Tìm vốn cho thị trường BĐS: Không chỉ một nguồn

Sau khi chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản (BĐS), nhiều dự án lâm vào thế "kẹt". Cũng vì thiếu vốn, không ít dự án phải giãn tiến độ, gây ra những khiếu nại về vi phạm hợp đồng giữa khách hàng và chủ đầu tư.

Sự cần thiết thành lập Quỹ tín thác BĐS

Trước nhu cầu "khát" nguồn vốn, nhiều chuyên gia đã có những phân tích, đánh giá và đưa ra những giải pháp huy động vốn cho thị trường BĐS.

GS Habibullah Khan chuyên gia tư vấn của Ngân hàng Thế giới nhấn mạnh tới việc cần thiết phải thành lập Quỹ tín thác BĐS tại Việt Nam. Các quỹ ủy thác này được quản lý chuyên nghiệp và là cơ hội cho các nhà đầu tư nhỏ. Các cá nhân có thể đóng tiền vào quỹ dù chỉ với số lượng nhỏ và có được một nguồn thu nhập ổn định thường xuyên từ quỹ vì 90% doanh thu từ các quỹ ủy thác đầu tư BĐS đều chia cho các cổ đông.

Quỹ tín thác BĐS được xem là một trong những cách chứng khoán hóa BĐS. Mục đích của quỹ là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư (NĐT) nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ để đầu tư vào lĩnh vực nhà ở, khắc phục được tình trạng về vốn cho thị trường nhà ở chỉ trông chờ vào ngân hàng như hiện nay. Theo TS Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương, có nhiều kênh cấp vốn cho doanh nghiệp và thị trường BĐS bao gồm: Tín dụng từ các ngân hàng thương mại; Hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng;Tiết kiệm BĐS; Trái phiếu, cổ phiếu BĐS;Quỹ đầu tư (trong đó đặc biệt có quỹ dầu tư tín thác BĐS); Kênh đầu tư từ các NĐT tiềm năng và Kênh đầu tư từ nước ngoài.

Những việc cần làm ngay

Về vấn đề này, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nhìn nhận: Giải pháp vốn cho thị trường BĐS nước ta vẫn là câu chuyện trung tâm của năm 2011. Những giải pháp vốn chủ yếu cũng chính là những việc cần làm ngay cho thị trường BĐS nước ta. Có thể nêu ra những việc sau: Thứ nhất, đổi mới pháp luật để cho phép thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàng thương mại nước ngoài: Trong hoàn cảnh hiện tại, khi thị trường BĐS trong nước thiếu vốn mà các nước phát triển vừa thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, giải pháp vốn quan trọng nhất phải được xác định là luồng vốn tín dụng từ các ngân hàng nước ngoài. Pháp luật nước ta hiện nay chưa cho phép thực hiện cơ chế thế chấp này vì chưa thể công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài không phải là NĐT vào Việt Nam. Việc thế chấp thì dễ, nhưng quan trọng hơn là giải quyết BĐS thế chấp thế nào khi người vay tiền không có khả năng trả được nợ đã vay. Việc đổi mới pháp luật này không chỉ cần thiết nhằm tạo vốn mạnh hơn cho thị trường BĐS, mà còn đáp ứng cho nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán nước ta hay mở rộng cơ chế mua bán/sáp nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp lớn nước ngoài tham gia.

Bản chất của vấn đề là xây dựng được chế độ sử dụng đất tại Việt Nam (quyền và nghĩa vụ về đất đai) đối với người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nếu chặt quá, người nước ngoài sẽ không muốn tham gia vì họ không muốn "nắm đằng lưỡi" trong các quan hệ về đất đai; nếu lỏng quá, có thể dẫn tới hệ quả là tư bản lớn nước ngoài tham gia đầu cơ đất tại Việt Nam. Xây dựng khung pháp luật này là phức tạp nhưng dù sớm hay muộn chúng ta vẫn phải làm khi đất nước ta đã trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO).

Thứ hai, tạo thuận lợi cho động viên vốn đầu tư từ nguồn FDI cho thị trường BĐS và có giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn FDI: Gần đây, nhiều NĐT nước ngoài rất quan tâm tới thị trường BĐS nhà ở đầy tiềm năng của Việt Nam. Đây là một giải pháp vốn quan trọng. Để tạo thuận lợi cho giải pháp vốn này, một mặt cần ưu đãi về tiếp cận đất đai cho các NĐT nước ngoài, nhưng mặt khác cũng phải tìm cách nâng cao hiệu quả đầu tư của FDI vào thị trường BĐS nhà ở. Chúng ta đều biết rằng, hầu hết các dự án đầu tư FDI vào BĐS nhà ở đều sử dụng "miếng võ" huy động vốn trước từ người tiêu dùng như các NĐT trong nước đang làm. Cơ chế NĐT nước ngoài cũng tham gia "mua bán nhà trên giấy" thì đó không phải là giải pháp vốn từ nguồn FDI. Các NĐT nước ngoài phải đưa tiền thực vào đầu tư, không được tạo lợi nhuận bằng chính vốn huy động từ người tiêu dùng trong nước.

Thứ ba, hoàn chỉnh cơ chế "mua bán nhà trên giấy" để khắc phục các rủi ro có thể xảy ra: Trên thực tế, cơ chế "mua bán nhà trên giấy" là một giải pháp vốn rất quan trọng nhưng luôn tiềm ẩn các rủi ro trong triển khai. Đó là những rủi ro về chất lượng, về tiến độ, về giá trị, về thủ tục cấp giấy chứng nhận. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã đưa ra một số quy định nhằm khắc phục một số rủi ro đối với cơ chế này nhưng vẫn chưa bảo đảm thực sự không còn rủi ro. Tiếp tục, cần tạo một cơ chế bảo đảm giao dịch bằng các dịch vụ tài chính và bảo đảm chất lượng, tiến độ với sự tham gia giám sát của cộng đồng những người góp vốn. Mặt khác, cần có quy định cụ thể về điều kiện được thực hiện cơ chế này đối với các NĐT trong nước cũng như nước ngoài để vừa tạo được công bằng trong môi trường kinh doanh BĐS, vừa sử dụng được nhiều nhất vốn đầu tư từ nguồn FDI…

DiaOcOnline.vn - Theo Kinh Tế Đô Thị