Thị trường địa ốc 5 tháng: Tốt lỏi!

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, thị trường bất động sản hiện khá sôi động, đặc biệt ở phân khúc trung bình. Tuy nhiên, thanh khoản nhìn chung vẫn chưa có sự bứt phá.

Thanh khoản tăng, nhưng chưa ấn tượng

Ông Quang cho biết, với đà hồi phục của nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng, các phân khúc đã ghi nhận thanh khoản tăng so với năm trước. Trong tháng 5/2015, giao dịch của phân khúc căn hộ tăng so với cùng kỳ và giữ ở mức ổn định so với những tháng gần đây. Nhiều dự án mới được ra mắt thời gian qua với mức giá dao động trong khoảng 1,3 - 3 tỷ đồng/căn.

Dù cung tăng mạnh so với cùng kỳ, nhưng do sức mua được cải thiện, nên thanh khoản thị trường vẫn tốt.

Theo thống kê, trong tháng 5/2015, tại TP. HCM có khoảng 1.600 giao dịch thành công, tăng 6% so với tháng trước và tăng hơn 2 lần so với cùng kỳ năm 2014. Giá nhà khá ổn định, phân khúc chung cư diện tích nhỏ và đất nền ở những khu vực có hạ tầng tốt giá tăng từ 2-5%. Các dự án căn hộ chung cư trung, cao cấp đang triển khai với tiến độ nhanh được nhiều khách hàng quan tâm, đặt mua.

Các dự án nổi bật về thanh khoản tại TP. HCM có thể kể đến Gateway Thảo Điền, Imperia An Phú, Vista Verde, Vinhomes Central Park, Saigonres Plaza…

Tại thị trường Hà Nội, theo thống kê, trong tháng 5/2015 có khoảng 1.650 giao dịch thành công, tăng khoảng 5% so với tháng trước, tăng gần 2 lần so với cùng kỳ 2014. Nhu cầu của người mua vẫn chủ yếu tập trung vào những căn hộ ở hạng trung (diện tích trung bình từ 65 - 100 m2, giá từ 15,5 - 21 triệu đồng/m2). Giá căn hộ chung cư phần lớn giữ ổn định.

Một số khu vực hạ tầng tốt, đi lại thuận tiện, giá căn hộ chung cư tại Cầu Giấy, Từ Liêm… tăng khoảng 1-2 triệu đồng/m2 so với cùng kỳ năm trước. Các dự án sắp hoàn thành giá tăng 1-3 triệu đồng/m2 so với đầu năm. Các dự án có thanh khoản tốt tại Hà Nội có thể kể đến Five Star Garden, CT2B - CT2C Nghĩa Đô, Seasons Avenue Mỗ Lao, Eco Green City, Home City Trung Kính...

Dù lượng thanh khoản có tăng, nhưng theo ông Quang, con số trên vẫn chưa thật sự ấn tượng. Nguyên nhân theo ông Quang là do tâm lý nghi ngại chất lượng dự án khi nhiều công trình mới bắt đầu triển khai, cũng như mong chờ động thái khuyến mãi của chủ đầu tư…

Phân khúc văn phòng ảm đạm

Theo ông Quang, tại thị trường Hà Nội, trong tháng 5 không ghi nhận sự gia tăng nguồn cung, tỷ lệ trống vẫn phổ biến tại các tòa nhà văn phòng, đặc biệt là các tòa hạng A, hạng B. Lượng khách thuê được đánh giá không tăng so với những tháng trước.

Khách hàng quan tâm nhiều nhất ở phân khúc văn phòng nhỏ với giá thuê dưới 10 triệu đồng/tháng, tuy nhiên lượng văn phòng đáp ứng nhu cầu này lại hạn chế và có dấu hiệu khan hiếm. Giá thuê văn phòng tháng 5 nhìn chung không tăng. Theo khảo sát, hiện giá văn phòng hạng A dao động từ 25 - 35 USD/m2/tháng, văn phòng hạng B từ 15 - 25 USD/m2/tháng, hạng C từ 10 - 13 USD/m2/tháng, văn phòng mini giá 7 - 9 USD/m2/tháng.

Theo đánh giá của CBRE, lượng khách thuê văn phòng đang lên kế hoạch quay trở lại khu trung tâm vì giá thuê tại khu vực ngoài trung tâm bắt đầu tăng.

