Tín dụng bất động sản chuyển hướng

Tăng trưởng tín dụng bất động sản nửa đầu năm được thống kê lên tới 11% cho thấy, mức tăng trưởng mạnh mẽ việc dải ngân của ngân hàng cho lĩnh vực này. Tuy nhiên, số liệu thống kê các doanh nghiệp niêm yết hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản lại cho thấy, dòng vốn này hầu như không chảy trực tiếp vào doanh nghiệp, mà có thể thông qua nghiệp vụ tài trợ vốn cho các giao dịch của người dân.

Tăng trưởng vay nợ… âm

Dữ liệu thống kê của FIIN pro cho thấy, năm 2014 là năm đánh dấu sự bùng nổ trở mạnh mẽ của các doanh nghiệp ngành xây dựng, bất động sản.

Chỉ trong vòng 1 năm, số dư vốn vay của 63 doanh nghiệp niêm yết trong nhóm này tăng tới 12.330 tỷ đồng, tương đương mức tăng 18,31%. Con số này nhỏ hơn một chút so với mức tăng nợ phải trả, là gần 13.000 tỷ đồng cho thấy, động lực tăng trưởng chính cho nhóm doanh nghiệp này năm 2014 đến từ vốn vay.

Cục diện câu chuyện đã thay đổi vào năm 2015.

Năm 2015, trong bối cảnh tín dụng bất động sản được Ngân hàng Nhà nước công bố mức tăng trưởng 11% chỉ sau 6 tháng, tổng 63 doanh nghiệp niêm yết được theo dõi nói trên lại chỉ tăng được xấp xỉ 2.300 tỷ đồng vốn vay trên dư vốn vay 80.000 tỷ đồng đầu năm, tương đương mức tăng trưởng vay nợ chưa tới 3%.

Việc hạn chế sử dụng vốn vay của đa số các doanh nghiệp bất động sản, đi kèm với giảm nợ phải trả một phần cho thấy tính thận trọng của nhóm doanh nghiệp trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính và mở rộng kinh doanh.

Và điều đáng quan tâm hơn nữa là trong số này, có 23 doanh nghiệp có số dư vốn vay tăng, nhưng hầu hết ở mức tăng vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng. Gần như toàn bộ vốn vay huy động mới nhóm này tập trung vào 2 doanh nghiệp lớn nhất, với số dư vốn vay tới 4.471 tỷ đồng.

Như vậy, nếu loại trừ 2 “nốt nhạc” lệch tông này, tăng trưởng dư nợ của các doanh nghiệp niêm yết ngành xây dựng, bất động sản 6 tháng đầu năm 2015 là con số âm, chứ không phải là đứng im như diễn biến chung của ngành bất động sản.

Có những doanh nghiệp có mức độ giảm vay nợ rất lớn như: KBC (giảm vay hơn 916 tỷ đồng), SCR (664 tỷ đồng), CLG (400 tỷ đồng)… Không chỉ giảm nợ vay, số dư nợ phải trả tại các doanh nghiệp này cũng sụt giảm rất mạnh, bên cạnh sự góp mặt của ITA trong nhóm giảm mạnh nợ phải trả.


Doanh nghiệp niêm yết huy động vốn từ nguồn nào?

Giảm mạnh vay nợ, vậy nhóm doanh nghiệp niêm yết ngành xây dựng, bất động sản sống bằng gì? Câu trả lời là bằng vốn chủ sở hữu.

Năm 2012, tổng vốn chủ sở hữu hợp nhất của nhóm này chỉ đạt chưa tới 68.000 tỷ đồng, nhưng sang năm 2013 tăng lên mức gần 77.300 tỷ đồng và nhảy vọt lên mức 95.550 tỷ đồng cuối năm 2014. Đáng lưu ý là, mức tăng nhảy vọt này có đóng góp chủ yếu từ huy động vốn.

Thực tế, mức tăng lợi nhuận của năm 2014 so với năm 2013 gấp hơn 3,5 lần của giai đoạn năm 2013 so với năm 2012, nhưng vẫn nhỏ hơn nhiều so với mức tăng vốn chủ sở hữu. Việc tăng vốn này, trong nhiều trường hợp là phát hành cổ phần để cấn trừ công nợ, nhưng cũng có không ít doanh nghiệp thực hiện tăng vốn bằng chào bán cho cổ đông hiện hữu, phát hành riêng lẻ.

Việc hạn chế sử dụng vốn vay của đa số các doanh nghiệp, đi kèm với giảm nợ phải trả một phần cho thấy tính thận trọng của nhóm doanh nghiệp trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính và mở rộng kinh doanh.

Dù chưa rõ ràng, nhưng đây là một động thái cho thấy tín dụng thị trường bất động sản bắt đầu qua giai đoạn bùng nổ mạnh trên toàn thị trường của năm 2014, có xu hướng co cụm và tập trung vào một số “ông lớn”. Và, ngoại trừ các “ông lớn” thực sự trong ngành vẫn duy trì mức tăng trưởng mạnh, tín dụng bất động sản đang hướng đến nhóm đối tượng là các người mua sản phẩm bất động sản.

Báo cáo gần đây của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho thấy, 97 dự án trên tổng số 325 dự án đã khởi công của địa phương phải tạm ngừng thi công; 502 dự án tạm ngừng thi công trên tổng số 1.219 dự án hiện có, tương đương tỷ lệ 41,18%. Đây là ví dụ cho thấy, bất động sản đang ngày một khắc nghiệt.

Doanh nghiệp sẽ phải tự lựa chọn chiến lược, bùng nổ hoặc… chìm dần.