Cơn sốt đất đi qua, nhiều hệ lụy ở lại

Giá đất nền tăng gấp 2, gấp 3 lần chỉ trong vòng nửa tháng, tình trạng sốt đất được cho là toàn diện tại các quận huyện vùng ven Thành phố, đặc biệt là những khu vực có tin đồn quy hoạch dự án giao thông, hoặc có thông tin lên quận. Sau hơn 5 tháng càn quét, tới thời điểm này, cơn sốt đã hạ nhiệt, kéo theo nhiều hệ lụy.

5 tháng sốt đất

Cơn sốt đất nền tại TP.HCM xuất phát từ khu Đông sau thông tin UBND TP.HCM sẽ xây dựng cầu Cát Lái nối quận 2 với huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai).

Tại khu vực đường Đồng Văn Cống, theo các nhà đầu tư, khi thông tin trên được đưa ra, giá đất nông nghiệp tại đây giao dịch là 4 - 6 triệu đồng/m2, nhưng chỉ sau đó 1 tháng, giá đất tăng lên 8 - 10 triệu đồng/m2 và tiếp tục tăng mạnh sau đó.

Từ khu vực này, cơn sốt loang dần ra toàn khu Đông, tâm điểm thuộc về khu Nguyễn Xiển với thông tin Vingroup sẽ triển khai dự án VinCity tại đây. Khu vực này xuất hiện hàng loạt dự án phân lô bán nền theo hình thức quy hoạch 1/500, giá cũng đẩy nhanh từ 6 triệu đồng/m2, lên 12 - 18 triệu đồng/m2 chỉ trong 4 tháng.

Cơn sốt đất nền bùng phát mạnh mẽ hơn từ tháng 3 và lan rộng ra cả Thành phố, sau thông tin UBND TP.HCM cân nhắc việc quy hoạch 3 huyện là Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè lên quận. Đất nên được các nhà đầu tư thứ cấp ôm vào số lượng lớn, sau đó đẩy giá cao để bán.

Trên nhiều tuyến đường liên phường, chạy qua nhiều khu đất trống tại địa bàn ngoại thành như huyện Hóc Môn, Củ Chi, quận 9… là cảnh các biển rao bán nhà đất “đua nhau” mọc lên như nấm sau mưa.

Cò đất tận dụng ngay cả quán cà phê, quán ăn sáng, nhà ở gia đình để trưng biển hiệu “Trung tâm nhà đất”, “Sàn giao dịch bất động sản”, “Văn phòng ký gửi nhà đất”… Thậm chí, một số đơn vị còn đưa cả nhân viên phát tờ rơi giữa các giao lộ, hay căng bạt đặt bàn ghế giao dịch ngay tại khu đất trống.

Tại khu vực huyện Hóc Môn, nơi được xem là tâm điểm của cơn “sốt”, dọc các con đường như Nguyễn Ảnh Thủ (giáp ranh quận 12), Trịnh Thị Miếng, Đặng Thúc Vịnh, Phạm Thị Giây…, cứ một đoạn ngắn lại xuất hiện bảng quảng cáo mua bán nhà đất. “Ăn” theo trục đường lớn có nhiều khu dân cư hiện hữu và nhiều khu đất trống thuộc đất nông nghiệp, nhiều cò đất, đầu nậu đã tự vẽ lên dự án “khu dân cư mới” với các cam kết ra sổ, giấy phép xây dựng riêng.

Khu vực đường Gò Cát, quận 9, có nhiều dự án khu dân cư được “vẽ lên” như “Gò Cát”, “Cảng Phú Hữu”, “Việt Phát - Phú Hữu”, “Việt Nhân”... Trên đường này, cứ khoảng 20m lại có một trung tâm môi giới nhà đất, rao bán đất nền như Công ty Địa ốc Sài Gòn An Ninh rao bán đất nền phường Phú Hữu diện tích từ 50 - 100 m2 với giá từ 19 - 29 triệu đồng/m2.

Một cò đất chuyên dẫn mối kiếm “hoa hồng” tại xã Thới Tam Thôn, huyện Hóc Môn cho biết, thời gian gần đây, giá đất lên rất cao, bất động sản có giấy tờ hợp lệ hầu như không còn giá dưới 1 tỷ đồng/nền, do Thành phố siết chặt việc tách thửa tại các huyện vùng ven.

