Thị trường đất nền, vỡ giấc mộng giới đầu cơ

Sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền TP.HCM để xử lý tình trạng giá đất tăng đột biến, phân lô bán nền và “cò” đất có dấu hiệu lừa đảo, thổi giá như gáo nước lạnh, dập tắt cơn sốt đất nền hoành hành nhiều tháng nay trên địa bàn Thành phố.

“Gáo nước lạnh” cho giới đầu cơ

Chỉ cách đây vài tuần, thị trường đất nền tại TP.HCM, đặc biệt là tại những khu vực xa xôi, thiếu hạ tầng kết nối và hạ tầng dịch vụ như Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ, Bình Chánh, quận 9 như “lên cơn”.

“Thủ phạm” gây nên cơn sốt ảo đất nền được cho là do giới đầu cơ thổi phồng về quy hoạch, tạo nên những câu chuyện “tiềm năng ảo” và sự khan hiếm cung để đẩy giá lên cao. Ngoài ra, một phần cũng liên quan quan đến Quyết định 33/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu tách thửa của UBND TP.HCM.

Quyết định này quy định diện tích tối thiểu được tách thửa giữa đất ở đã có nhà hiện hữu và đất chưa có nhà là khác nhau. Tuy nhiên, quyết định này không nói rõ loại đất ở đã có nhà hiện hữu là như thế nào, nên giới đầu cơ đã “lách” bằng cách xây nhà tạm để tách thửa.

Để khắc phục tình trạng trên, lãnh đạo TP.HCM cho biết, Dự thảo quy định thay thế Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND sẽ quy định rõ đất ở có nhà hiện hữu phải là nhà ở được hình thành từ trước ngày Quyết định 33 có hiệu lực, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở.

Trước tình trạng sốt ảo trên thị trường đất nền, gây nguy cơ bất ổn thị trường bất động sản và kinh tế, chính quyền TP.HCM đã họp với các quận, huyện và các sở, ngành để chỉ đạo xử lý tình trạng này. Thậm chí, Thành phố sẽ điều tra xử lý các cò đất cố tình thổi giá đất nền.

Sau hành động quyết liệt này, cùng với việc Phó chủ tịch UBND TP.HCM Lê Văn Khoa cho biết, nếu căn cứ theo các tiêu chí hiện hành, thì các huyện ngoại thành, vùng ven Thành phố như Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Củ Chi chưa đủ điều kiện để nâng cấp lên thành quận, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM như đang trong cơn say đã thức tỉnh.

Cuối tuần qua, phóng viên Đầu tư Bất động sản đã trở lại những điểm nóng trong “cơn sốt ảo” đất nền thời gian qua để tìm hiểu. Ghi nhận bước đầu cho thấy, tình trạng nhà nhà, người người kéo nhau đi săn đất nền đã chững lại. Trong khi đó, giới đầu cơ đã có biểu hiện xả hàng với mức giá đã giảm, nhưng không có người mua.

Tại dự án Đông Tăng Long, quận 9, một dự án nhếch nhác về hạ tầng, miệt mài rao bán hàng chục năm và từ đầu năm 2016 chỉ ở vào khoảng 10 - 12 triệu đồng/m2, đến gần đây đã tăng lên mức 15 - 17 triệu đồng/m2, hiện giá chào bán vẫn chưa giảm nhiều, nhưng thanh khoản không có, vì thiếu vắng người mua. Tương tự, ở nhiều tuyến đường như Nguyễn Xiển, Lo Lu, Tam Đa… thuộc quận 9 cũng đã chững lại.

Theo ghi nhận chung của phóng viên Đầu tư Bất động sản, hầu hết tại các điểm nóng sốt đất nền gần đây như Củ Chi, Cần Giờ, Hóc Môn, Bình Chánh… sau khi có thông tin chưa đủ điều kiện lên quận, cũng như những cảnh báo về rủi ro trong việc “đón đầu” quy hoạch của các dự án, cơn sốt đã hạ nhiệt.

Theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Techcom Real, cảnh báo của lãnh đạo TP.HCM gần đây đã tác động mạnh đến tâm lý thị trường. Giới đầu cơ ôm đất bắt đầu xả hàng, trong khi người mua đang rất dè chừng, nên khả năng sắp tới, những nơi sốt ảo chắc chắn sẽ điều chỉnh trở lại và thị trường sẽ xác lập mặt bằng giá thấp hơn.

Không thể gây bong bóng?

