Thiếu những nhà quản lý bất động sản tận tâm

Một năm sau khi thôi giữ chức thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, người đàn ông “dị tướng” Đặng Hùng Võ vẫn bị báo giới “săn đuổi”. Ông nói: Các chính sách nhanh hơn chút nữa, kịp thời hơn chút nữa, các cơ quan quản lý đừng giành giật nhau quyền lực nữa, các nhà quản lý chịu khó hơn chút nữa thì chắc chắn trong vòng vài năm tới, thị trường bất động sản sẽ ổn.

Tuần qua, gặp ông vào buổi trưa tại văn phòng ở bộ, nơi ông làm cố vấn, có đến ba phóng viên của ba cơ quan báo chí.

Lợi dụng báo chí...

* Người xưa có câu “Quan nhất thời, dân vạn đại”. Nhiều vị quan chức về hưu lập tức bị lãng quên, còn ông thì hình như không bị rơi vào tình trạng ấy?

Mỗi người có một hoàn cảnh riêng. Có lẽ tôi được giao nhiệm vụ liên quan đến vấn đề “rất nóng” là đất đai, nên được nhiều người “để ý”.

* Mối quan tâm giữa ông và báo chí xuất phát từ điều gì?

Tôi có thống nhất với anh Trực (nguyên Bộ trưởng Mai Ái Trực - PV) rằng: Chúng ta hãy “lợi dụng” báo chí để phổ biến chính sách của bộ, và muốn làm được việc đó, báo chí phải cần tới mình, tức là mình cũng phải là người có khả năng diễn đạt trên báo chí, khả năng thu hút độc giả cho báo chí tới mức báo chí cũng cần tới mình để bán chạy hơn. Tôi cho rằng, tôi với báo chí đã đạt tới mức độ ấy. Từng có những độc giả nói: “Cứ hôm nào báo có ảnh bác là em mua”.

* Chắc là ông phải “rèn luyện” mới đạt được điều đó?

Điểm thứ nhất là phải nắm thật chắc được chuyên môn. Ví dụ trên thị trường bất động sản, phải nắm được tâm lý người dân, tâm lý nhà đầu tư, cả tâm lý các nhà quản lý. Điểm thứ hai là phải có năng khiếu diễn đạt. Cái đó có thể nói là sở trường của tôi, bởi trước đó tôi đã có gần chục năm dạy học.

Nhà đầu tư nào cũng phải “rải tiền”!?

* Theo ông, tại sao nhiều người buôn bán đất giàu lên nhanh chóng?

Hầu hết doanh nghiệp VN đều tích lũy vốn thông qua đất đai, đặc biệt trong thời gian giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường nhiều lần. Ví dụ ở Hà Nội, đất trong đô thị có thời được định giá 1 triệu đồng/m2 nhưng trên thị trường có thể đạt 10 triệu đồng/m2.

Nhiều nhà đầu tư đất đai khẳng định không “ăn” hết, phải rải tiền ra các cấp. Khi hỏi là rải mất bao nhiêu, rải cho ai thì không ai nói cả.

* Doanh nghiệp giàu lên từ đất có phải là điều tốt?

Tôi cho là nó không tốt ở chỗ, chúng ta đã để xảy ra tình trạng một phần lớn tiền đáng lẽ thuộc ngân sách Nhà nước thì lại thuộc tài sản cá nhân. Hơn nữa, điều này dẫn tới bất bình đẳng về đất đai. Tức là các doanh nghiệp làm dự án về đất đai thì có lãi suất rất cao, trong khi các doanh nghiệp khác không làm về đất đai thì có lãi suất thấp hơn nhiều. Nhưng điểm tốt là nhờ cơ chế đó mà một số doanh nghiệp lớn mạnh hơn, sức cạnh tranh cũng tăng cao.

* Vậy theo ông, chúng ta nên tiếp tục để cho các doanh nghiệp giàu lên nhờ đất đai?

Tôi cho là không nên, vì chúng ta có nhiều cách khác tận dụng đất đai, đàng hoàng hơn nhưng vẫn làm cho doanh nghiệp mạnh lên. Nếu chúng ta đưa ra quy chế là có thể thế chấp đất cho ngân hàng bằng giá thị trường thì sẽ tạo ra động lực vốn từ trong nước, và nếu ngân hàng trong nước còn yếu thì được thế chấp ở các ngân hàng nước ngoài.