Những bất động sản có giấy tờ riêng không nhiều, nên giới đầu tư nhỏ lẻ gần đây tranh nhau “săn sổ hồng”, nghĩa là cứ hộ nào ra sổ, có nhu cầu bán đều được gom hết và sau đó sẽ bán lại giá cao hơn từ 30 - 40% cho người mua sau.

Tại quận 12, cuối năm 2016, một căn nhà có diện tích 32 m2 tại khu phố 5, phường Tân Chánh Hiệp được “cò đất” thu gom với giá hơn 700 triệu đồng. Trong tháng 1/2017, sau khi sơn sửa, căn nhà đã được bán lại với giá hơn 1,1 tỷ đồng.

Anh Nguyễn Lê Phong (quê Phú Yên, làm việc tại quận 3, TP.HCM) cho hay, nhờ gia đình hỗ trợ và vay mượn bạn bè, anh có được 1,2 tỷ đồng đang tính mua đất khu vực đường Hà Huy Giáp, phường Thạnh Lộc, quận 12 với diện tích 50 m2. Do đang kiểm tra thông tin pháp lý, quy hoạch lộ giới, nên 3 tuần sau anh quay lại đặt mua, thì chủ nhà thông báo, giá bán tăng lên 1,4 tỷ đồng.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong vòng 1 năm qua, giá đất nền tại TP.HCM tăng trên dưới 30%, cá biệt có khu vực giá tăng đến trên dưới 70%. Điển hình, đất nền tại một số khu vực phân lô ở quận 9, quận Thủ Đức, huyện Bình Chánh đã lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m2.

Giá đất nền tại thị trấn Cần Thạnh, xã Long Hòa (huyện Cần Giờ) có vị trí tốt lên đến 10 - 12 triệu đồng/m2. Giá đất nông nghiệp một số khu vực tại huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi tăng đến trên dưới 50% trong 4 tháng đầu năm 2017, trong đó đất nền mặt tiền Quốc lộ 22 (huyện Hóc Môn và Củ Chi) lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m2.

Còn giới đầu tư thì cho biết, giao dịch chủ yếu đến từ các nhà đầu tư thứ cấp với nhau, rất ít người mua nhà ở thực mua đất nền xây nhà trong thời điểm nóng sốt này. Tuy nhiên, sau 5 tháng tung hoành, tới thời điểm này, giá đất nền tại TP.HCM bắt đầu hạ nhiệt.

Khi cơn sốt đi qua

Lý do cơn sốt đất nền hạ nhiệt nhanh, theo các chuyên gia, là đến từ nhiều phía, trong đó việc báo chí liên tục thông tin cảnh báo về tình trạng sốt đất, cũng như hệ lụy của nó đã tạo ra cảnh báo kịp thời cho người dân. Ngoài ra, việc thông tin quy hoạch dự án giao thông, nhưng sau đó dự án chậm triển khai và mới đây nhất là việc UBND TP.HCM khẳng định 3 huyện là Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè sẽ không lên quận, là một gáo nước lạnh dội vào những tay đầu cơ thổi giá. Ngoài ra, việc Thành ủy TP.HCM đưa văn bản sẽ yêu cầu xử lý hình sự đối với các đối tượng thổi giá đất nền trong thời gian qua, cũng là một lực ép khiến cơn sốt đất hạ nhiệt.

Cơn sốt ảo hạ nhiệt là thông tin vui với thị trường và nhiều người có nhu cầu về nhà ở thật, nhưng nó cũng khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh“tiền mất tật mang” vì bị cuốn theo con lốc.

Ông Phạm Văn Đức, một nhà đầu tư tại Phú Nhuận cho biết, do nghe theo lời một người bạn môi giới, ông đã gom toàn bộ tiền tiết kiệm, thậm chí vay nóng bên ngoài “xuống tiền” mua 5 lô đất khoảng 1 ha gần khu vực phía Đông Củ Chi, nơi được cho là có dự án khủng của “Chúa đảo Tuần Châu”.

