Thị trường nhà đất trong 2 tháng tới : Tiếp tục xuống giá?

Hiện nay giá nhà - đất đã giảm rất nhiều so với cơn “sốt” giá vào cuối năm 2007, thế nhưng giao dịch vẫn “đứng”. Giám đốc một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) nói như đinh đóng cột rằng thị trường nhà đất trong 2 tháng tới sẽ tiếp tục xuống khoảng 10%-15% nữa, trong đó đất nền dự án có thể giảm đến 20%.

30%, 40% hay hơn thế nữa?

Phân khúc thị trường mua bán, chuyển nhượng căn hộ cao cấp và nền đất tại các dự án hiện nay dường như “đóng băng” vì rất ít giao dịch. Chị Phạm Lê Trang Thu đang rao bán căn hộ The Mansion (quận 7) tại Công ty Vạn Phát Hưng với giá 18 triệu đồng/m² nhưng đã 2 tháng nay vẫn không bán được.

Chị cho hay, trước tết “cò” nhà ngày nào cũng gọi điện thoại để hỏi với giá chào mua lên đến 22-23 triệu đồng/m²! Sau mấy tháng cầm cự cùng chứng khoán, chịu hết xiết với lãi suất ngân hàng, chị đã liên tục “down” (hạ) giá xuống còn 18-19 triệu đồng/m² và ký gửi đến 3 trung tâm địa ốc mà vẫn chẳng ai đoái hoài đến.

Khảo sát một số dự án căn hộ và nền đất cho thấy, hầu hết các dự án đều đã giảm giá từ 30%-40%, thậm chí có dự án giảm gần 50% so với thời gian “sốt”. Cụ thể, dự án Panorama tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, trước tết giá một căn hộ 142m² khoảng 11,5-12 tỷ đồng nhưng hiện nay còn khoảng 7 tỷ đồng/căn; dự án New Sài Gòn (huyện Nhà Bè) của Hoàng Anh Gia Lai giảm từ 32 triệu đồng/m² xuống còn 17-18 triệu đồng/m², dự án Nam Khánh (quận 8) của Công ty Him Lam giảm từ 22 triệu xuống còn 14-15 triệu đồng/m², dự án Conic Phong Phú (huyện Bình Chánh) giảm từ 21 triệu đồng/m² xuống còn 16 triệu đồng/m²…

Các dự án đất nền như: Him Lam- Kênh Tẻ (quận 7) giảm từ 65 triệu đồng xuống còn 35 triệu đồng/m², dự án Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) đất nền biệt thự giảm từ 40-45 triệu đồng/m² xuống 26-28 triệu đồng/m²…

Không chỉ hạ giá, các nhà đầu tư còn đưa ra rất nhiều hình thức khuyến mãi như tặng trang trí nội thất, thậm chí còn tặng xe hơi Matiz khi mua căn hộ… nhưng thị trường vẫn ế ẩm! Ông Võ Đình Quốc, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư BĐS An Bình cho rằng thị trường sẽ tiếp tục ảm đạm đến cuối tháng 9 vì hiện nay đã bắt đầu mùa mưa-thời gian “nghỉ giải lao” của thị trường này.

Nhận định về thị trường thời gian qua, ông Nguyễn Xuân Châu, giảng viên Đại học Kinh tế TP cho rằng, hầu hết các dự án còn nằm trên giấy đều bị ảnh hưởng bởi “cơn bão giá” quét qua, riêng những căn hộ hiện hữu thì ít bị ảnh hưởng hơn, thậm chí những căn hộ cao cấp ngay khu vực trung tâm TP vẫn giữ được giá vì hiện tại thị trường này cung vẫn chưa đủ đáp ứng cầu.

Cụ thể, dự án LandCaster (quận 1) giá vẫn giữ nguyên khoảng 6.000 - 8.000 USD/m², Avalon (quận 1) giá 8.000 USD/m², Him Lam (khu Nam Sài Gòn) giá vẫn giữ 19-20 triệu đồng/m²… Theo ông Châu, lý do các dự án căn hộ cao cấp này vẫn giữ được giá là vì nhà đầu tư có thể cho thuê, lấy tiền đó để trả lãi ngân hàng; hơn nữa, các dự án như vậy tại khu trung tâm lại không có nhiều.

