Thị trường đất nền thứ cấp tại TP Hồ Chí Minh: Cầu nhiều, cung ít

Thị trường đất nền tại TP Hồ Chí Minh đang rơi vào thực trạng “cầu nhiều, cung ít”. Giao dịch chủ yếu tập trung ở thị trường thứ cấp, khi một số nhà đầu tư bắt đầu “lướt sóng”.

Giá đất "chênh" từ 10 - 30% so với giai đoạn cuối năm ngoái, nhưng người mua nhiều hơn người bán khiến nguồn cung càng khan hiếm.

Không có nhiều sản phẩm bán ra

Theo ghi nhận của phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, trên các tuyến đường chính thuộc địa bàn quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức đang mọc lên khá nhiều điểm dịch vụ môi giới nhà đất với đầy đủ biển hiệu, thông tin hiện trạng, sơ đồ hiện trạng, diện tích, giá cả... Đây hầu hết là những điểm giới thiệu mua bán nhà đất tư nhân nhỏ lẻ, tuy nhiên, phong cách phục vụ tương đối chuyên nghiệp.

Anh Nguyễn Trọng Hào (quê gốc Thanh Hóa, ngụ tại quận 9) - một "cò đất" có thâm niên tại địa bàn quận 9 cho biết, trong một tháng qua, anh tiếp nhận gần chục yêu cầu tìm mua đất tại quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức, nhưng mới chỉ giải quyết được chưa đầy 5 trường hợp. Nguyên nhân chính là nguồn sản phẩm khách hàng gửi bán quá ít ỏi, thiếu nguồn hàng cho người mua lựa chọn. Một số sản phẩm khách hàng gửi bán, nhưng trước tình hình thị trường, nhiều người đã nhanh tay hủy hợp đồng, “om hàng” đợi tăng giá.

“Khu vực trung tâm quận 9, quận 2 và Thủ Đức, quỹ đất hiện tại rất hạn hẹp. Nguồn cung chủ yếu đến từ những nhà đầu tư nhỏ lẻ - họ mua đất từ trong dân, làm thủ tục chuyển đổi rồi phân lô, bán nền, nên quy mô dự án không lớn, chỉ tầm vài chục nền/dự án. Nguồn cung không lớn trong khi nhu cầu cao, nên nếu người mua không quyết nhanh sẽ có người khác mua mất ngay" - anh Hào nói; đồng thời cho biết thêm, giá đất quận 9 hiện tại đã "chênh" khoảng từ 15 - 20% so với giai đoạn 3 tháng cuối năm 2016.

Tương tự, đại diện một số sàn môi giới BĐS tại khu An Phú (quận 2), Phú Hữu (quận 9) cho biết, họ không thiếu khách hàng có nhu cầu mua đất nhưng tất cả đều gặp khó khăn trong việc tìm sản phẩm bán ra. Dù cuối năm 2016 cũng có một số dự án mới chào bán nhưng chủ yếu ở khu vực khá xa trung tâm, quy mô cũng nhỏ. Vì vậy, nguồn cung mới không đáng là bao.

Theo nhận định của giới chuyên môn, phải đến nửa cuối tháng 3 dương lịch thì các DN mới tung dự án mới ra thị trường. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới được tung ra giai đoạn này đều thuộc các khu vực đang phát triển hoặc vùng ven. Hiện tại, đất nền tại các khu trung tâm rất khan hiếm, chỉ còn từ 1 - 2 dự án. Nhu cầu mua cao khiến xu hướng tăng giá dự báo khó dừng lại.

Sẽ có biến động về giá

Trao đổi với phóng viên, bà Trần Thị Cẩm Tú - Tổng Giám đốc Công ty CP Dịch vụ BĐS Eximrs cho biết, mặc dù mới chỉ vừa bước qua tháng Giêng, nhưng lượng giao dịch đất nền ở thị trường thứ cấp đã tăng rõ rệt. Nhiều dự án đất nền - nhà phố đang được sang nhượng với giá tăng từ 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2016.

Đơn cử, giá một nền đất có sổ đỏ, hạ tầng hoàn chỉnh thuộc Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng (do Liên minh HTX Nông nghiệp Dịch vụ Tổng hợp Đồng Nai - Donaco.op làm chủ đầu tư) đang có mức giá từ 7,1 triệu đồng/m2 đã tăng lên thành 9 triệu đồng/m2 (tăng gần 30%). "Dự án này hút khách ngay từ trước Tết đến nay vẫn giữ nguyên độ nóng. Đến thời điểm này, trung bình mỗi ngày vẫn có vài chục khách hàng đến tham quan dự án và đặt mua. Phần lớn khách hàng mua rồi giới thiệu lẫn nhau. Có ngày chúng tôi ghi nhận từ 5 - 10 giao dịch..." - bà Tú cho biết.

