Thị trường văn phòng: Tòa nhà cũ “nhịn” tăng giá để cạnh tranh

Thị trường văn phòng tại cả Hà Nội và TPHCM quý 3 đều khá sôi động, CBRE dự báo trong quý cuối năm nay sẽ tiếp tục khả quan nhờ giá cho thuê hợp lý hơn.

Khảo sát thị trường văn phòng quý 3 của Công ty CBRE vừa công bố cho thấy, tại cả Hà Nội và TPHCM quý 3 đều khá sôi động, dự báo trong quý cuối năm tiếp tục khả quan nhờ giá cho thuê hợp lý hơn.

Giá thuê hợp lý hơn, cải thiện tỷ lệ lấp đầy

Tại thị trường Hà Nội, trong quý vừa qua, nguồn cung văn phòng tiếp tục tăng với sự ra mắt của tòa VP Bank Tower (hạng B) tại khu vực Đống Đa - Ba Đình. Đến hết Quý 3/2016, tổng nguồn cung văn phòng đạt trên 1,1 triệu m2, trong đó văn phòng hạng B chiếm 64%.

Xét về nhu cầu, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 23.300 m2 trong Quý 3 năm 2016, tăng 23% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn mặt bằng năm 2015. “Các tòa nhà mới được đưa vào sử dụng với mức giá thuê hợp lý và cơ sở vật chất tốt đã cho thấy tỷ lệ hấp thụ tăng đáng kể, trong khi những tòa nhà khác phải giảm giá thuê để thu hút khách. Xét theo ngành, các ngành sản xuất, công nghệ và giáo dục có nhiều nhu cầu thuê văn phòng nhất. Nhu cầu thuê văn phòng có diện tích dưới 300 m2 vẫn phổ biến nhất tại thị trường Hà Nội”- bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội đánh giá.

Trong quý này, theo CBRE, giá chào thuê giảm so với quý trước đó ở cả văn phòng hạng A và B. Trong đó, giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A giảm 0,8% so với quý trước, đạt 28 USD trong khi văn phòng hạng B giảm 1,7% so với quý trước đạt mức trung bình 17,8 USD.

Bà Nguyễn Hoài An cho rằng, giá thuê hợp lý hơn đã cải thiện tỷ lệ lấp đầy cho cả hạng A và hạng B. Trong khi tỷ lệ trống trung bình các tòa nhà hạng A giảm 2,67 điểm % so với quý trước, tỷ lệ này ở văn phòng hạng B giảm 1,79 điểm %. Xét theo khu vực, các tòa nhà văn phòng tại khu vực Đống Đa – Ba Đình cho thấy mức tăng tỷ lệ lấp đấy cao nhất, tăng 3,5 điểm % đối với cả hạng A và B.

Trong tương lai, CBRE dự báo các tòa nhà văn phòng quy mô lớn đang được tích cực xây dựng và chuẩn bị ra mắt làm tăng thêm số lượng văn phòng cả hạng A và B. Khu vực phía Tây và Đống Đa - Ba Đình hứa hẹn sẽ có thêm nhiều tòa nhà văn phòng mới ra mắt vì thế có thể dẫn đến sự cạnh tranh lớn hơn trong thời gian tới. Các tòa nhà đang hoạt động vì vậy cần phải cải thiện các dịch vụ cũng như đưa ra mức giá thuê cạnh tranh hơn để cạnh tranh với các tòa nhà mới.

Còn tại thị trường TPHCM, trong Quý 3/2016 không có tòa nhà văn phòng mới nào đi vào hoạt động. Thị trường văn phòng tại TPHCM sẽ chào đón một lượng lớn nguồn cung ngoài trung tâm vào cuối năm 2016 với các dự án nổi bật là Mapletree Business Centre tại Quận 7, Hà Đô Building ở Quận Tân Bình và HQC Royal Tower ở Quận 7. CBRE cho rằng, những tòa nhà này sẽ làm thay đổi mức giá thuê và tỷ lệ trống của cả thị trường.

Trong quý này, tỷ lệ trống trung bình hạng A tăng 0,23 điểm %. Diện tích thực thuê mới ở các tòa nhà Hạng A được ghi nhận ở mức âm 687 m2 NLA. Hạng B có sự cải thiện về tỷ lệ trống ở cả khu vực trong và ngoài trung tâm. Nhờ vào các hoạt động cho thuê thuận lợi, tỷ lệ trống Hạng B giảm 1,13 điểm % và diện tích thực thuê mới đạt 7.974 m2 NLA.

Về giá thuê, nhìn chung tăng nhẹ cho cả hạng A và hạng B. Các tòa nhà hoạt động lâu năm quyết định không tăng giá để tăng tính cạnh tranh với các tòa mới mở và các tòa nhà Hạng B ở khu trung tâm.

Dựa trên các giao dịch của CBRE, phần lớn các giao dịch thành công có mục đích là chuyển văn phòng sang các tòa nhà mới hơn và mở rộng văn phòng. Thị trường sôi động với việc các khách thuê hiện hữu di chuyển giữa các toà nhà. Khách thuê ở những tòa nhà hạng A được hoàn thành từ trước năm 2009 có xu hướng chuyển ra những dự án mới hơn với giá thuê cạnh tranh, mặc cho giá thuê vẫn được giữ nguyên và có khuynh hướng giảm. Một số ít khách thuê ký lại hợp đồng và mở rộng văn phòng tại chính tòa nhà đang thuê.

Căn cứ vào lượng yêu cầu thuê CBRE nhận được, nhóm khách hàng có nhu cầu thuê cao nhất trong Quý 3/2016 vẫn thuộc các lĩnh vực Tài chính - Ngân hàng, Logistics và Công nghệ. Phần lớn các yêu cầu thuê của CBRE đến từ khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, chiếm 60%.