“Tháo” hàng để cắt lỗ

Lý giải cho việc trong 2 tháng tới thị trường nhà đất sẽ giảm thêm 10%-15% nữa, vị giám đốc doanh nghiệp khẳng định thông tin này cho biết, trong khoảng thời gian tháng 6, tháng 7-2007, các ngân hàng ồ ạt cho vay BĐS, nhiều dự án vay đến 90% giá trị sản phẩm. Do đó 2 tháng tới là thời điểm đáo hạn một năm cho vay, hơn nữa các ngân hàng phải thu nợ cho vay BĐS do đó các nhà đầu tư thứ cấp phải “đẩy” hàng ra để cắt lỗ, trả nợ ngân hàng.

Ông Võ Đình Quốc, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư BĐS An Bình cũng đồng tình, hiện nay thị trường nhà-đất đang điều chỉnh theo hướng giảm, nhất là những dự án nào được “thổi” giá càng cao thì vài tháng tới sẽ giảm càng nhiều. Trong đó, các dự án đất sẽ giảm nhiều vì căn hộ chỉ giảm đến một mức nhất định mà thôi chứ không thể kéo giá xuống như trước đây. Bằng chứng là mặc dù thị trường chựng lại nhưng hiện những dự án căn hộ với giá khoảng 15-16 triệu đồng/m² vẫn có giao dịch, cụ thể là các dự án E.Home tại quận 9 của Công ty BĐS Nam Long, dự án tại phường Thới An quận 12 của Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Gia Định…

Theo ông Quốc, với lãi suất và giá vật liệu như hiện nay thì thị trường nhà-đất đã hình thành một “đáy” mới và ông nhận định, giá căn hộ chung cư trên thị trường hiện nay đã gần đáy rồi. Do đó đây là thời điểm mà người có nhu cầu thực về nhà ở có thể nhắm vào những căn hộ trung bình với giá khoảng 15-16 triệu đồng/m² để mua.

Trong tình hình thị trường chứng khoán VN Index rớt liên tục, ngân hàng siết cho vay BĐS, lãi suất ngân hàng tăng cao, nhiều chuyên gia địa ốc cho rằng không loại trừ trường hợp các nhà đầu tư giảm giá đến “đáy” để “tháo” hàng cắt lỗ nhưng vẫn không bán được hàng và lúc đó, ngân hàng sẽ phải “ôm” các dự án BĐS - vật thế chấp - vì doanh nghiệp không có khả năng trả nợ. Nếu thị trường nhà đất tiếp tục diễn tiến theo chiều hướng “dự đoán” này, hệ thống ngân hàng sẽ khó tránh khỏi những hệ lụy nặng nề. Do vậy, việc bình ổn thị trường BĐS cần phải tiến hành gấp rút…

Nhà phố bán chạy

Thông tin từ Công ty BĐS An Bình cho biết, trong khi các dự án cao ốc giá liên tục giảm mà vẫn không bán được thì thị trường nhà phố hiện nay số lượng giao dịch tăng. Các trung tâm địa ốc tại các quận Gò Vấp, Tân Bình, Thủ Đức cho biết, hiện nhiều người đang kiếm mua nhà phố có diện tích nhỏ khoảng 35-45m², có giá dưới 1 tỷ đồng, do đó hàng loại này hiện nay bán rất chạy. Trong khoảng 4 tuần qua, tại Sàn giao dịch địa ốc ACB có khoảng 20 căn nhà phố giao dịch thành công (có giá trị từ 2,5 tỷ đồng trở xuống).

Theo khảo sát, hiện giá các loại nhà phố tăng khoảng 10%-15% vì ảnh hưởng mặt bằng giá chung, hơn nữa người rao bán phải tăng giá để có thể đủ tiền mua căn hộ mới hoặc xây dựng nhà trong điều kiện vật liệu xây dựng tăng “chóng mặt” như hiện nay. Cụ thể, một căn hộ 60m² tại phường Cát Lái quận 2 trước tết rao bán với giá 12 triệu đồng/m² nhưng đến nay tăng 15-16 triệu đồng/m², một căn nhà 45m² tại đường Nguyễn Văn Thọ, quận Gò Vấp trước đây rao 600 triệu đồng nay đã tăng lên 700 triệu đồng v.v...