Áp dụng quy định mới, người mua bất động sản chịu chi phí tăng

Quy định mới về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (Điều 56) có hiệu lực từ ngày 1/7 tới đây có ưu điểm bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro của người tiêu dùng khi mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, Điều 56 cũng gây nhiều điểm băn khoăn như áp dụng cho tất cả chủ đầu tư dự án bao gồm cả những đối tượng kém năng lực, không có uy tín, hoặc thậm chí lừa đảo.

Đây là quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh tại buổi tọa đàm “Thực hiện quy định bảo lãnh ngân hàng - Bảo vệ quyền lợi người mua nhà hình thành trong tương lai” do Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức ngày 23/6.

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định cũng làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà người tiêu dùng phải gánh chịu thông qua phí bảo lãnh 2%/năm mà chủ đầu tư đóng trước, sau đó sẽ được tính vào giá bán.

Mặt khác, Thông tư 28/2012/TT–NHNN ngày 3/10/2012 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng cần phải sửa gấp để phù hợp với thực tế.

Cụ thể, Thông tư quy định bên được bảo lãnh (chủ đầu tư) thực hiện ký quỹ đủ 100% giá trị bảo lãnh, thực sự gây khó cho doanh nghiệp.

Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, thực hiện Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, Ngân hàng Nhà nước cần công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; cho phép chủ đầu tư bất động sản có uy tín thương hiệu, năng lực, đang triển khai thực hiện dự án đúng tiến độ chỉ phải trả phí bảo lãnh, không phải thực hiện ký quỹ, không cần phải có tài sản bảo đảm.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cần quy định chủ đầu tư dự án phải mở tài khoản tại ngân hàng thương mại để nhận tiền thanh toán mua nhà, thuê mua nhà hình thành trong tương lai của khách hàng theo hợp đồng và thanh toán cho nhà thầu, các nhà cung cấp vật liệu xây dựng theo tiến độ thi công công trình, để đảm bảo điều kiện cho ngân hàng thương mại giám sát dòng tiền của doanh nghiệp.

Hiệp hội bất động sản thành phố cũng kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính thí điểm cho phép các công ty bảo hiểm uy tín thương hiệu, năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh cho biết thực tế, các dự án bất động sản trên địa bàn đều vay tín dụng ngân hàng, nhất là nhóm đối tượng xây dư án khu vực khu đô thị (chiếm 23% tổng số nhóm vay).

Tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản hiện chiếm 12,5-13% tổng dư nợ của hệ thống tín dụng ngân hàng thành phố. Trong tổng nợ xấu 53.000 tỷ đồng trên địa bàn thì bất động sản chiếm 5%.

Nói về quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản, ông Nguyễn Hoàng Minh cho rằng, các chủ đầu tư cần nhìn nhận và phải thừa nhận rằng Điều 56 là sự ràng buộc chặt chẽ về mặt pháp lý, nhằm củng cố niềm tin cho khách hàng, qua đó giúp thị trường tăng sức tiêu thụ.

Về vấn đề sửa Thông tư 28/2012/TT-NHNN ngày 3/10/2012, theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Ngân hàng Nhà nước đang xây dựng dự thảo sửa đổi đến lần thứ 7, trong đó có nội dung phí bảo lãnh (dao động từ 0,5-2,5%/năm) sẽ do khách hàng và chủ đầu tư thỏa thuận; phí này sẽ đưa vào giá bán sản phẩm.

Còn việc ký quỹ là bắt buộc, thấp nhất cũng từ 1-3%/tổng vốn đầu tư như trong Luật Đầu tư cũng có hiệu lực từ 1/7 tới đây.

Trong khi đó, theo bà Vũ Thị Khuyên, Phó trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản - Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, Điều 56 nhằm hạn chế tình trạng chậm tiến độ các dự án bất động sản gây mất niềm tin đối với khách hàng trong thời gian qua, tạo điều kiện thị trường phát triển lành mạnh.

Từ đầu năm 2015 đến nay tổng số các dự án bất động sản hình thành trong tương lai trên địa bàn thành phố là 7.654 căn, tương đương giá trị 15.195 tỷ đồng.

Nếu thực hiện Điều 56 thì sẽ phải bảo lãnh 15.195 tỷ đồng, là quá lớn nhưng nếu chỉ phải trả phí bảo lãnh khoảng 300 tỷ đồng thì có thể xem xét được.