Thị trường phát triển quá lệch lạc

* Quyết định vừa qua của Chính phủ buộc các doanh nghiệp Nhà nước không có chức năng kinh doanh bất động sản ngừng kinh doanh đất đai, theo ông có đúng lúc?

Hơi muộn chứ không phải đúng lúc. Quyết định này lẽ ra phải có từ 10 năm trước.

* Nhưng vào thời điểm đó, có ai đưa ra đề nghị như vậy với Chính phủ?

Đề nghị bằng văn bản thì tôi chưa thấy nhưng trong các cuộc họp, bản thân tôi đã nói nhiều lần.

* Thị trường bất động sản 10 năm trước không hỗn độn như bây giờ, vì sao?

Trật tự hơn nhiều, vì gần đây chúng ta không thiết lập được trật tự cho thị trường nhà đất, gây ra tình trạng đổ xô thầu dự án. Có thời điểm chỉ có một dự án không cần phải san nền mà chỉ cần chia lô, tổ chức đấu giá với giá bán 20 triệu đồng/m2 thì ngay lập tức bán lại giá trên giấy 25 triệu. Ở những khu như Tây Hồ, Mỹ Đình, chuyện này là thường, không có ở đâu làm ăn lại dễ như thế. Các nhà đầu tư không mất gì, lợi nhuận thì ở mức “vô địch”, dẫn đến nghịch lý là một nước thu nhập yếu nhưng giá đất ngày càng cao và hiện đang ở trong nhóm đỉnh của thế giới.

* Theo ông thì bao lâu nữa, một người dân bình thường có thể không khó lắm để mua được nhà?

Chắc chắn về qui luật thì thị trường phải tốt lên, ổn định hơn và công bằng hơn, nhưng bước đi như thế nào hoàn toàn phụ thuộc vào chính sách của Nhà nước, phụ thuộc vào chất lượng quản lý của các nhà quản lý. Nếu chúng ta đưa ra các chính sách nhanh hơn chút nữa, kịp thời hơn chút nữa, các cơ quan quản lý đừng giành giật nhau quyền lực nữa, các nhà quản lý chịu khó hơn chút nữa thì chắc chắn trong vòng vài năm tới, thị trường bất động sản sẽ ổn.

* Và làm thế nào để những người có thu nhập trung bình mua được nhà?

Trong khung pháp lý, vấn đề nhà ở đã được đặt ra rất “hoành tráng”. Cơ chế nhà ở xã hội rõ ràng, tất cả những người hiện nay không có nhà ở thì thuộc diện ở nhà ở xã hội. Cơ chế thành lập các quỹ, ngân hàng cho vay đều đã được thảo luận cả... Biện pháp kích cầu, vấn đề trừ lương, vấn đề mua trả góp, rồi vấn đề nhà cho thuê, các doanh nghiệp đều được khuyến khích xây nhà cho thuê.

Nhưng thị trường bất động sản VN đã phát triển quá lệch lạc. Khu vực nhà ở cao cấp, nhà ở chung cư đã được tập trung quá nhiều vốn, trong khi khu vực thị trường hiện nay đang thiếu và có khách hàng ngay là nhà cho thuê, thì lại rất ít nhà đầu tư. Lẽ ra phải có chính sách nào ưu đãi cho các nhà đầu tư ở lĩnh vực này. Ví như đầu tư một khu nhà ở cao cấp thì anh phải nhận hai dự án nhà ở xã hội, tức khắc vấn đề sẽ được giải quyết thôi. Cơ chế và chính sách đó hoàn toàn trong tay Nhà nước.

Tư duy nhiệm kỳ

* Hiện tại chưa có một quyết định chính thức nào về việc Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội mà thị trường bất động sản ở Hà Tây đã có giá “trên trời”. Vậy theo ông, chúng ta nên có những giải pháp gì?

Tôi cho là có ba điều phải làm. Thứ nhất, phải có thuế cho việc sử dụng đất phi nông nghiệp trong đó tính lũy tiến vào các trường hợp có dự án nhưng không đầu tư, đầu tư không đúng tiến độ, đầu tư rồi không đưa vào thị trường, hoặc những người “ôm nhà”, “ôm đất” nhưng không dùng. Thứ hai, nhà trên dự án phải công khai quản lý 100%. Nhà đầu tư nào nhận được đất nào, tiến độ đến đâu đều phải công khai.