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên, hiện tượng "sốt giá ảo" trong phân khúc đất nền ở các quận ven thời gian qua chủ yếu là do tình trạng đầu cơ, sản phẩm giao dịch trên thị trường không xuất phát từ nhu cầu ở thật, phần nhiều có vấn đề về pháp lý, thậm chí có cả trường hợp một số khu đất nông nghiệp cũng bị phân lô bán giấy tay.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, giới đầu nậu và cò đất bất chính là nguyên nhân trực tiếp, cũng là bên thủ lợi nhiều nhất trong cơn sốt giá ảo đất nền hiện nay. Cơn sốt giá ảo đất nền này rất nguy hiểm, đã và đang tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm méo mó thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đe dọa sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản. Cần phải có các giải pháp hạ nhiệt kịp thời, hiệu quả, không để xảy ra vỡ "bong bóng", gây thiệt hại dây chuyền trên thị trường và để bảo vệ người tiêu dùng.

Còn theo ông Nguyễn Xuân Lộc, nhìn lại lịch sử của thị trường đất nền hàng chục năm qua, cứ sau một thời gian tăng nóng, thì sẽ chững lại do sự điều tiết của thị trường. Tuy nhiên, thực tế đã minh chứng, rủi ro lớn nhất của phân khúc đất nền là tính thanh khoản của thị trường và thường rơi vào dòng sản phẩm bị đầu cơ, không xuất phát từ nhu cầu ở thật.

Còn với đất nền giá trị thật, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh, kèm theo các dịch vụ tiện ích dịch vụ đáp ứng được nhu cầu thật vẫn luôn hấp dẫn. Nếu có sự chững lại, thời gian sau cũng sẽ hình thành mặt bằng giá mới cao hơn.

Ở một góc nhìn khác, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, dường như câu chuyện sốt đất vùng ven đang được nhận diện quá lớn so với những gì đang diễn ra.

“Giá đất nền tăng mạnh trong thời gian qua sau khi thị trường bất động sản đã phục hồi là chuyện dễ hiểu. Từ giữa năm 2015 đến nay, đất nền tại khu vực quận 9 tăng 100% là hợp lý. Đối với đất nền ở trung tâm, nhà phố, đất nền tại những dự án, thì việc tăng giá với lợi nhuận thấp nhất cũng là từ 7-10%/năm”, ông Hiển nói.

Cũng theo ông Hiển, tính từ năm 2010 đến nay, có những khu vực bất động sản tăng tự nhiên là do đất nền đã bị nén rất nhiều năm, có những khu vực vị trí tốt, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, hay những khu vực hình thành dân cư…, thì giá tăng 200-300% cũng là điều bình thường.

Bởi trước đó, giá đất được định giá ở mức thấp và trong một thời gian dài, giá đất ở những khu vực đó không tăng. Còn những khu vực khác tăng trưởng 60-70%, mức lợi nhuận này cũng chỉ nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng.

Vẫn theo ông Hiển, đúng là có một số vị trí đất nền, cò đất đã dùng thủ thuật để đẩy giá lên, nhưng việc đó không đủ sức để khiến thị trường xảy ra nguy cơ bong bóng bất động sản. Bởi những nhà đầu tư tham gia vào cuộc đầu tư này nhằm mục đích đầu tư lâu dài và họ đầu tư bằng chính tiền túi của họ, chứ không có ngân hàng nào tham gia vào trong sự biến động của giá bất động sản này cả.

Đối tượng tham gia vào thị trường lúc này chỉ có hai đối tượng là đầu nậu và những người mua nhà dưới chuẩn, tức là những người không đủ tiền để mua căn hộ, chấp nhận bỏ một vài trăm triệu để mua mảnh đất nhỏ, giấy tờ viết tay.

Một khi khách hàng đầu tư bằng tiền túi thì lời ăn lỗ chịu, hơn nữa mức độ tăng giá nhanh tại một vài khu vực như vậy chưa đủ sức để gây ra bong bóng. Thậm chí, điều này lại có lợi cho thị trường bất động sản…, bởi những người muốn mua nhà để ở, nhưng không đủ tiền mua đất nền, vì giá quá cao sẽ quay sang mua căn hộ.

Trong khi đó, lượng căn hộ tung ra thị trường 2016-2017 lên tới 50.000 căn, mà căn hộ mới là chuẩn của nhà ở. Nó đáp ứng đa dạng nhu cầu của người tiêu dùng, từ phân khúc bình dân, trung cấp hay cao cấp.

Như vậy, nếu chính quyền địa phương siết việc xây nhà không giấy tờ chặt chẽ hơn nữa, thì cò đất cũng không có cơ hội bán “đắt như tôm tươi” ngay cả với những mảnh đất không có giấy tờ hợp lệ.

“Nói chung, không có cò đất nào đủ sức làm cho bóng bóng bất động sản xuất hiện được, vì cò cứ thổi giá, nhưng nếu nhà đầu cơ không xuống tiền thì họ bán cho ai? Việc tăng giá đất nền vùng ven cũng không phải là tin xấu khiến cho công ty bất động sản không bán được hàng và cũng không tạo ra nợ xấu cho ngân hàng, bởi có một nguyên tắc là ngân hàng không bao giờ định giá theo thanh khoản của thị trường”, ông Hiển nói.