chỉ tính riêng căn hộ tại một số dự án cao cấp như Masteri Thảo Điền, Vista Verde, Sala (quận 2), Vinhomes Central Park (quận Bình Thạnh) thì số lượng đã lên tới con số gần 20.000 căn.

Sự phục hồi yếu ớt

Dĩ nhiên, không thể phủ nhận những dấu hiệu hồi phục tích cực trên thị trường bất động sản trong hơn một năm gần đây. Cụ thể, theo báo cáo mới nhất của Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), từ đầu năm đến nay, thị trường đã có hơn 14.000 giao dịch thành công. Chỉ tính riêng tại Hà Nội và TPHCM, lượng giao dịch thành công đã tăng từ 2,5-2,8 lần so với cùng kỳ năm 2014. Khảo sát thực tế ở một số dự án tại TPHCM như Him Lam Chợ Lớn (Him Lam Land), Sky Center, Melody Residences (Hưng Thịnh Land), An Gia Star, An Gia Garden (Công ty An Gia)... với số lượng từ 400-700/căn mỗi dự án, khoảng 80-90% số lượng căn hộ đã được bán hết trong thời gian ngắn.

Bên cạnh đó, dòng tiền đổ vào bất động sản tiếp tục tăng. Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM, cho biết kiều hối về TPHCM trong năm tháng đầu năm 2015 nay đạt 1,7 tỉ đô la Mỹ thì lĩnh vực bất động sản chiếm 21,8%, tăng 0,9% so với cùng kỳ năm trước. Riêng về dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, theo Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 3-2015, đạt 333.701 tỉ đồng, tăng 10,5% so với thời điểm cuối năm 2014. Tồn kho bất động sản tính đến cuối tháng 5-2015 còn khoảng hơn 67.000 tỉ đồng, giảm gần một nửa so với thời điểm quí 1-2013.

Nhưng theo đánh giá của các chuyên gia, sự hồi phục đó chưa rõ rệt trên diện rộng và chưa đủ để thị trường thoát khỏi những dư chấn từ đợt khủng hoảng vừa qua. Những cơn “sốt” giá ảo hay sự lệch pha cung-cầu đã nêu đã làm dấy những hoài nghi về hiện tượng “bong bóng” bất động sản.

TS. Nguyễn Minh Ngọc, Phó trưởng khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên của Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng trong nhiều năm tới, “bong bóng” bất động sản sẽ không thể quay trở lại vì lượng tiền đổ vào lĩnh vực này không đủ để mua hết giá trị tồn kho của hàng ngàn dự án đang “bất động”. Đồng thời, theo lý thuyết, “bong bóng” bất động sản sẽ xuất hiện cùng với sự tăng trưởng mạnh của nền kinh tế nhưng nhìn vào thực tế kinh tế Việt Nam hiện nay thì khả năng này khó xảy ra.

TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, cũng có nhận định tương tự như ông Ngọc khi cho rằng, “bong bóng” bất động sản chỉ xảy ra khi hiện tượng đầu cơ, làm giá nhìn thấy rõ rệt trên thị trường. Theo ông Võ, những dấu hiệu của “bong bóng” mà nhiều người nói đến vừa qua thực chất là do các chủ đầu tư tự dựng lên nhưng cũng đồng thời là lẽ thường tình của thị trường nên không đáng lo ngại. Điều ông Võ băn khoăn là những dấu hiệu trên lại làm cho thị trường thiếu tính minh bạch, lành mạnh, trung thực.

Ông Ngọc nhìn nhận thị trường bất động sản tại Việt Nam vốn thiếu tính minh bạch. Những chiêu làm giá, tạo cơn “sốt” ảo hiện nay của chủ đầu tư, giới môi giới sẽ là rào cản lớn cho đà hồi phục của thị trường.