Dù mức giá chưa lên thổ cư của khu đất này lúc đầu chỉ có 3 triệu đồng/m2, nhưng để tranh với khách mua khác, ông đã trả đến 3,5 triệu đồng/m2. Người môi giới tư vấn, nhiều nhất là 3 tháng sẽ bán ra cho ông với giá thấp nhất 4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên hiện tại, đã gần 2 tháng, ông vẫn chưa ra được hàng, nhiều người mua không chấp nhận mức giá trên, mà họ chỉ trả cao nhất là 3,2 triệu đồng/m2.

Gần đây, khi Thành phố lên tiếng đính chính một số thông tin về quy hoạch hạ tầng khu này, ông bắt đầu lo sợ tìm đầu ra cho khoản đầu tư của mình. Hiện nhà đầu tư này chỉ mong tranh thủ thời điểm thị trường chưa nguội hẳn, bán ra nhanh, chấp nhận lỗ cả trăm triệu tiền lãi để giải tỏa áp lực vay vốn.

Ôm mộng đón sóng hạ tầng khu Đông, bà Trần Thúy Hằng, một nhà đầu tư tại quận 7 cũng âm thầm mang tiền dưỡng già, cầm cố căn nhà trên đường Huỳnh Tấn Phát, quận 7 được 7 tỷ đồng để gom một số lượng lớn đất tại đường Nguyễn Xiển, quận 9 với hy vọng kiếm lời nhanh. Bà Hằng kể, giờ bà như đang ngồi trên đống lửa khi chưa kịp tìm thấy người mua, đã nghe tin giá đất nền xuống thấp.

Vốn chủ yếu là xoay vòng, vay nóng bên ngoài với lãi suất cao, nên bà Hằng dự tính phải bán ra thật nhanh, chậm nhất là trong vòng 6 tháng.

“Hai tháng qua, cũng có người ngỏ ý mua lại vài nền đất với giá tăng 300.000 - 500.000 đồng/m2, nhưng thấy mức tăng chưa như kỳ vọng, tôi không bán ra. Giờ thị trường đón nhận tin bất lợi, khả năng bán ra với giá chênh cao là rất khó. Tính thêm tiền lãi phải trả hàng tháng, nếu chấp nhận giá người mua gần đây đưa ra, mỗi lô đất tôi sẽ thua lỗ gần 200 triệu đồng”, bà Hằng cho biết.

Tuy nhiên, vấn đề hiện giờ bà Hằng lo lắng không chỉ là giá bán thấp, mà sắp đến hạn phải thanh toán tiền vay, lãi suất ngày càng nhiều, trong khi hầu hết quỹ đất của bà chưa bán ra được.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cũng phân tích, nhìn lại cơn sốt đất năm 2007-2010, đủ loại nhà đầu tư tranh nhau tham gia, giàu mua nhiều, nghèo mua ít, người không có cũng nghiến răng đi vay. Đến thời điểm bong bóng xì hơi, nhà đầu tư điêu đứng ôm nợ vì không thoát được hàng. Tình trạng tương tự rất có thể sẽ xảy ra khi trong tâm điểm sốt đất lần này, không thiếu nhà đầu tư chấp nhận vay nóng, chạy theo cơ hội làm giàu nhanh mà không kiểm chứng thông tin.

Chính vì vậy, theo các chuyên gia, đầu tư vẫn nên sử dụng vốn tự có, vốn dài hạn làm cơ bản để giao dịch, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và vốn ngắn hạn. Nếu quyết định vay vốn đầu tư bất động sản, thì cần cân nhắc phương án chi trả, dự trù áp lực lãi suất và tập trung vào giải phóng nguồn hàng nhanh.

Ngoài ra, cũng cần xác định trước các tình huống không tốt có thể xảy ra, đó là thị trường bất ngờ có diễn biến xấu và bị mắc kẹt không bán được nhanh như kế hoạch ban đầu để chủ động tài chính và cũng không nên kỳ vọng giá sẽ tăng quá cao. Đặc biệt, các nhà đầu tư nên chốt lời ngay khi có thể, không nên nắm giữ thêm để chờ có thêm lợi nhuận.