Tồn kho bất động sản có thực sự lớn?

Theo báo cáo tài chính, tính đến 31/12/2017, số hàng tồn kho của 7 “ông lớn” bất động sản (BĐS) lên tới gần 41.000 tỷ đồng. Trong khi đó, báo cáo của Bộ Xây dựng trước Thường vụ Quốc hội là 26.000 tỷ đồng tính đến tháng 11/2017. Vậy đâu là số liệu chính xác và số nợ này của các doanh nghiệp (DN) có thực sự “tiềm ẩn” nguy cơ dư thừa nguồn cung hay không?

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết tồn kho BĐS tính đến tháng 11/2017 là 26.000 tỷ đồng, giảm 16% so với tháng 12/2016. Dự báo hàng tồn kho sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới, khi người dân vẫn đang có nhu cầu cao mua nhà.

Số liệu vênh đáng kể

Còn theo báo cáo tài chính của các DN BĐS, Novaland đứng đầu danh sách hàng tồn kho tính đến ngày 30/6/2017, còn hơn 20.000 tỷ đồng (tăng hơn 5.000 tỷ đồng so với 30/12/2016). Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt tính đến cuối tháng 12/2017 còn hơn 5.147 tỷ đồng hàng tồn kho.

Công ty CP Quốc Cường Gia Lai tồn kho 5.540 tỷ đồng. Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc tồn kho 8.322 tỷ đồng. Công ty CP Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân tồn kho 839 tỷ đồng. Công ty CP Đầu tư Văn Phú – Invest tồn kho 915 tỷ đồng…

Tổng số hàng tồn kho này so với số liệu của Bộ Xây dựng công bố (26.000 tỷ đồng) có độ vênh đáng kể. Về vấn đề này, Ts. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng mỗi cơ quan có cách đánh giá tồn kho BĐS khác nhau. Đầu tiên cần phải đánh giá sản phẩm ở phân khúc nào, thời điểm nào, giai đoạn nào hoàn thành xong. Đồng thời phải tìm hiểu nguyên nhân tồn kho là gì.

“Nếu tồn kho theo quy trình công nghệ xây dựng thì không thành vấn đề; nhưng liên quan đến pháp lý, công tác quản lý, tồn kho lâu dài dẫn đến rủi ro gây nợ đọng kéo dài và nhiều vấn đề khác sẽ tiềm ẩn những rủi ro khó lường”, ông Sang nói.

Ở một góc nhìn khác, Ts. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, cho rằng cũng không thể đánh giá số liệu của Bộ Xây dựng và của các DN là sai hay đúng. Bởi từ trước đến nay chưa có một tổ chức độc lập nào cung cấp số liệu một cách chính xác, đầy đủ và cập nhật về thị trường BĐS Việt Nam.

Trên thực tế hiện nay, đánh giá tồn kho BĐS chủ yếu vẫn trông chờ vào số liệu của cơ quan quản lý là Bộ Xây dựng công bố.

Theo Bộ Xây dựng, số lượng tồn kho BĐS đã giảm khá nhiều so với thời điểm 2012 – 2013 và đặc biệt số lượng các sản phẩm mới hình thành xuất hiện trên thị trường trong vài năm gần đây có tính thanh khoản gia tăng đáng kể.

Chờ thông tin minh bạch

Ts. Vũ Đình Ánh nhận xét rất khó có thể đánh giá quy mô, mức độ tồn kho BĐS trong thời gian vừa qua, khi số liệu của Bộ Xây dựng và các DN cũng như các hiệp hội khá thiếu thống nhất. “Tương tự như thời kỳ Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại công bố về số nợ xấu của mình. Đây chính là nhược điểm của thị trường BĐS Việt Nam”, ông Ánh nói.

Theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), đầu vào của hệ thống thông tin rất quan trọng, đó là từ quy hoạch, quy mô dự án, đến phân loại phân khúc…, các cơ quan Trung ương và địa phương nắm ưu thế.
Tuy nhiên, VNREA nắm kênh đầu ra của thị trường BĐS. Chính vì thế, Bộ Xây dựng đã làm việc với Hiệp hội và có hợp tác để hai bên cùng chung tay xây dựng hệ thống thông tin trên cơ sở thế mạnh của từng mắt xích.

Trong khi đó, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA, nhìn nhận thông tin thị trường hiện nay kém minh bạch, không được cập nhật kịp thời. Thông tin không được báo cáo, sử dụng, phân tích, công bố cho những người quan tâm, đó là DN và người dân.

Trong Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở điều chỉnh năm 2014, đều dành 1 chương quan trọng để quy định các điều khoản chi tiết thu thập thông tin cơ sở, số liệu, tiêu chí để đánh giá thị trường BĐS; đồng thời quy định nghĩa vụ, trách nhiệm, quyền lợi của chính quyền, giới DN, của hiệp hội BĐS để thiết lập hệ thống thông tin nền tảng cho thị trường nhằm phục vụ cho công tác quản lý nhà nước.

Hiện, Bộ Xây dựng, các địa phương đã và đang triển khai Nghị định 116/CP được Chính phủ ban hành mới đây. Theo đó, các cơ quan đã xây dựng một phần mềm chung áp dụng trên cả 63 tỉnh, thành và đang triển khai cài đặt, tập huấn cho địa phương.

Dự kiến cuối quý I hoặc quý II/2018, phần mềm này sẽ đi vào hoạt động và từng bước cùng với hệ thông thông tin của hiệp hội BĐS, thông tin chính thống của Bộ Xây dựng sẽ giảm thiểu độ vênh của số liệu và làm cho thông tin thị trường BĐS được minh bạch hơn.