Tương tự, thị trường văn phòng cho thuê TP. HCM cũng khá ảm đạm so với tháng trước. Lượng giao dịch không cải thiện và dự báo trong thời gian tới, tình hình giao dịch cũng sẽ không khả quan hơn. Nguyên nhân là do nguồn cung nhiều, trong khi mức giá thuê vẫn còn khá cao (tăng lên so với năm 2014). Khách hàng thuê có nhiều sự lựa chọn, nên họ cẩn trọng, kỹ càng hơn và khó đưa ra quyết định.

Xu hướng chung trên thị trường hiện nay vẫn là việc các doanh nghiệp ưu tiên chuyển từ diện tích lớn sang diện tích nhỏ, chuyển từ trung tâm ra ngoài vùng ven để giảm chi phí. Giá văn cho thuê nhìn chung cũng không có sự thay đổi nhiều trong thời gian vừa qua. Cá biệt, tại một số dự án, giá đã giảm từ 1-2 USD/m2/tháng để hút khách thuê.

Theo dự báo, việc phê chuẩn Hiệp định Đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP) và Hiệp định thương mại tự do (FTA) với Liên minh Á-Âu cũng sẽ đẩy nhu cầu thuê văn phòng tăng lên đáng kể và góp phần cải thiện tình hình hiện nay. Các công ty nước ngoài thuê văn phòng dài hạn có thể được hưởng mức giá của thời điểm hiện tại mà không phải chịu biến động nhiều về giá thuê...

Phân khúc đất nền phân hóa

Nét mới trong động thái thị trường được ông Quang chỉ ra là lượng giao dịch của phân khúc đất nền khởi sắc, nhưng vẫn phụ thuộc vào vị trí và sự hoàn thiện hạ tầng của từng dự án.

Chẳng hạn, tại TP. HCM, trong tháng qua ghi nhận kết quả bán hàng khá ấn tượng từ một số dự án như Riverside City (Thủ Đức), Jamona City (quận 7), Phuoc Long Spring Town (quận 9), An Phú An Khánh... Trong đó, trong 2 ngày mở bán, Dự án Riverside City, mỗi nhân viên trung bình thực hiện được 2 giao dịch thành công. Còn tại Dự án Jamona City, trong đợt mở bán cuối, đã có 81 trong tổng số 101 giao dịch thành công…

Tại Hà Nội, biệt thự và nhà liền kề đang dần khẳng định lại vị thế của mình. Nhiều dự án đã được chủ đầu tư đã đẩy mạnh việc mở bán như Dự án Khu đô thị Duyên Thái (huyện Thường Tín), Dự án Gamuda Garden (Hoàng Mai), Dự án Park City (quận Hà Đông), Dự án Nam An Khánh…

Hiện tại, giá phân khúc đất nền đã và đang trên đà tăng. Trong đó, tại TP. HCM có mức tăng từ 7 - 9% do ảnh hưởng từ bảng giá đất mới. Điển hình như tại Dự án An Phú - An Khánh, trước đây bán với mức giá từ 29 - 30 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 40 triệu đồng/m2, thậm chí là 50 triệu đồng/m2. Những nền đất có mức giá từ 1-2 tỷ đồng/nền nằm ở các khu dân cư mới cũng thu hút được lượng người quan tâm lớn.

Nhận biết nhu cầu hiện tại của thị trường, nhiều dự án đã được chủ đầu tư thúc đẩy mở bán, tập trung chủ yếu ở các quận phía Đông và Đông Nam như Thủ Đức, quận 2, 7 và 9….

Bên cạnh TP. HCM, tại các tỉnh vùng ven, các chủ đầu tư cũng mở bán rầm rộ. Ðơn cử, tại tỉnh Long An và Ðồng Nai, nhiều dự án tung ra thị trường thời gian qua đều thu hút sự quan tâm của người mua như Thanh Yến Residence (bến Lức), Phú Khang Corpration (Ðức Hòa), The Viva city (Đồng Nai)…

Thị trường đất nền Hà Nội cũng ghi nhận mức giá tăng khoảng từ 7-8%. Trong đó, các dự án như Nam An Khánh, Park City…, chủ đầu tư đã úp mở về việc tăng giá, trong khi tại thị trường thứ cấp, giá tại các dự án đã được ghi nhận tăng từ 2 - 7 triệu đồng/m2.