Cần minh bạch tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là một ẩn số không chỉ với DN BĐS mà còn khiến cho giá nhà tăng cao.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH TMXD Lê Thành cho biết, những vấn đề còn đang tồn tại liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất gây khó DN BĐS trong việc tính toán, hoạch định phương án kinh doanh.

Theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khoản tiền DN BĐS đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích, nhưng hiện nay trên thực tế, Sở Tài chính chỉ duyệt mức khấu trừ bằng khoảng 20% chi phí thực mà DN đã bỏ ra để giải phóng mặt bằng dự án, tiền sử dụng đất còn lại phải nộp rất cao, bằng khoảng 80% chi phí giải phóng mặt bằng, nên gần như DN phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do việc áp dụng phương pháp định giá đất theo "phương pháp thặng dư", có nghĩa là tính toàn bộ giá trị kinh doanh trong tương lai do tại thời điểm tính toán, nhà đầu tư chưa kinh doanh và chưa phát sinh doanh thu thực tế. Ngược lại, việc áp đặt mức khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng rất thấp.

Chính vì vậy, trong suốt thời gian qua đã và đang tồn tại thực tế, tiền sử dụng đất luôn cao hơn rất nhiều so với tính toán của DN. Cụ thể, một dự án chung cư trung bình thấp tại Q. Bình Tân, chủ đầu tư chỉ bán căn hộ với giá 13,9 triệu đồng/m2 nhưng cơ quan chức năng lại áp giá bán phải là 17 triệu đồng/m2 để tính tiền sử dụng đất phải nộp.

Điều này là hoàn toàn vô lý bởi trước khi đưa ra dự án, chủ đầu tư đã xác định rõ ràng về phân khúc căn hộ cũng như khu vực bán hàng, cùng với tính toán giá thành xây dựng, nhân công... để đưa ra mức giá phù hợp nhất.

Nhưng nếu với mức áp giá để tính tiền sử dụng đất phải nộp thì DN lỗ, thậm chí không thể bán được hàng chứ không dám bàn đến chuyện lời lãi. Tương tự, dự án chung cư tại P. 26, Q. Bình Thạnh, có diện tích khuôn viên 11.466m2, gồm 1 tầng hầm, 05 tầng thương mại, 13 tầng ở, gồm có 80.262m2 sàn xây dựng, trong đó 68.796m2 nhà ở, 11.466 m2 thương mại và 4.584m2 chỗ để xe. Đơn vị tư vấn đã tính tiền sử dụng đất trên tổng số diện tích theo phân loại của thành phố đến hơn 200 tỷ đồng, số tiền này vượt quá mức chịu đựng của DN có thể chi trả.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (Horea) cho rằng, hiện nay, tiền sử dụng đất tuy không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí, nhưng lại là một khoản thu ngân sách rất lớn theo quy định của Luật Đất đai và Luật Ngân sách Nhà nước. Nhưng theo cách thu hiện nay thì tiền sử dụng đất đang trở thành "gánh nặng" của DN và nó sẽ được chuyển qua vai người tiêu dùng. Hay nói cách khác nó còn như một "ẩn số" bởi sự không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư. Điều này, đã và đang tạo ra cơ chế xin - cho.

Vì vậy, theo Horea để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, về trung hạn, dài hạn cơ quan quản lý phải đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như thuế chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất chuyên dụng sang đất ở. Và khi đã là một sắc thuế và có thuế suất cụ thể, rõ ràng, thì việc tính toán để ra giá thành cuối cùng sau khi đã trừ đi các chi phí xây dựng, vận hành, nhân công...

DN mới có thể đưa ra được mức giá phù hợp với thị trường. Đồng thời, quan trọng hơn người dân cũng có thể phần nào hiểu được BĐS, nhà đất mà mình mua có phù hợp với giá trị thị trường tại thời điểm đó hay không. Từ đó, làm cơ sở để đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế xin - cho trong cách quản lý và vận hành thị trường BĐS.