TP HCM: Giá đất khu dân cư ngang giá đất dự án

Một "cò" đất lý giải: "Thứ nhất các khu dân cư hiện hữu này "ăn" theo hệ thống đường sá, cảnh quang môi trường của dự án; thứ hai diện tích đất đủ mọi kích cỡ; thứ 3 khi cất nhà gia chủ cũng lượng sức tùy theo túi tiền của mình, còn dự án thì phải theo quy hoạch".

Đường to chỉ bằng hẻm nhỏ

Ở quận 9 (TP HCM), ngoại trừ cù lao Long Phước giá đất tương đối "mềm", các phường còn lại đều cao ngất ngưởng.

Con đường Nguyễn Duy Trinh (hương lộ 33 cũ) chạy dài từ phường Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Trường Thạnh, Long Trường, Phú Hữu (quận 9) sang quận 2 trước đây vốn thuộc vùng bưng 6 xã hoang sơ, nắng bụi mưa lầy nay hai bên đường hình thành nên nhiều khu dân cư mới hoành tráng.

Tương tự là các con đường như Dương Đình Hội, Đỗ Xuân Hợp qua các phường Phước Bình, Phước Long B, Tăng Nhơn Phú B giờ cũng sôi động hẳn lên khi cầu Thủ Thiêm hoàn thành, rút ngắn đáng kể khoảng cách vào nội thành. Chính vì vậy mà giá đất ở các con đường này khoảng trên dưới 30 triệu đồng/m2, cao hơn khá nhiều so với đất ở các dự án gần đó như Gia Hòa, Nam Long, Kiến Á, Trường Thạnh, Khang Điền, Phú Hữu…

Các con đường chính giá cao đã đành, đằng này, ở các con đường xương cá và hẻm đường chính giá cũng chẳng kém đất dự án.

Qua khảo sát của chúng tôi thì đất nền nhà trong khu dân cư hiện hữu thuộc hẻm của đường Dương Đình Hội giá từ 10 triệu đồng/m2 mặc dù chưa có hệ thống thoát nước, nước máy. Trong khi đó, đất dự án khu Gia Hòa, Nam Long cách đó không xa được rao bán với giá chỉ từ 10,5 - 13 triệu đồng/m2, đường 12 - 25m.

Đem thắc mắc này, tôi hỏi một "cò" đất ở đây thì được anh ta lý giải: "Thứ nhất các khu dân cư hiện hữu này "ăn" theo hệ thống đường sá, cảnh quang môi trường của dự án; thứ hai diện tích đất đủ mọi kích cỡ; thứ 3 khi cất nhà gia chủ cũng lượng sức tùy theo túi tiền của mình, còn dự án thì phải theo quy hoạch".

Ở quận Thủ Đức, nơi giáp ranh giữa nội thành TP Hồ Chí Minh và tỉnh Bình Dương, một thành phố năng động trong tương lai nên giá đất cũng thuộc dạng cao chót vót.

Hơn một tháng trở lại đây, khi giá đất dự án ở khu vực này có dấu hiệu giảm mà vẫn không có người mua thì giá đất trong khu dân cư tăng vọt. Các con đường xương cá của quốc lộ 13, giá đất ở tròm trèm 10 triệu đồng/m2 mà tìm còn không ra.

Đặc biệt là đất ruộng ở các phường Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước được hét với giá 5-6 triệu đồng/m2 dù đường vào khu đất chỉ là đường đất đỏ rộng chừng 2-3m, trong khi đó đất dự án chỉ khoảng dưới 10 triệu/m2.

Bác Nguyễn Văn Nam ở khu phố 6, Hiệp Bình Phước, giải thích: "Nếu như đất ở các dự án, chủ đầu tư (hoặc người đầu cơ) cần bán gấp nền để huy động vốn, trả nợ ngân hàng thì đất ở trong dân được giá thì bán không được thì để đó, mai mốt mở đường lớn, trải nhựa giá chắc chắn sẽ cao hơn".

Mặc dù bị làm giá, song theo ghi nhận của chúng tôi thì giao dịch thành cũng tương đối nhiều nhưng phần lớn là đối tượng có nhu cầu mua nền thật sự để cất nhà ở. Trước thực tế này, theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, Nhà nước có thể dùng các biện pháp để kiềm chế giá đất trong các dự án, chứ còn trong các khu dân cư hiện hữu thì khó có thể kiểm soát được, giảm hay tăng là theo quy luật cung cầu.

Lại "phân lô hộ lẻ"

Phân lô hộ lẻ được thí điểm đầu tiên ở quận 12 vào năm 1998. Tuy nhiên, do không được quản lý chặt chẽ nên hậu quả để lại là hàng trăm dự án phân lô hộ lẻ trên toàn TP Hồ Chí Minh (riêng quận 12 có 206 dự án với 130ha) sau 3 năm hình thành phần lớn không đảm bảo tiêu chí hạ tầng kỹ thuật như đường, điện, thoát nước… dẫn đến hình thành các khu ổ chuột mới.

Sau khi phân lô hộ lẻ bị cấm thì TP Hồ Chí Minh lại bùng nổ tình trạng xây nhà trái phép trên đất nông nghiệp. Chỉ tính từ khi Luật Đất đai có hiệu lực (tháng 7/2004), toàn TP Hồ Chí Minh đã có khoảng 12.000 căn nhà xây dựng trái phép mà hiện tại việc xử lý còn đang bàn bạc.

Để trật tự xây dựng đi vào nền nếp, cuối năm 2007, TP Hồ Chí Minh đã có quyết định thành lập lực lượng thanh tra xây dựng cấp phường - xã, quận - huyện. Phải công nhận rằng, từ khi có lực lượng này, tình trạng xây dựng trái phép đã giảm đáng kể.

Song song đó, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở cũng dễ dàng và nhanh chóng hơn, tạo điều kiện thuận lợi để người dân xin phép cất nhà.

Cơ chế mở này đã được nhiều chủ đất hoặc người kinh doanh bất động sản biến những khu đất nông nghiệp thành đất ở rồi phân lô bán nền. Cách làm này chẳng khác phân lô hộ lẻ, song nó lại được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật về đất đai cũng như quy định của địa phương.

Rảo quanh các quận, huyện vùng ven, ngoại thành như quận 9, 12, Thủ Đức, Hóc Môn… chúng tôi thấy có khá nhiều khu vực được phân lô bán nền và trên thực tế người dân đã được xây dựng nhà ở có phép tắc hẳn hoi. Có điều phần lớn các khu như vậy chưa có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh dẫn đến chất lượng sống, môi trường sống không đảm bảo.

Đây chính là vấn đề mấu chốt, đòi hỏi công tác quản lý Nhà nước ở địa phương cần phải chặt chẽ, có bước thẩm định thật nghiêm túc trước khi quyết định có cho phép hay không việc chuyển mục đích sử dụng