Thị trường căn hộ phổ thông: Hồi phục hay chỉ là cơn hưng phấn?

Chỉ trong một thời gian ngắn, một số dự án bán căn hộ phổ thông giá dưới 1,5 tỉ đồng/căn có mức tiêu thụ gây bất ngờ cho giới phân tích. Xu hướng này kéo dài hơn 1 quý vừa qua.

Đã có một số nhận định cho rằng thị trường nhà ở (phục vụ cho nhu cầu mua để ở) đang hồi phục. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng đây chỉ là cơn hưng phấn nhất thời nhờ những tác động từ chính sách.

Mưa” trên diện rộng

Thị trường bất động sản (BĐS) đang được ví như sa mạc khô hạn, người mua vắng bóng, trong khi giá cả mỗi ngày qua đi lại được điều chỉnh giảm giá. Thế nhưng, trong thời gian qua, sau khi có gói kích cầu 30.000 tỉ đồng thì “mưa” đã xuất hiện trên diện rộng. Một loạt các dự án chung cư trên địa bàn các quận vùng ven như Tân Phú, Tân Bình, Nhà Bè, Gò Vấp... có mức tiêu thụ sản phẩm gây bất ngờ.

Dự án chung cư Hưng Phát trên địa bàn xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè vốn đã đình trệ một thời gian khá dài nay tiếp tục thi công ngày đêm. Hỏi ra, nhờ nguồn vốn từ khách hàng chủ đầu tư tiếp tục nối lại xây dựng và hoàn thiện dự án. Chỉ tính riêng sàn giao dịch BĐS Nam Việt, trong số 100 căn nhận bán cho dự án này, chỉ trong vòng chưa đến 2 tháng đã bán được đến 80 căn - một tỉ lệ bán hàng đáng mơ ước trong thời buổi khó khăn.

Giới đầu tư còn khá “sốc” trước thông tin, dự án Khang Gia trên địa bàn quận phường Tân Hương, quận Tân Phú, chưa đến 1 tháng, các sàn giao dịch BĐS đã bán sạch hơn 230 căn hộ trong dự án này.

Một số dự án căn hộ khác trên địa bàn Gò Vấp (Tân Bình, quận 2) cũng có mức bán hàng khá tốt từ 40-60% chỉ trong vòng có 2 tháng. Một điểm chung của những dự án này đó là khu vực tọa lạc có hạ tầng xã hội, kỹ thuật hoàn chỉnh, khoảng cách khá gần khu trung tâm thành phố, giá bán tương đối “mềm” nếu so với trước đây vài năm...

Nếu những số liệu chỉ đơn thuần do các sàn giao dịch BĐS hoặc các chủ đầu tư  cung cấp thì hoàn toàn có thể nghi ngờ tính chính xác. Tuy nhiên, kiểm chứng nhiều nguồn khác cho thấy, cũng có những nhận định tương đối giống nhau.

Báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM cho biết, trong tổng số hơn 14.000 căn hộ tồn kho, tính đến cuối tháng 8.2013 đã tiêu thụ được trên 15%, tức khoảng 2.000 căn hộ. Cả 2 Cty nghiên cứu thị trường BĐS là Savills và CBRE đưa ra những nhận định tương đối giống nhau về diễn biến thị trường.

Số liệu Savills công bố cho thấy, tỉ lệ hấp thụ trong quý 2.2013, tăng 1% so với quý trước và tăng 2% so với cùng kỳ năm trước nhờ việc gia tăng số lượng căn hấp thụ. Số căn đã giao dịch tăng mạnh 59% so với cùng kỳ năm trước. Cũng theo Savills Việt Nam, lượng căn hộ đã bán đã liên tục tăng trong bốn quý liên tiếp kể từ đáy vào quý II/2012, chỉ số giá nhà ở đang tăng dần lên... 

Phải chăng thị trường nhà ở đang hồi phục?

Savills nhận định: “Lượng giao dịch tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước là một dấu hiệu cho thấy thị trường đang dần hồi phục”. Trong khi đó, báo cáo nghiên cứu của Cty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam về thị trường căn hộ TPHCM cũng cho thấy tổng số căn bán được trong quý II/2013, tăng 250% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 30,7% so với quý trước.

Nhận định về nguyên nhân làm cho thị trường nhà ở khởi sắc, Cty CBRE Việt Nam cho rằng: “Chính những nỗ lực tiếp sức của Chính phủ trong thời gian qua đã góp phần mang lại kết quả trên. Đặc biệt là gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỉ đồng và việc hạ trần lãi suất. Ngoài ra, thuế giá trị gia tăng giảm còn 5% đối với những căn hộ có diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2...”.

Nhìn chung, xung quanh diễn biến của thị trường căn hộ phổ thông có khá nhiều luồng ý kiến trái ngược nhau về cơn hưng phấn của thị trường căn hộ phổ thông. Có nhận định cho rằng thị trường nhà ở đang hồi phục, có ý kiến cho rằng đó là cơn hưng phấn nhất thời do những tác động từ gói 30.000 tỉ đồng.

Một chuyên gia nghiên cứu thị trường BĐS nhiều kinh nghiệm khi được hỏi về những diễn biến của thị trường nhà ở cho rằng: Nếu nhận định thị trường nhà ở phổ thông đang hồi phục do tác động của gói 30.000 tỉ đồng thì có vẻ hơi vội vàng. Bởi trên thực tế, gói 30.000 tỉ đồng đưa ra thị trường từ 1.6.2013 đến nay đã được 2 tháng nhưng số lượng cá nhân và tổ chức được vay nguồn vốn có ưu đãi lãi suất này chưa bao nhiêu.

Tiền từ gói 30.000 tỉ đồng thực tế đổ vào thị trường BĐS chưa đáng là bao. Nếu có một tác động từ gói 30.000 tỉ đồng thì đó chỉ là tác động tâm lý, thúc đẩy những người có nhu cầu mua nhà có thêm quyết tâm tham gia thị trường trong thời điểm này do lo sợ khi có nhiều người tiếp cận được nguồn vốn này sẽ đẩy giá nhà tăng lên.

“Nếu chỉ trông chờ vào gói 30.000 tỉ đồng để lật ngược tình thế của thị trường BĐS thì rất khó. Khi gói hỗ trợ hết thì những tác động của nó cũng sẽ tắt dần. Trong quá khứ, thị trường BĐS Việt Nam cũng nhận được những tác động tương tự như các gói kích cầu nhưng sau đó, những tác động này không kéo dài và thị trường quay về điểm xuất phát. Vì vậy theo tôi, những biểu hiện của thị trường nhà ở hiện nay là cơn hưng phấn chứ chưa phải là dấu hiệu của sự hồi phục”, ông này nhận định.