Dự án thiếu minh bạch làm nản lòng nhà đầu tư ngoại

Trong khi vẫn mập mờ về hồ sơ giới thiệu dự án, cung cấp thiếu thông tin, không thể hiện những rắc rối về tài chính, quy hoạch..., doanh nghiệp trong nước lại hay yêu cầu đối tác ngoại đặt cọc trước.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), việc Chính phủ ra Thông tư 06 nhằm hạn chế tín dụng cho các công ty bất động sản khiến các doanh nghiệp phải tăng cường tìm nguồn tài chính khác cho các dự án của mình. Một trong những cách đó là hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài.

Ông phân tích, có ba cách nhà đầu tư ngoại đầu tư vào bất động sản Việt Nam: thứ nhất là mua cổ phần của công ty Việt, thứ hai là hợp tác với doanh nghiệp Việt Nam với tỷ lệ góp vốn 50/50 và thứ ba là doanh nghiệp trong nước vay tiền từ doanh nghiệp nước ngoài để phát triển sản phẩm. Cách thứ ba tương đối hấp dẫn vì lãi suất ngân hàng ở nước ngoài thấp, chỉ 2-3% trong khi lãi suất cho vay ở Việt Nam là 7-8%.

Ông Châu cũng cho biết do kinh tế Việt Nam đang phát triển nên những mảng như bất động sản công nghiệp sẽ phát triển vượt bậc, sau đó là cao ốc văn phòng cho các công ty nước ngoài làm trụ sở và căn hộ dịch vụ dành cho các chuyên gia nước ngoài. Từ đó, những mảng khác trong bất động sản ăn theo sự phát triển của kinh tế bao gồm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, trường học, y tế... Nhìn chung, dư địa cho phát triển bất động sản Việt Nam là rất lớn, cũng chính là lý do thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

Được xem là thị trường hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao, nhưng cách tiếp cận của các tập đoàn bất động sản quốc tế cũng vẫn bài bản và nguyên tắc. Họ có thể bỏ hàng triệu đôla cho đối tác để nghiên cứu thị trường và bỏ luôn số tiền đó nếu dự án không triển vọng. Bên cạnh đó, các nhà bất động sản này cũng yêu cầu khắt khe trong việc minh bạch thông tin dự án và những khoản chi phí không hợp lý.

Đại diện Công ty Xúc tiến Thương mại và Đầu tư Sao Khuê cho biết, thông thường, khi tham gia chuyển nhượng dự án, các nhà đầu tư nước ngoài thường đi theo quy trình sau: Đối tác Việt Nam báo cáo khảo sát độc lập về tiềm năng phát triển kinh tế, xã hội, dân cư, du lịch của địa phương, cơ chế chính sách của Nhà nước, chính sách thuế, cơ sở hạ tầng; sau đó so sánh với các địa phương khác và lên hồ sơ giới thiệu về dự án.

Nếu hai bên thống nhất về các vấn đề trên thì sẽ ký hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng phần góp vốn (cổ phần). Số tiền thanh toán sẽ được bên mua chuyển vào tài khoản phong toả, và bên bán hoàn thiện thủ tục để được giải ngân.

Tuy nhiên, một số doanh nghiệp Việt Nam vẫn mập mờ với đối tác nước ngoài trong hồ sơ giới thiệu dự án, không cung cấp đủ thông tin, không thể hiện các rắc rối về dự án, tài chính, quy hoạch... và điều này không được đối tác nước ngoài đánh giá cao. Ngoài ra, doanh nghiệp trong nước còn hay yêu cầu nhà đầu tư nước ngoài đặt cọc trước, điều này khiến đối tác không chấp nhận vì tính rủi ro.

Do không thống nhất được trong nhiều vấn đề nên một số nhà đầu tư nước ngoài cũng phải "thoái lui" cho dù họ đã nắm được dự án ở "đất vàng". Tiêu biểu là việc liên danh Hongkond Land và Sumitomo Realty & Development rút lui khỏi dự án 164 Đồng Khởi, TP HCM vào năm 2015 sau bốn năm theo đuổi, cho dù đây là nhà đầu tư được thành phố chỉ định. Lý do là thành phố không cố định được chi phí và thời gian bồi thường và giải phóng mặt bằng cho dự án. Hai bên cũng không chốt được chiều cao công trình để đảm bảo đầu tư dự án hiệu quả.

Như vậy, tuy vượt qua 70 nhà đầu tư khác nhưng liên danh Hongkong Land và Sumimoto vẫn để hụt dự án ở vị trí "đắc địa" ngay tại trung tâm TP HCM. Do đó, để thu hút đầu tư của doanh nghiệp khối ngoại vào thành phố, nhất là trong bất động sản, việc thống nhất các hạng mục quan trọng và tốn kém như chi phí đền bù giải toả giữa các bên là rất quan trọng.