Trong ‘ma trận’ thị trường căn hộ

Chủ đầu tư làm ăn rất thật, người mua nhà là nhu cầu thật… Thị trường bị nhiễu chỉ là thủ thuật thổi phồng của công nghệ mạng.

Thị trường nhà căn hộ từ đầu năm đến nay như nấm sau mưa. Thông tin quảng cáo loạn xạ qua tin nhắn, email, tờ rơi, điện thoại, cột điện, tường công cộng hay tại các siêu thị, chợ, người tiếp thị, tờ rơi. Nếu không tỉnh táo người mua nhà như rơi vào mê hồn trận khó xác định được “đích đến” thực sự của mình.

Dồn dập cung hàng “căn hộ”

Ngay từ đầu năm thị trường bất động sản (BĐS) đã có những dấu hiệu phục hồi rõ rệt khi hàng loạt dự án được khởi công, chào bán. Những tên tuổi đình đám trên thị trường hiện nay như địa ốc Novaland ngay từ tháng 1 đã tung ra hàng loạt dự án Tropic Garden, Thảo Điền quận 2 đến Rivergate quận 4, Sunrise Citi - North Towers quận 7. Và mới đây các căn hộ đang xây tại đường Phổ Quang, Tân Bình là những vị trí đắc địa.

Một ứng cử khác quá nổi tiếng là địa ốc Đại Quang Minh với Khu đô thị Sala tại quận 2 xây đến tầng áp mái mới chính thức chào bán. Sắp tới đơn vị này sẽ tung ra 135 căn hộ SARIMI thấp tầng nằm trong cụm Sala Thủ Thiêm.

Cũng ở phân khúc cao cấp Sacomreal cho biết sắp tới sẽ mở bán khu căn hộ cao cấp Jamona Apartment ngay đường Đào Trí, quận 7.

Dường như nguồn cung hàng căn hộ từ đầu năm tới nay khá dồi dào. Dự án các căn hộ cao cấp được chào bán, cùng với đó phân khúc trung cấp, hay thấp với nhiều diện tích khác nhau và ở nhiều khu vực. Cụ thể như Sacomreal vừa bán hơn 1.000 căn hộ với giá dưới 15 triệu đồng/m2 thuộc nhà ở xã hội được vay gói 30.000 tỉ đồng khi đơn vị này phối hợp với Bộ Xây dựng.

Cũng trong tháng 7, Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Đô thị, Khu công nghiệp Việt Nam (IDICO) và đơn vị phát triển dự án độc quyền Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn đã công bố dự án và khai trương nhà mẫu IDICO Tân Phú tại 30 Trịnh Đình Thảo, quận Tân Phú. Dự kiến công ty này sẽ còn mở rộng quy mô trên 20.000 căn hộ với diện tích xây dựng 400.000 m2. Các khu vực chính đầu tư tại tỉnh Đồng Nai, Long An, TP.HCM và các tỉnh miền Đông Nam Bộ. Phía IDICO với tầm nhìn 2030 sẽ tập trung vào đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình tại khu vực đô thị…

Theo số liệu nghiên cứu thị trường căn hộ trên địa bàn TP.HCM của Savills Việt Nam vừa mới công bố, trong quý II-2015, số lượng căn hộ được các chủ đầu tư tung ra thị trường đạt khoảng 9.700 căn, tăng 47% so với quý trước và 138% theo năm. Đây là quý có nguồn cung căn hộ đạt kỷ lục trong vòng năm năm trở lại đây.

Ra ngõ gặp “cò”, đi ngủ cũng được tiếp thị

Trước hàng chục dự án, hàng chục ngàn căn hộ được tung ra như vậy nhưng làm sao để người mua nhà tiếp cận được thông tin chính xác nhất, chính chủ đầu tư lại là một vấn đề.

Chị Hoàng Thùy Linh, ngụ Bình Thạnh có 1 tỉ đồng muốn vay thêm ngân hàng để mua một căn hộ dưới 1,5 đến 1,8 tỉ đồng. Thông qua người giới thiệu, tờ rơi, tin nhắn, email… nhưng sau một tháng thì không biết phải mua ở đâu vì giá mỗi nơi một kiểu. Nhiều khi cùng một dự án nhưng có khi giá được đưa ra là 26 triệu/m2 nhưng có nơi kêu 29-30 triệu/m2. Sau đó chị Linh quyết định lên mạng tìm hiểu thêm nhưng quá nhiều thông tin trên cùng một dự án, giá lại khác nhau nên không biết thế nào. Mỗi ngày trung bình chị Linh nhận khoảng 10 tin nhắn mua nhà ở khắp nơi cả Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM. Tin nhắn gửi vào buổi sáng, bất chấp là giờ trưa hay 9-10 giờ tối. Đặc biệt 10 cuộc gọi hỏi thông tin thì đều gặp “cò” cả 10.

Phải nói chưa bao giờ thông tin bán căn hộ được tiếp thị rộng rãi, đến hang cùng ngõ hẻm như hiện nay. Từ cầu thang công cộng, đến cột điện, gốc cây, dây điện đến tờ rơi giao tận nhà. Thậm chí nhiều công ty địa ốc còn đặt mô hình tại siêu thị để tìm kiếm khách hàng.

Chính vì đứng trước một rừng thông tin của thời buổi công nghệ nên nhiều khách hàng đã bị “nhiễu sóng” hoa mắt không biết làm sao để đến được với chính chủ (chủ đầu tư) để có giá tốt nhất. Thậm chí có khách hàng đến giờ không phân biệt được đâu là dự án vay được gói 30.000 tỉ đồng đâu là dự án thương mại hoàn toàn.

