TP.HCM: Gỡ nhiều ‘nút thắt’ giấy tờ nhà, đất

Đất nằm trong khu quy hoạch nhưng chưa thực hiện được đề xuất cho chuyển mục đích tạm thời.

“Nên phân cấp cho UBND cấp tỉnh được quy định việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất vào giấy chứng nhận (GCN) đã cấp cho Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) hoặc chi nhánh VPĐKĐĐ ký cấp GCN”. Sở TN&MT TP.HCM vừa có văn bản kiến nghị Bộ TN&MT như trên sau hai năm thực hiện Luật Đất đai 2013 trên địa bàn TP.

Tiếp tục đề nghị phân cấp

Lý do được Sở TN&MT đưa ra cho đề xuất trên là “nhằm rút ngắn thời gian, giảm bớt chi phí, giảm tải khối lượng công việc, sự vụ cụ thể cho lãnh đạo Sở để tập trung thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về TN&MT”.

Tương tự, Sở cũng kiến nghị bổ sung quy định Sở được ủy quyền cho VPĐKĐĐ được ký cấp GCN trong trường hợp chuyển quyền phải cấp mới, cấp đổi, cấp lại (trừ trường hợp cấp lần đầu thì Sở vẫn cấp theo ủy quyền của TP). Sở cho biết trong thời gian qua, việc cấp GCN tập trung một đầu mối tại Sở TN&MT đã ảnh hưởng lớn đến tiến độ giải quyết cho người dân. Nhiều nơi, tỉ lệ cấp giấy đúng hẹn giảm sút nghiêm trọng, như quận 12 chỉ còn 40%.

Cần hướng dẫn với dự án officetel

Tại văn bản kiến nghị, Sở cũng đề nghị Bộ có hướng dẫn việc cấp giấy cho các trường hợp thực tế phát sinh nhưng luật chưa quy định hoặc ách tắc. Chẳng hạn chung cư kết hợp văn phòng, cơ sở kinh doanh, thương mại dịch vụ (thường được gọi là officetel có chức năng sử dụng hỗn hợp).

Tại TP.HCM, có một số dự án officetel gặp vướng mắc khi chủ đầu tư làm thủ tục cấp GCN cho người mua. Một số ý kiến cho rằng có thể cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua. Ý kiến khác nhận định chỉ có thể cấp GCN quyền sở hữu công trình cho chủ đầu tư vì đây không phải là dự án nhà ở. Ngoài ra, những công trình dù là phụ nhưng có diện tích lớn hoặc giá trị lớn như sân phơi, vườn cây, nhà kính mà người sử dụng có nhu cầu được cấp GCN riêng để thực hiện các quyền như thế chấp, góp vốn, kinh doanh.

“Trường hợp này có được cấp GCN không, thể hiện như thế nào?” - Sở đặt vấn đề.

Bảo vệ người mua nhà hợp pháp

Đối với trường hợp người mua nhà hợp pháp nhưng công trình sai phép, sai hiện trạng do người bán thực hiện mà người mua không biết và cơ quan chức năng không xử lý triệt để hoặc đã hết thời hiệu xử phạt, Sở TN&MT đề nghị có hướng dẫn cấp GCN cho người đang sử dụng.

“Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người đang sử dụng” - Sở nhận xét. Sở cũng đề xuất tương tự cho trường hợp do nhà ở kiên cố nhưng giấy phép xây dựng tạm hoặc có thời hạn do bị vướng quy hoạch nhưng sau năm năm quy hoạch chưa thực hiện.

Trước thực tế một số dự án phát triển nhà ở, các chủ đầu tư thế chấp dự án trong khi đã bán nhà và người mua đã thanh toán đủ, Sở kiến nghị Bộ TN&MT bổ sung hướng dẫn cấp GCN cho người mua. “Người mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng không được cấp giấy do chủ đầu tư thế chấp dự án đã làm hạn chế quyền, lợi ích chính đáng của người mua, tác động xấu đến thị trường bất động sản” - Sở phân tích.

Bên cạnh đó, Sở cũng băn khoăn về việc quy định không thu hồi GCN đã cấp không đúng quy định pháp luật nhưng người được cấp GCN đã chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn… của Luật Đất đai và Nghị định 43/2014. Theo đó, Nghị định 43 quy định việc xử lý thiệt hại trong trường hợp này thực hiện theo bản án quyết định của tòa án. Tuy nhiên, tòa án chỉ kết luận GCN đã cấp là đúng hoặc không đúng pháp luật, không đề cập đến giải quyết hậu quả và thiệt hại phát sinh. “Do đó, người được cấp GCN sai vẫn có thể thực hiện việc chuyển quyền, có thể phát sinh hậu quả mà Nhà nước phải giải quyết” - Sở góp ý.

Phân cấp để sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm

Về giao đất, cho thuê đất, Sở đề nghị phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định cho thuê đất ngắn hạn hằng năm (dưới năm năm) với những khu đất đang được quản lý, thu hồi chờ giao cho chủ đầu tư hoặc chờ đấu giá, đấu giá không thành… Sở TN&MT cho hay thực hiện chủ trương của TP, trong thời gian qua, Sở đã và đang cho thuê đất ngắn hạn hằng năm tại các khu đất bị thu hồi do Trung tâm Phát triển quỹ đất tạm quản lý chờ đấu giá.

“Trong khoảng thời gian từ năm 2013 đến tháng 6-2016 đã thu được cho ngân sách hơn 13 tỉ đồng, vừa tiết kiệm chi phí phải thuê bảo vệ trông giữ để không bị lấn chiếm. Điều này nhằm sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm, phù hợp chủ trương vốn hóa đất đai và đẩy mạnh phân cấp” - Sở phân tích.

Trường hợp đất đã có quy hoạch nhưng chậm thực hiện (ba hoặc năm năm), Sở đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng tạm. Theo Sở, việc này tạo điều kiện cho người sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Thực tế lâu nay, do chưa cho phép chuyển mục đích nên đất phải để trống vì sản xuất nông nghiệp cũng không có năng suất...