Thuế mua bán nhà đất “lúa non” gây sốc

Nhiều khách hàng lo lắng vì chưa biết sẽ bị tính thuế như thế nào khi trên hợp đồng góp vốn chỉ có giá gốc, trong lúc chuyển nhượng phải mất khoản tiền chênh lệch khá lớn.

“Kể từ ngày 26-9 trở đi, các hoạt động chuyển nhượng căn hộ, nền đất dạng “lúa non” phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) như hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS) có chủ quyền...”. Đó là điều mà Thông tư 161/2009/TT-BTC (ban hành ngày 12-8-2009) của Bộ Tài chính nêu rõ. Tuy nhiên, nhiều khách hàng, nhà đầu tư, các doanh nghiệp môi giới nhà đất, chủ đầu tư dự án... vẫn cảm thấy có nhiều điều chưa ổn (nếu như không nói họ cảm thấy bị sốc).

“Ăn ít” chung đủ?

Sau năm 2008 và đầu 2009, phần lớn khách hàng vẫn còn lỗ nặng do giá trị BĐS đầu tư đã tự “bốc hơi” từ 30% đến 60% giá trị, nay thị trường vừa mới chớm ấm một chút lại đang có nguy cơ đóng băng tiếp bởi chính sách áp thuế mới. Chị Hoàng Ngọc (ngụ quận Bình Thạnh-TPHCM) cho biết đầu năm 2008, chị mua hai nền đất (mỗi nền diện tích 124 m2, ngang 6 m và dài 24 m) tại dự án nhà ở tại phường Phước Long B, quận 9 với giá thực tế 12 triệu đồng/m2, trong khi trên hợp đồng góp vốn giá chỉ 3 triệu đồng/m2.

Nay do kẹt tiền, chị tính bán lại một nền với giá 10 triệu đồng/m2, nếu căn cứ vào các giấy tờ, mỗi mét vuông chị lời 7 triệu đồng, tức cả nền đất lời 868 triệu đồng. Tuy vậy, trong thực tế, mỗi mét vuông chị lỗ 2 triệu đồng, tương đương 248 triệu đồng. Chị Ngọc than thở rằng nếu không bán được trước ngày 26-9, cơ quan thuế căng ra tính thì giá chót cũng mất 217 triệu đồng (thuế suất 25% trên tổng giá trị lợi nhuận có được từ chuyển nhượng BĐS). “Đúng là tình ngay lý gian, lợi nhuận thì người bán trước “ăn đủ”, nay tôi ôm gần như trọn cục nợ từ trên trời rơi xuống!” - chị Ngọc bức xúc.

Tương tự, anh Trần Huân (ngụ quận 7-TPHCM) không khỏi lo lắng bởi miếng đất gần 100 m2 anh mua ở khu Nam TP đã qua cả chục đời chủ nhưng giá ghi trên hợp đồng góp vốn cho người mua đất đầu tiên vẫn là 9 triệu đồng/m2. Anh Huân sang nhượng lại với giá 60 triệu đồng/m2 nhưng trong hợp đồng giá vẫn như cũ và anh chỉ được đứng trên phần phụ lục hợp đồng kèm theo. “Hiện nay, giá đất ở khu vực đã lên lại gần 50 triệu đồng/m2, nếu tôi bán đi, sẽ lỗ cả tỉ đồng nhưng căn cứ vào giấy tờ lại lời hơn 4 tỉ đồng. Vậy cơ quan thuế tính làm sao?” - anh Huân thắc mắc.

Chủ đầu tư và khách hàng đều lo lắng

Theo nhận định của nhiều chuyên gia địa ốc TPHCM, việc áp thuế cho giao dịch mua bán nhà đất “lúa non” nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đẩy giá BĐS lên cao; Nhà nước có thêm một nguồn thu thay vì hầu hết phần lợi nhuận chênh lệch đều “chảy” vào túi cá nhân; giao dịch chuyển nhượng được pháp luật thừa nhận...

Tuy vậy, vẫn còn những vấn đề gây tranh luận do cơ quan thuế thiếu hướng dẫn như: Việc xác định được khoản chi phí nào là hợp lý, hợp lệ để tính thuế 25% trên chênh lệch giữa giá bán và giá mua - cách tính thuế có lợi cho cá nhân. Trong đó, phần lớn người chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua căn hộ, đất nền, nhà... đều phải vay tiền của ngân hàng, người thân để góp vốn, tuy vậy cơ quan thuế lại không đề cập khoản chi phí này.

Không chỉ khách hàng lo lắng, nhiều chủ dự án đang băn khoăn trước hướng dẫn tại công văn số 6969/CT-TTHT của Cục Thuế TPHCM gửi các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS trên địa bàn TPHCM. Theo đó, các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chỉ làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng góp vốn về quyền mua nền, căn hộ từ người mua cũ sang người mua mới (thanh lý hợp đồng với người mua cũ, ký lại hợp đồng với người mua mới) sau khi người mua cũ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Trường hợp trước đây các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS đã lập hóa đơn cho người mua cũ thì phải lập biên bản thu hồi và hủy hóa đơn đã lập, đồng thời phải lập lại hóa đơn cho người mua mới... Bởi trong các thông tư hướng dẫn về thuế TNCN do Bộ Tài chính ban hành chỉ quy định bên thứ ba là cơ quan chi trả thu nhập, hoàn toàn không có chủ dự án. Còn Cục Thuế TPHCM lại có văn bản ràng buộc chủ dự án, hiện chưa biết các địa phương khác sẽ quản ra sao. Có ý kiến cho rằng việc Cơ quan Thuế TP ràng buộc chủ dự án mà không phải quy định từ Bộ Tài chính là chưa hợp lý.

Thị trường sẽ bị tác động mạnh?

Từ góc độ kinh doanh, ông Phùng Văn Năng, Giám đốc sàn giao dịch BĐS Nam Việt, cho biết khi áp thuế TNCN, chắc chắn thị trường BĐS sẽ bị tác động mạnh. Nguyên nhân là do các dự án đều thực hiện theo hình thức góp vốn, thậm chí dự án đã hoàn thiện cũng có rất ít dự án người sở hữu căn hộ có chủ quyền. Vì thế, nếu phải nộp khoản thuế TNCN cho phần chuyển nhượng hợp đồng góp vốn thì khi đầu tư, khách hàng sẽ rất thận trọng bởi bài toán lợi nhuận không chỉ dừng ở lãi suất của khoản vốn vay mà còn cả tiền thuế phải nộp.
 

DiaOcOnline.vn - Theo Người Lao Động