Tranh chấp bất động sản: Khó giải quyết

Xung đột giữa người mua và chủ đầu tư các dự án bất động sản đang gia tăng. Theo Luật sư Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, rủi ro của thị trường này sẽ còn tiếp diễn, xung đột sẽ ngày càng gay gắt nếu không có sự can thiệp kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước.

Số vụ tranh chấp tăng nhanh

Giáo sư (GS) Đặng Hùng Võ- Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường- cho biết, năm 2013 có rất nhiều các vụ tranh chấp trên thị trường bất động sản (BĐS) về: Cách tính diện tích căn hộ của Tập đoàn Nam Cường tại dự án Lê Văn Lương Residential (Hà Đông); cách tính diện tích căn hộ của doanh nghiệp (DN) tư nhân số 1 Lai Châu tại chung cư Đại Thanh (Thanh Trì – Hà Nội); phí dịch vụ, sổ đỏ, sở hữu chung-riêng của Tập đoàn Bitexco tại chung cư cao cấp The Mannor; phí dịch vụ tại Keangnam…

Theo Luật sư Phan Vũ Anh- Nguyên Giám đốc Ban đối ngoại pháp chế , Tổng công ty Vinaconex, khi lập hợp đồng mua - bán chủ đầu tư (CĐT) soạn mẫu trước với những nội dung có lợi cho CĐT hơn là khách hàng. Khi giao dịch, có khách hiểu luật, có người chỉ nắm sơ sơ nên không biết hợp đồng có nhiều điểm chưa hợp lý. Các yêu cầu sửa đổi hợp đồng đều không được CĐT chấp nhận, dẫn đến trường hợp “nhắm mắt ký bừa”. Từ đó xuất hiện nhiều rủi ro sau khi hợp đồng được ký. Nếu tranh cãi được giải quyết hợp lý và có thiện chí thì phát sinh tranh chấp cũng ít đi hoặc triệt tiêu. Tuy nhiên, thực tế có những tranh chấp kéo dài không giải quyết được và phải ra tòa, đưa ra báo chí, dùng đám đông, phong tỏa trụ sở… để tạo áp lực. Các xung đột ngày càng kéo dài và khi ấy phương án duy nhất là đưa ra tòa án, trọng tài.

Nhà nước phải vào cuộc

Luật sư Phan Vũ Anh cho biết, hiện nhiều CĐT đang ngập trong nợ nần, một số đã bỏ trốn. Trong trường hợp này, nhà nước phải tác động cho người mua nhà yên tâm, đồng thời tạo cơ chế cho ngân hàng đổ vốn vào triển khai dự án. “Trong lúc này, việc hoàn thiện cơ chế pháp lý, minh bạch thông tin là rất cần thiết. Đồng thời cần sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình tiền tranh chấp, tức giải quyết trước khi tranh chấp xảy ra. Việc này có thể hạn chế được hàng trăm tranh chấp hình thành trong tương lai” – Luật sư Phan Vũ Anh nhấn mạnh.

Về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, việc giải quyết các tranh chấp trên thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn do thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe; hợp đồng, thỏa thuận ký giữa các bên thường không chặt chẽ và có nhiều khoảng trống, trong đó thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm của CĐT (đặc biệt đối với các hợp đồng CĐT áp đặt mẫu hợp đồng đối với khách hàng). Hơn nữa, sự vào cuộc của các cơ quan quản lý nhà nước còn chưa quyết liệt, chưa đồng bộ và thiếu phối hợp giữa các cơ quan, tòa án tham gia chưa hiệu quả.

Theo đó, cần phải hoàn thiện, bổ sung các quy định của pháp luật về điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường BÐS trên cơ sở tăng cường cơ chế bảo vệ quyền tài sản của người tiêu dùng, quản lý tốt các rủi ro, giá trị thật ghi trên hợp đồng; minh bạch thông tin, tạo các kênh thông tin để người mua nhà có thể tiếp cận tìm hiểu về quy hoạch, căn cứ pháp lý của các dự án BÐS. Bên cạnh đó, GS. Đặng Hùng Võ cũng nhấn mạnh, cần sự vào cuộc quyết liệt hơn của các cơ quan quản lý nhà nước, thông tin đại chúng và hiệp hội nghề nghiệp.