Trái phiếu địa ốc, liệu có trái luật?

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu kèm theo ưu đãi.

Trong tình hình khát vốn, việc huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu được rất nhiều doanh nghiệp áp dụng. Mặc dù chưa ngã ngũ về tính đúng sai theo pháp luật, nhưng ngay lập tức cách làm này được nhiều khách hàng ủng hộ.

Ba ngày huy động được hàng trăm tỷ đồng

Cuối tháng 1-2008, Sacomreal đã phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu với mệnh giá 500 triệu đồng để xây dựng dự án căn hộ Phú Lợi 1. Mỗi trái phiếu có giá trị 500 triệu đồng, lãi suất 8,8%/năm. Mỗi người mua trái phiếu sẽ được ưu tiên mua một căn hộ và được giảm giá 5%. Với cách làm này, chỉ sau một ngày, Sacomreal đã huy động đủ số tiền trên.

Tiếp đó, tháng 3-2008, Sacomreal lại tiếp tục phát hành 750 tỷ đồng trái phiếu, mỗi trái phiếu có giá 1,5 tỷ đồng, kỳ hạn 12 tháng, lãi suất 12%/năm để triển khai dự án Phú Mỹ. Người mua trái phiếu cũng được kèm theo quyền mua một căn hộ Phú Mỹ, giá lại giảm 8%. Chỉ trong vòng ba ngày, 500 trái phiếu này đã được bán hết.

Tương tự, nếu khách hàng cho Công ty Vạn Phát Hưng vay 20% giá trị căn hộ thì sẽ được công ty trả lãi suất 12%/năm và được ưu tiên mua căn hộ.

Cách huy động vốn này cũng đang được nhiều công ty tham khảo và chuẩn bị áp dụng cho các dự án sắp tới. Chẳng hạn Công ty Phát Đạt dự định huy động vốn cho dự án The Everich II với tổng đầu tư 7.500 tỷ đồng bằng cách phát hành trái phiếu. Công ty Dệt Thành Công cũng cho biết sẽ phát hành trái phiếu để triển khai thực hiện dự án Thành Công Tower 1, Thành Công Tower 2...

Vi phạm luật Nhà ở

Việc các công ty kinh doanh bất động sản phát hành trái phiếu như trên hiện có không ít ý kiến cho rằng thực chất cũng là một kiểu huy động vốn. Cách huy động này lại vi phạm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mà các dự án trước đây đã từng vi phạm và bị thổi còi như The Vista, Blue Diamond, Sky Garden III... Điều 39 Luật Nhà ở quy định, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua nhà hoặc thuê nhà khi dự án đã hoàn tất phần móng.

Còn theo Nghị định 153 năm 2007 hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn lần đầu khi dự án bắt đầu triển khai hạ tầng kỹ thuật. Do đó, những dự án trên gom tiền trước của khách hàng khi dự án chưa triển khai là vi phạm.

Không, chúng tôi áp dụng Luật Chứng khoán!

Tuy nhiên, ông Đặng Hồng Anh - Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Sacomreal - giải thích công ty của ông huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu, hoạt động theo Luật Chứng khoán. Còn những ưu đãi khi mua trái phiếu như được quyền mua nhà của dự án, giảm giá bán là biện pháp khuyến mãi kèm theo chứ không phải là hình thức mua bán nhà trước khi dự án xong phần móng. Khách hàng được quyền quyết định mua hay không mua nhà. Nếu khách hàng không mua nhà thì đến hạn công ty sẽ trả lại tiền, còn nếu mua thì lúc này dự án cũng đã xong phần móng cho nên việc ký hợp đồng mua bán nhà là đúng luật. Do đó, công ty không vi phạm Luật Nhà ở về huy động vốn.

Tương tự, ông Trần Minh Hoàng - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Vinaland - cũng nhận định rằng trường hợp này không phải là quan hệ mua bán nhà nên không vi phạm Luật Nhà ở. Với hình thức trái phiếu, cái chính là quan hệ vay tiền và trả lãi suất, chứ không phải là việc mua bán nhà. Đến hạn thì bắt buộc doanh nghiệp phải trả tiền và lãi suất cho người mua. Điều này khác với hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hợp tác đầu tư... mà trước đây các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng để huy động vốn từ khách hàng mua nhà và bị cho rằng lách Luật Nhà ở.

Vận dụng sáng tạo...

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Đất Lành thì nhận định rằng đúng là doanh nghiệp có “lách” về quy định huy động vốn. Nhưng cách phát hành trái phiếu là một sự sáng tạo của các doanh nghiệp và phần nào khắc phục được hoàn cảnh khó khăn hiện nay và cần ủng hộ.

Trong khi đó, tiến sĩ Lê Thẩm Dương - Trường đại học Ngân hàng TP.HCM - giải thích những ưu đãi như quyền mua nhà, hay giảm giá thành căn hộ về thực chất đó là một hình thức lãi suất mà doanh nghiệp phát hành trái phiếu trả cho người mua. Do đó, dù có yếu tố mua nhà khi dự án chưa triển khai nhưng không liên quan đến Luật Nhà ở, mà liên quan đến các luật khác như Luật Doanh nghiệp, Luật Chứng khoán. Các trường hợp vừa qua thì chưa rõ có vi phạm các luật này hay không.

Lách luật?

Ngược lại, luật sư Nguyễn Văn Hậu - Đoàn luật sư TP.HCM - khẳng định đây là sự lách luật của các công ty kinh doanh bất động sản về quy định huy động vốn. Dù mang tiếng là phát hành trái phiếu nhưng nó vẫn gắn chặt với mục đích mua bán nhà giữa công ty với người mua trái phiếu, trong khi dự án chưa được triển khai. Do đó, các công ty này vi phạm về việc huy động vốn.