Trong khi đó, giá đất bình quân nhiều tuyến đường thuộc quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức như Lê Văn Việt, Phú Hữu, Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh… đang được giao dịch ở mức từ 35 - 77 triệu đồng/m2 (tùy vị trí). Giá đất tăng quá nhanh khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua có nhu cầu ở thực buộc phải chuyển hướng, tìm kiếm nguồn đất tại các khu vực xa hơn, giá mềm hơn. Hiện tại, các nền đất từ 66 - 100m2/nền thuộc khu vực vùng ven đang được nhà đầu tư rất ưa chuộng. Nhiều nhà đầu tư tranh thủ thời điểm giá bán còn chưa quá cao đang tiến hành... gom đất để dành.

Tuy nhiên, cùng với xu hướng giãn dân, việc các nhà đầu tư đổ về mua đất cũng khiến giá bán đất tại các khu vực này cũng tăng lên không ít. Cụ thể, nhiều nền đất khu vực Tăng Nhơn Phú, Long Trường (quận 9) cuối năm 2016 có giá khoảng từ 13 – 14,5 triệu đồng/m2 nay tăng lên từ 17 - 18,5 triệu đồng/m2 Khu vực đường Lò Lu, Mỹ Thành giá bán từ 18,5 triệu đồng/m2 đang tăng lên mức 20 triệu đồng/m2. Một số dự án chưa hoàn thiện hạ tầng, trước đó việc mua bán gần như "đóng băng", dù giá bán chỉ từ 6 - 8 triệu đồng/m2, nay được giao dịch với giá tăng từ 8 - 12 triệu đồng/m2. Các khu vực khác như đường Lê Văn Việt, Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh (quận 9), Đồng Văn Cống (quận 2)… đều đang được giao dịch thứ cấp với mức chênh từ 3 - 5 triệu đồng/m2 so với thời điểm cuối năm 2016.
"Hạ tầng giao thông phát triển cùng xu hướng giãn dân đang tạo điều kiện tốt cho thị trường đất nền giữ vững đà sôi động. Nguồn cung khan hiếm, nhu cầu cao dự báo sẽ tạo ra những biến động về giá trên thị trường trong tương lai gần..." - bà Tú nhận định.

Chuyên gia nhận định:

Thận trọng không thừa

Nhà đầu tư thứ cấp là một phần không thể tách rời của thị trường bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, cần hết sức thận trọng trước sự gia tăng các nhà đầu tư thứ cấp, bởi đây không chỉ là nguyên nhân gây nên tình trạng bất ổn về giá sản phẩm, mà còn là mầm mống của "bong bóng" BĐS - đó là nhận định của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA).

Theo ông Châu, "bong bóng” BĐS chỉ xảy ra khi có đủ các yếu tố sau: Thứ nhất, nền kinh tế phát triển nóng là nền tảng để phát sinh “bong bóng” BĐS, do các doanh nhân và người dân cũng dễ kiếm tiền, từ đó sẽ chuyển qua đầu tư BĐS hoặc mua BĐS làm tài sản để dành. Nền kinh tế nước ta hiện vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng chậm, chưa có biểu hiện phát triển nóng.

Thứ hai, trong trường hợp Nhà nước buông lỏng chính sách tín dụng, các ngân hàng hạ chuẩn, dễ dãi cho vay tín dụng và thiếu kiểm soát sử dụng vốn vay là điều kiện trực tiếp dẫn đến “bong bóng” BĐS. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, không có hiện tượng buông lỏng tín dụng.

Thứ ba, có sự phát triển lệch pha cung – cầu trên thị trường BĐS, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Hiện nay, đang có hiện tượng này nhưng chỉ một yếu tố này thì chưa đủ điều kiện dẫn đến “bong bóng” BĐS.

Thứ tư, có sự gia tăng lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ chuyên nghiệp, tạo được “sóng” và “lướt sóng” kiếm lợi rất nhanh trên thị trường BĐS là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến “bong bóng”. "Hiện đã có tình trạng gia tăng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, mua đi bán lại kiếm lời, nhưng chưa có dấu hiệu xuất hiện các nhà đầu cơ chuyên nghiệp. Tuy vậy, chúng ta vẫn cần thận trọng, tiếp tục theo dõi chặt chẽ diễn biến của thị trường BĐS thứ cấp. Đây là việc làm không thừa..." - ông Châu nhận định.