Ý kiến ngược chiều về thị trường BĐS cuối năm

Năm 2013 chỉ còn 1 tháng nữa là khép lại, song cuộc tranh luận về “số phận” thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm và sang năm tới vẫn rất mông lung bởi các ý kiến ngược chiều.

Nhiều ý kiến cho rằng, sự khó khăn của thị trường sẽ còn tiếp tục kéo dài, song cũng không hiếm nhận định cho rằng, bất động sản đã đến đáy và đang dần mở ra những cơ hội mới.

Một trong những “đại diện tiêu biểu” cho quan điểm bi quan là ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, khi ông này cho rằng, nhìn vào thực tế thị trường hiện nay vẫn còn rất mờ mịt, hàng loạt dự án đang phải dừng triển khai, nằm phơi nắng, phơi sương vì thiếu vốn. Lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp vẫn rất cao.

Đồng thời, theo ông Đực, cái khó nhất của thị trường lúc này chính là sự mất cân đối cung - cầu. Trong khi hàng tồn kho thành phẩm còn nhiều, thì lại tập trung đổ vốn cho các dự án chỉ mới xây dựng hoặc giải phóng mặt bằng, những dự án có diện tích căn hộ lớn là gỡ khó không đúng huyệt. Cách tốt nhất để xóa khoảng cách cung - cầu là cho phép doanh nghiệp chẻ nhỏ diện tích căn hộ, nhưng đến nay chính quyền TP. HCM vẫn chưa cho phép thực hiện giải pháp này.

Không phủ nhận những khó khăn hiện nay của thị trường, song nhiều quan điểm lại cho rằng, vẫn có nhiều cơ hội với thị trường bất động sản hiện tại. Mới đây, Công ty Chứng khoán Bản Việt (Viet Capital Securities) đã đưa ra một báo cáo phân tích về cơ hội đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Theo phân tích của đơn vị này, bất động sản sẽ là một kênh đầu tư tốt trong tương lai gần, bởi hiện nay lãi suất huy động thấp (6 - 7%/ năm), thị trường vàng và ngoại hối tỏ ra kém hấp dẫn, do các chính sách của Chính phủ trong việc kiểm soát các thị trường này. Vì vậy, giới đầu cơ có thể bị hấp dẫn bởi các cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản do lợi suất cao (từ 5 - 8%) và khả năng bảo toàn giá trị trước nguy cơ lạm phát.

Đặc biệt, với thị trường bất động sản TP. HCM, dù sự phục hồi chưa mạnh, nhưng dư địa để giảm giá bán là không còn nhiều, vì nếu giá bán tiếp tục giảm sẽ khiến các chủ đầu tư bán thấp hơn giá vốn. Viet Capital Securities lấy căn hộ hạng C để làm dẫn chứng, với giá đất và chi phí xây dựng phổ biến lần lượt vào khoảng 2 - 3 triệu đồng/m2 và 5,5 - 6,5 triệu đồng/m2, giá bán để bảo đảm lợi nhuận gộp biên ở mức 20% sẽ vào khoảng 12 - 14,5 triệu đồng/m2, tương đương giá bán trên thị trường hiện nay. Do vậy, thời gian tới, áp lực giảm giá bán chỉ xuất hiện ở những công ty bất động sản gặp khó khăn về tài chính, bị buộc phải thanh lý các dự án với giá thấp. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, việc mua lại các dự án này bởi các chủ đầu tư khác sẽ giúp giảm bớt áp lực giảm giá, trước khi các sản phẩm được đưa tới người mua cuối cùng.

Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh cho rằng, sự khủng hoảng kéo dài nhiều năm qua khiến thị trường bất động sản có sự thanh lọc lớn và chỉ những sản phẩm có sức sống tốt mới có thể tồn tại. Ngay lúc này là thời điểm thuận lợi để các nhà đầu tư mua vào những sản phẩm bất động sản tốt, có tính “đi tắt đón đầu” cao với giá thấp.

“Trong khủng hoảng bao giờ cũng tạo ra những cơ hội, vấn đề là làm sao để nắm bắt được cơ hội đó”, ông Thìn nói và nhận định, thị trường bất động sản đang hé mở những địa chỉ đầu tư tốt, đó cũng là lý do vì sao thời gian qua, nhiều người tỏ ra “sợ” bất động sản, còn Đất Xanh vẫn tiếp tục mua vào nhiều dự án để đầu tư xây dựng. Đây là một trong những chiến lược tận dụng cơ hội trong khủng hoảng để đón đầu sự phục hồi mà Đất Xanh đã từng làm và gặt hái được nhiều thành công.

Còn theo ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Tấc Đất Tấc Vàng, nhìn chung, xu hướng chủ đạo của thị trường hiện nay vẫn còn khá trầm lắng. Tuy nhiên, khó khăn lúc này chủ yếu xuất phát từ tâm lý nhà đầu tư chưa đặt niềm tin vào thị trường, nên e dè trước các quyết định mua bán. Còn nếu xét ở góc độ tổng thể, thị trường đang thực sự có nhiều cơ hội để đầu tư.

“Trong nhiều năm qua, tình hình lạm phát đã khiến hầu hết các mặt hàng tăng giá, chỉ có bất động sản là không tăng, thậm chí còn giảm giá, vì vậy, khả năng bất động sản tăng giá trở lại khi niềm tin được phục hồi là rất cao”, ông Tuấn phân tích và cho rằng, dù chưa có nhiều khởi sắc, song thời gian qua, trên thị trường đã bắt đầu xuất hiện xu hướng khách hàng mua bất động sản để đầu tư, bên cạnh đối tượng mua nhà để ở.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý nhất của thị trường lúc này là nhà đầu tư lựa chọn rất kỹ dự án, chỉ những dự án nào có tình trạng pháp lý an toàn và chủ đầu tư uy tín mới bán được sản phẩm. Còn những dự án “lôm côm” sẽ khó sống được trong giai đoạn hiện nay và cả trong tương lai.