Có sốt giá?

Các chuyên gia đều thừa nhận thị trường BĐS đã nóng trở lại. Bộ Xây dựng cũng công bố số liệu giao dịch thành công tăng từ đầu năm đến nay so với năm ngoái. Điều đó cho thấy thanh khoản trên thị trường BĐS khá tốt. Mới đây rất nhiều công ty địa ốc tuyên bố “bán hết” hay chỉ trong hai tiếng mở bán đã bán được 80%, thậm chí là 90%. Hay bán được ngay vài trăm căn hộ chỉ sau vài tiếng mở bán.

Địa ốc Angia Riverside vừa tuyên bố chỉ sau hai giờ mở 200 căn hộ đã có chủ tại dự án The Adora Premium - Phú Mỹ Hưng trong tháng 7. Trước đó dự án Angia Garden trên đường Tân Kỳ Tân Quý, quận Bình Tân được địa ốc này cho biết đã bán sạch. Tuy nhiên, trên mạng hiện nhân viên kinh doanh vẫn tiếp tục rao bán. Mới đây Eco-Green City của Công ty TNHH BĐS và Xây dựng Việt Hưng phối hợp cùng sàn giao dịch BĐS Đất xanh Miền Bắc và Phú Tài Land tổ chức mở bán. Và ngay trong ngày mở bán Eco-Green City với 90% căn hộ đã có chủ…

Theo TS Lê Chí Hiếu, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, Chủ tịch Tập đoàn Thuduchouse, những gì chúng ta đang thấy chỉ là bề nổi của thị trường. Việc một công ty địa ốc bán chỉ trong vòng một ngày bán hết 80%-90% của dự án không có nghĩa là đến ngày đó mới bán mà công tác chuẩn bị cho ngày mở bán cả một thời gian dài cho đến ngày công bố. Vậy nên số lượng bán 80%-90% sau ngày mở bán cũng có thể hoàn toàn đúng.

Chỉ là bề nổi của thị trường

Thị trường có thực sự hút hàng đến mức giá cả chênh lệch trên cùng một dự án. Tại những vị trí tốt ở Hà Nội và TP.HCM trên thị trường thứ cấp đang xuất hiện trở lại tình trạng tăng giá cục bộ, mua bán chênh lệch từ vài chục triệu đồng đến trăm triệu đồng/căn hộ.

Một chuyên viên bán hàng tại công ty địa ốc cho biết sau khi khách hàng đặt cọc mua nhà, hay thanh toán nhà đợt một khách hàng sau đó vì nhiều lý do khác nhau không muốn mua nữa nên nhờ chủ đầu tư bán lại. Vì thế mới xuất hiện tình trạng dự án đã bán hết mà vẫn còn hàng. Hoặc có những vị trí đẹp khách hàng mua đi nhưng có người muốn mua lại họ hét giá để kiếm lời.

Một phần lý do khác, theo các chuyên gia ngành BĐS cho biết hoạt động mua bán doanh nghiệp (M&A) của thị trường này cũng khá sôi động. Và những địa ốc thâu tóm các dự án đều là những đơn vị có tiềm lực tài chính… nhưng điều này cũng làm giá bị tăng lên sau khi thay tên đổi chủ. Đại gia mở màn cho chuyện thâu tóm này phải kể đến Tập đoàn Địa ốc Đất Xanh (DXG) với thương vụ mua lại dự án Water Garden ở quận Thủ Đức từ Công ty Phát triển Hạ tầng và BĐSThái Bình Dương (PPI). Hay một dự án có tổng diện tích xây dựng khá lớn lên đến 7,5 ha ở khu vực tiềm năng tại quận 9. DXG cũng đã nhận chuyển nhượng vốn góp củaCông ty TNHH Đầu tư Xây dựng Thương mại Xuân Định đểhoàn tất lộ trình thâu tómdự án chung cư Tam Đa. Mới đây Gia Investment đã hoàn tất việc mua lại toàn bộ block 2A, block 2B quy mô 600 căn hộ thuộc dự án khu dân cư phức hợp Lacasa (quận 7, TP HCM).

Ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM:

Đủ điều kiện mới được bán nhà

Hiện nay có quy định rất rõ các dự án phải có đủ điều kiện mới được bắt đầu rao bán. Chẳng hạn chủ đầu tư sau khi đáp ứng các điều kiện đủ phải đăng ký đưa hồ sơ lên Sở Xây dựng. Quy định mới là sau 15 ngày Sở sẽ trả lời là được hay không. Nếu được thì khi đó doanh nghiệp chính thức rao bán. Và khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư đưa ra văn bản đồng ý được phép bán của Sở Xây dựng. Còn việc tờ rơi, quảng cáo, tin nhắn rao bán… thì là một vấn đề khác thuộc lĩnh vực quảng cáo.

Với những dự án là nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước, tất cả dự án đều được đăng hết trên web của Sở, bất cứ người dân nào cũng có quyền cập nhật để lấy thông tin chính xác nhất. Riêng với những căn hộ nhà thương mại được vay gói 30.000 tỉ đồng cũng không khó để nhận biết, bởi hầu hết chủ đầu tư có đủ điều kiện thì chắc chắn họ sẽ thông báo.

Riêng về vấn đề tồn kho, đến nay TP.HCM còn khoảng 30.000 đến 40.000 căn hộ, giảm được 50% so với cuối năm ngoái.