Thị trường đã qua khủng hoảng?

Lượng kiều hối, tín dụng và FDI từ đầu năm 2015 đến nay đổ vào lĩnh vực BĐS đang có chiều hướng tăng mạnh vừa là tín hiệu vui nhưng cũng mang lại nhiều lo ngại lĩnh vực này quay lại thời bong bóng.

Những dòng tiền ồ ạt

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2015 đã có khoảng 14.000 giao dịch BĐS thành công. Cụ thể, Hà Nội có khoảng 7.500 giao dịch thành công, tăng gấp 2,5 lần lượng giao dịch cùng kỳ năm 2014; TPHCM có khoảng 7.050 giao dịch thành công, tăng gấp 2,8 lần lượng giao dịch thành công cùng kỳ năm 2014. Bộ Xây dựng cho rằng tín dụng đổ mạnh vào BĐS do trong thời gian qua thị trường nhà đất đã có thanh khoản khá tốt.

Cũng vì thế, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa công bố, tính đến cuối tháng 5-2015, tín dụng BĐS đã tăng 10,89%, tăng nhanh gấp đôi so với tăng trưởng dư nợ chung toàn hệ thống 5%; dư nợ cho vay lĩnh vực này đạt 330.000 tỷ đồng, tăng 70% so với thời điểm đầu năm 2012, là giai đoạn siết chặt tín dụng BĐS.

Không chỉ có vốn NH đang dồn vào BĐS, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cũng đang chảy mạnh vào lĩnh vực nhà đất. Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch - Đầu tư), tính đến tháng 6-2015, lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ hai với 11 dự án đăng ký mới và 7 lượt dự án tăng vốn với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 465,5 triệu USD, chiếm 8,5% tổng vốn đầu tư.

Theo dự báo, từ nay đến cuối năm vốn FDI vào BĐS tiếp tục tăng mạnh. Nguyên nhân do hiện thị trường BĐS Việt Nam vẫn có sức hút lớn đối với các nhà đầu tư ngoại thông qua nhiều hình thức đầu tư khác nhau. Bên cạnh đó, dòng kiều hối được mong chờ sẽ có sự bứt phá rõ ràng trong thời gian tới.

Theo thống kê, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2015, riêng kiều hối đã có 2,16 tỷ USD chuyển về TPHCM, trong đó khoảng 21,8% đổ vào BĐS. Tính chung cả nước, mỗi năm có khoảng 12 tỷ USD kiều hối, nếu bình quân 20% lượng kiều hối đổ vào BĐS, chỉ riêng dòng vốn này thị trường BĐS đã hấp thụ khoảng 2,4 tỷ USD.

Ngoài ra, Việt Nam hiện có khoảng 80.000 người nước ngoài đang sinh sống và làm việc, trong đó hơn 21.000 người đủ điều kiện sở hữu nhà ở. Đây cũng sẽ là cơ hội đầy tiềm năng khi từ ngày 1-7 Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực với quy định thông thoáng cho người nước ngoài, Việt kiều mua nhà, chắc chắn lượng ngoại hối sẽ lại tiếp tục được đổ mạnh vào BĐS.

Nhìn lại bức tranh thị trường BĐS 6 tháng đầu năm, có thể thấy thị trường này đã thật sự qua giai đoạn khủng hoảng và bước vào giai đoạn phát triển mới. Nhiều ý kiến lo ngại, sẽ xuất hiện một đợt bong bóng BĐS mới khi dòng tiền lại ồ ạt đổ vào BĐS. Tuy nhiên, theo các chuyên gia BĐS, bong bóng sẽ khó xảy ra.

Theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savill Việt Nam: "Thị trường hiện nay không giống như giai đoạn 2007-2008, do vậy rất khó lập lại tình trạng này. Đặc biệt, thị trường không hề có bóng dáng đầu cơ theo hình thức mua nhà rồi sang tay ngay để kiếm lời, bởi khách hàng đã có khá nhiều thông tin để so sánh nên rất cân nhắc khi mua nhà".

NH dọn nợ xấu BĐS

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM, từ nay đến cuối tháng 9 các NHTM tại TPHCM phải hoàn thành xử lý 100% nợ xấu trong lĩnh vực BĐS và đưa tỷ lệ nợ xấu về mức dưới 3%. Theo đó, đến mốc thời điểm trên, nếu doanh nghiệp BĐS nào vẫn còn nợ xấu, các NHTM sẽ không giải quyết bất kỳ một khoản vay nào. Trong 3 tháng tới, NHNN sẽ thực hiện nhiều biện pháp quyết liệt để xử lý triệt để số nợ xấu BĐS theo mục tiêu đề ra.

Thực tế, từ năm 2011 trở về trước, hệ thống NHTM rất hạn chế cho doanh nghiệp BĐS vay vốn đầu tư vì đang trong giai đoạn khủng khoảng và suy thoái của thị trường địa ốc. Tuy nhiên, từ tháng 4-2012, tình hình hoạt động tín dụng của các NHTM khả quan hơn, do tín dụng BĐS không nằm trong diện phi sản xuất mà được chuyển sang hình thức cho vay thông thường.

Nhìn chung, cho vay xây dựng và sửa chữa, mua nhà đều có mức tăng trưởng tốt. Trong đó, chỉ có tín dụng xây dựng các khu công nghiệp là lĩnh vực các NHTM không tham gia cho vay. Trong các năm 2011-2012, lĩnh vực BĐS bị liệt vào loại hình phi sản xuất, do đó tín dụng BĐS đã giảm 13% so với năm 2010 và giảm 15% so với năm 2009. Tính trong giai đoạn 2008-2010, tín dụng BĐS thường chiếm 10-15% trong tổng dư nợ, đến năm 2011-2012 lĩnh vực này chiếm khoảng 9,7% tổng dư nợ.

Nhưng, đến thời điểm NHNN đưa tín dụng BĐS vào loại hình cho vay thông thường, từ tháng 4-2012 đến nay tình hình cho vay tiến triển rất tích cực, dao động ở mức 12,5-12,7%, đến cuối tháng 5-2015 đã đạt 13% tổng dư nợ. Cũng trong giai đoạn này, bình quân hàng năm, tín dụng BĐS tại TPHCM tăng 10-11%. Trong tổng dư nợ, vay đầu tư các dự án ở khu đô thị chiếm 23%; xây dựng văn phòng và cao ốc cho thuê 18%; vay xây sửa nhà riêng lẻ trên 18%; vay để đầu tư BĐS chiếm 20,5%.

Tình hình trên khiến nợ xấu trong lĩnh vực BĐS hiện nay tại TPHCM đang chiếm một tỷ lệ khá cao, dao động ở mức trên dưới 5%. Cụ thể, hiện tại hệ thống NHTM trên địa bàn TP còn 53.000 tỷ đồng nợ xấu, chiếm 5,2% tổng dư nợ. Theo đó, từ nay đến cuối tháng 9 tới NHNN phải xử lý cho được 25.000 tỷ đồng, trong đó các NHTM phải tự xử lý 3.000 tỷ thông qua việc thu hồi nợ của khách hàng, bán tài sản thế chấp, trích dự phòng rủi ro… để xử lý; 22.000 tỷ đồng còn lại sẽ được bán nợ cho Công ty Quản lý Tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC).

“Khi chúng ta thực hiện đồng loạt các giải pháp cắt giảm nợ xấu sẽ làm sạch thị trường, tức mục tiêu đưa tỷ lệ nợ xấu về mức dưới 3% sẽ đạt được. Nếu làm được như thế, các doanh nghiệp BĐS tiếp tục có điều kiện vay vốn” - ông Minh nói.