Thứ ba, phải tính lại cung cầu để đưa vào một quy hoạch hợp lý. Như phần cầu nào là ảo, phần nào là thật. Ví dụ như cầu nhà chung cư cao cấp tôi chắc chắn là ảo, thực sự chỉ có 20% hoặc 30% là cao, còn lại tới 70% là ảo. Tức là có thể người ta “ôm” vào nhưng không dùng hoặc là người ta buôn bán trên giấy, qua tay 5 - 7 người mới tới được người sử dụng cuối cùng.

* Liệu con cháu chúng ta sau này có còn đất để ở?

VN là nước “đất chật, người đông”, bình quân đất trên đầu người bằng một nửa Trung Quốc và đứng thứ hai từ dưới lên, sau Singapore. Tài nguyên đất của chúng ta không phong phú nhưng nguồn thu từ tài nguyên đất ngày càng cao, năm 2005 là 17 nghìn tỉ đồng, 2007 khoảng 30 nghìn tỉ.

Có một điều phải tính nhiều hơn, đó là đại đa số tiền thu từ đất là giao đất có thu tiền, với thời hạn 50 năm, có khi còn vô thời hạn. Giao đất, thu tiền là các tỉnh cầm tiền, trung ương không thu, các tỉnh cứ muốn tăng thu cho ngân sách của mình thì lại muốn giao đất thu tiền. Một bi kịch sẽ xảy ra: Chẳng mấy chốc mà hết đất.

* Ông có cho rằng vấn đề quản lý đất đai khá phổ biến ở các nhà lãnh đạo là “tư duy nhiệm kỳ”?

Cái này thì có rồi. Đối với đất đai thì chủ yếu ở các lãnh đạo địa phương, những nơi có thẩm quyền giao đất, có thẩm quyền cho thuê đất. Ở mỗi nhiệm kỳ đều muốn quỹ sử dụng đất là cao nhất. Đó là tư duy mà nhiều khi ngồi nói chuyện thoải mái với nhau thì nhiều lãnh đạo cấp huyện, cấp tỉnh và đặc biệt cấp xã đều bộc lộ.

Tôi đã từng gặp một ông chủ tịch xã kêu ầm lên là ông chủ tịch trước cho thuê hết đất rồi, mà cho thuê tới 10 năm, đến lượt mình không còn gì để cho thuê nữa. Đây là một tâm lý lo cho nhiệm kỳ của mình, trong đó có phần thu ngân sách. Những lo lắng này đẩy đến việc quá bạo tay trong việc sử dụng quỹ đất không tính đến lâu dài, không tính bền vững mà chỉ tính trước mắt.

Viết sách về chính sách pháp luật đất đai VN

* Ông có hài lòng với công việc làm cố vấn hiện tại?

Không nói là hài lòng hay không, tôi chỉ muốn chắc là một dự án nào đó vận hành được rồi; cũng có thể giúp được bộ dăm câu ba điều trong việc sửa đổi Luật Đất đai đai sẽ trình Quốc hội vào cuối năm nay, tới lúc đó tôi có thể làm một chuyên gia độc lập.

* Và với cuộc sống riêng?

Tôi có một hoàn cảnh cũng lý tưởng: Không lo cái ăn. Vợ làm giám đốc doanh nghiệp thì cũng không lo thiếu gạo, lương của mình đủ chi tiêu hằng ngày, nên tôi cho là tôi hài lòng với cuộc sống riêng. Gia đình tôi sống đơn giản. Bữa trưa thường có bánh mì kẹp giò hoặc xúc xích, bữa tối một nồi cơm nhỏ với bát canh và một món mặn như gà kho, cá kho là đủ.

* Ông có cảm thấy tự do hơn từ ngày không còn là thứ trưởng?

Tự do hơn trong việc tự sắp xếp công việc của mình. Từ khi về hưu, tôi thấy mình nhẹ công việc hành chính nhưng lại nặng các công việc về chuyên môn. Hiện nay tôi vẫn giảng dạy ở trường đại học, thỉnh thoảng các dự án nước ngoài vẫn mời tư vấn.

Thời gian còn lại tôi dành để viết sách, hiện tôi đang hoàn thành hai cuốn sách. Tôi đang muốn viết một cuốn sách về chính sách pháp luật đất đai VN từ xưa tới nay.

* Xin cám ơn ông.