Thị trường đang thiếu trầm trọng nhà giá rẻ

Theo nhận định của một số thành viên thị trường, giao dịch bất động sản trong quý IV năm nay và đặc biệt là quý I/2018 có thể sẽ chững lại so với cùng kỳ năm ngoái. Một trong những nguyên nhân được cho là thiếu vắng các dự án căn hộ phù hợp với nhu cầu của số đông.

Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố văn bản chấp thuận 191 dự án bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định. Theo đó, các dự án như Dự án Ngôi sao An Bình 2, Khu đô thị Thành phố Giao Lưu, Dự án khu chức năng đô thị thành phố Xanh, Dự án chung cư Xuân Mai Spark Tower, Dự án tổ hợp nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long… sẽ cung cấp hàng chục nghìn căn hộ trong thời gian tới. Tuy nhiên, những dự án này phần lớn ở phân khúc trung cao cấp, một số ở phân khúc trung cấp và rất ít dự án nhà thương mại quy mô nhỏ, giá rẻ.

Trong khi đó, các dự án nhà ở xã hội gần như tắc hẳn đầu vào và đầu ra do thiếu vắng sự hỗ trợ vốn ưu đãi từ Nhà nước. Đồng thời, một số dự án nhà ở giá rẻ quy mô lớn đã được công bố trước đó chưa biết khi nào mới chính thức ra mắt thị trường.

Báo cáo của Công ty TNHH CBRE Việt Nam quý III/2017 cho biết, thị trường chung cư tại Hà Nội đón nhận thêm gần 8.300 căn mở bán mới từ 38 dự án trên toàn thành phố.

Trong khi đó, Savills Việt Nam nhận định, số đông người mua nhà đang có xu hướng chờ đợi sự ra mắt của các dự án bình dân đã được công bố trước đó nên tạm dừng các hoạt động giao dịch.

Theo thống kê sơ bộ của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở giá rẻ cho người lao động, đến nay, trên địa bàn cả nước từng có 63 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 42.370 căn hộ.

Có 96 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ (giảm diện tích) cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường với số lượng ban đầu là 44.700 căn hộ đề nghị điều chỉnh thành 60.000 căn hộ. Tuy nhiên, khi thị trường ấm lại, nhiều chủ đầu tư “chần chừ” trong việc triển khai nhà ở xã hội hoặc tiếp tục xin chuyển đổi lại thành dự án thương mại, thậm chí chuyển thành dự án cao cấp.

Về nghịch lý này, tại buổi báo cáo thực hiện các nghị quyết của Quốc hội về giám sát, chất vấn, trước thực trạng bất động sản còn tồn kho còn khoảng 26.000 tỷ đồng tính đến 20/9/2017; dư nợ tín dụng bất động sản hơn 400.000 tỷ đồng tính đến hết tháng 12/2016, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thừa nhận, lượng tồn kho bất động sản tuy đã giảm nhiều, nhưng vẫn còn khá lớn. Trong đó, nguồn cung nhà ở cao cấp hiện nay đang dư thừa, còn  nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp thiếu hụt rất nhiều so với yêu cầu, việc triển khai các chương trình hỗ trợ nhà ở vẫn còn chậm.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, những nhược điểm và lệch lạc khi thị trường bất động sản ấm lên đã được nhìn thấy. Định hướng là năm 2017, các doanh nghiệp sẽ phát triển mạnh mẽ hơn vào phân khúc nhà ở thương mại quy mô nhỏ giá phù hợp, nhà ở xã hội, cung ứng cho thị trường có sức cầu lớn nhất. Tuy nhiên, năm 2017 thị trường vẫn chưa lấp được khoảng trống mất cân đối lớn giữa phân khúc cao cấp và bình dân.

Một trong những nguyên nhân được chỉ ra là do các doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc giá rẻ do biên lợi nhuận thấp so với triển khai dự án cao cấp, bên cạnh đó, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng triển khai từ năm 2013 đã hết. Chưa kể có một số chủ đầu tư với tâm lý “xác lập đẳng cấp”, đã đầu tư là phải triển khai dự án hoành tráng nên cũng lắc đầu với thị trường nhà giá rẻ có nhu cầu rất lớn này.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khi tình trạng mất cân đối giữa nhà ở hạng sang và nhà bình dân lớn đến mức thanh khoản của các dự án cao cấp bị ảnh hưởng nặng nề, tất yếu các chủ đầu tư sẽ phải chuyển hướng sang phân khúc có sức cầu lớn hơn. Đồng thời, cùng với việc thị trường tự điều chỉnh, Nhà nước cũng cần sớm có chính sách hướng dòng vốn đầu tư sang phân khúc nhà giá rẻ, vừa đảm bảo mục tiêu an sinh, vừa đảm bảo mục tiêu phát triển thị trường bất động sản bền vững hơn.